Er is geen betrouwbare actuele landelijke statistiek waaruit blijkt hoe vaak een koper zich na het ondertekenen van de koopovereenkomst terugtrekt. Toch is het een risico dat elke verkoper serieus moet nemen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het terugtrekken van een koper en wat je als verkoper kunt doen.
Hoe vaak maakt een koper gebruik van de bedenktijd?
Er is geen betrouwbare actuele landelijke statistiek waaruit blijkt welk percentage kopers gebruikmaakt van de wettelijke bedenktijd van drie dagen. De bedenktijd geldt voor een particuliere koper van een woning en begint nadat de koper een afschrift van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Binnen deze termijn kan de koper zonder opgave van reden van de aankoop afzien.
De drie dagen bedenktijd begint te lopen zodra de koper een door beide partijen ondertekend exemplaar van de koopakte heeft ontvangen. Tijdens deze periode hoeft de koper geen reden te geven en zijn er geen financiële gevolgen voor hem of haar. Voor verkopers is dit een periode waarin de koper nog zonder opgave van reden van de koop kan afzien.
Naast de bedenktijd kunnen kopers gebruikmaken van ontbindende voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn afgesproken, zoals een financieringsvoorbehoud of een voorbehoud van een bouwkundige keuring. Ook voor het aantal koopovereenkomsten dat hierdoor uiteindelijk wordt ontbonden is geen betrouwbaar actueel landelijk percentage beschikbaar.
Wat zijn de meest voorkomende redenen dat een koper afhaakt?
Redenen waarom een koper zich wil terugtrekken kunnen zijn financieringsproblemen, de uitkomst van een bouwkundige keuring en persoonlijke omstandigheden zoals baanverlies of een verandering in de gezinssituatie. Of de koper de overeenkomst hierdoor ook daadwerkelijk zonder gevolgen kan ontbinden, hangt af van de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn afgesproken.
De voornaamste redenen op een rij:
- Financiering komt niet rond: De koper krijgt de hypotheek niet of niet volledig goedgekeurd door de geldverstrekker. Is een financieringsvoorbehoud afgesproken, dan kan de koper daar alleen een beroep op doen als hij voldoet aan de voorwaarden en termijnen uit de koopovereenkomst.
- Negatieve bouwkundige keuring: Uit het rapport kunnen ernstige gebreken blijken, zoals houtrot, vochtproblemen of een verouderd dak. Ontbinding is alleen mogelijk als daarvoor een bouwkundig voorbehoud is afgesproken en aan de voorwaarden daarvan wordt voldaan.
- Persoonlijke omstandigheden: Denk aan ontslag, een scheiding of een andere ingrijpende levensgebeurtenis. Buiten de wettelijke bedenktijd geven zulke omstandigheden niet automatisch het recht om de koopovereenkomst te ontbinden.
- Twijfel na bezichtiging: Soms beseft een koper pas tijdens de bedenktijd dat de woning toch niet goed aansluit bij zijn of haar wensen.
- Juridische bezwaren: Problemen rondom bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, het omgevingsplan of VvE-documenten kunnen aanleiding zijn voor vragen of bezwaren, maar geven niet automatisch het recht om de koop te ontbinden.
Vooral het financieringsvoorbehoud is een veelgebruikte ontbindende voorwaarde. Kopers kunnen dit opnemen om zichzelf te beschermen als de hypotheekaanvraag niet slaagt. Als verkoper is het verstandig om hier rekening mee te houden bij de onderhandeling over de voorwaarden.
Wat gebeurt er als een koper zich terugtrekt na het tekenen?
Als een koper zich terugtrekt na het ondertekenen van de koopakte en geen geldig beroep kan doen op de bedenktijd of een ontbindende voorwaarde, is een boete van tien procent van de koopsom niet automatisch direct verschuldigd. De procedure en gevolgen hangen af van de bepalingen in de koopovereenkomst. In veelgebruikte modelovereenkomsten moet de koper eerst formeel in gebreke worden gesteld en krijgt hij nog een hersteltermijn, vaak acht dagen. Blijft de koper daarna in gebreke en wordt de overeenkomst wegens die tekortkoming ontbonden, dan is in veel modelovereenkomsten een boete van tien procent van de koopsom opgenomen.
De verkoper heeft in dat geval twee opties:
- De overeenkomst ontbinden en aanspraak maken op de afgesproken boete: of dit mogelijk is en hoe hoog de boete is, volgt uit de koopovereenkomst en de daarin opgenomen procedure voor ingebrekestelling en ontbinding. In veelgebruikte modelovereenkomsten bedraagt de boete bij ontbinding wegens een toerekenbare tekortkoming tien procent van de koopsom.
- Nakoming van de overeenkomst eisen:de verkoper kan verlangen dat de koper zijn verplichtingen alsnog nakomt. Wanneer dat niet gebeurt, kunnen verdere juridische stappen nodig zijn. Ook hiervoor zijn de afspraken in de koopovereenkomst bepalend.
Welke route het meest passend is, hangt af van de omstandigheden en de koopovereenkomst. Ook wanneer de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, kan de koper op grond van de overeenkomst rechten hebben op ontbinding, nakoming, een contractuele boete en/of schadevergoeding. Dit ontstaat niet automatisch alleen doordat één partij aangeeft zich terug te trekken.
Kan een koper zich terugtrekken zonder boete te betalen?
Ja, een koper kan zich terugtrekken zonder boete als hij of zij gebruikmaakt van de wettelijke bedenktijd van drie dagen of als een ontbindende voorwaarde van toepassing is. Buiten deze situaties is de koper in beginsel gebonden aan de koopovereenkomst. Wanneer hij zijn verplichtingen niet nakomt, kunnen na de procedure die in de koopovereenkomst is afgesproken gevolgen zoals een contractuele boete ontstaan.
De meest voorkomende situaties waarin geen boete verschuldigd is:
- Bedenktijd: Binnen drie dagen na ontvangst van de ondertekende koopakte kan de koper kosteloos afzien van de koop.
- Financieringsvoorbehoud: Als de koper binnen de afgesproken termijn geen financiering kan krijgen en het financieringsvoorbehoud volgens de afgesproken voorwaarden correct en voldoende gedocumenteerd inroept, kan de overeenkomst worden ontbonden zonder contractuele boete. Welke documenten daarvoor nodig zijn, wordt bepaald door de koopovereenkomst.
- Bouwkundige keuring: Als de kosten van herstel boven een vooraf afgesproken bedrag uitkomen, mag de koper de koop ontbinden. Het drempelbedrag dat hiervoor geldt, wordt per koopakte individueel onderhandeld en vastgelegd; dit voorbeeld is ter illustratie en wijkt per situatie af.
- Andere ontbindende voorwaarden: Denk aan het niet verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of een vergunning.
Het is cruciaal dat ontbindende voorwaarden correct en tijdig worden ingeroepen. Een koper die te laat reageert of de procedure niet goed volgt, loopt het risico toch aansprakelijk te worden gesteld. Een ervaren NVM makelaar kan hierover helder adviseren.
Wat kan een verkoper doen om terugtrekking te voorkomen?
Als verkoper kun je proberen het risico op terugtrekking te verkleinen door transparant te zijn over de staat van de woning, duidelijke afspraken te maken over ontbindende voorwaarden en aandacht te besteden aan de financiële haalbaarheid van een bod. Voorbereiding en goede communicatie zijn de sleutel tot een soepele overdracht.
Praktische stappen die verkopers kunnen nemen:
- Wees transparant over gebreken: Verstrek tijdig alle relevante informatie over de staat van de woning. Verrassingen tijdens de keuring leiden vaker tot afhaken.
- Vraag om een financiële check of onderbouwing van de financiële haalbaarheid: dit kan inzicht geven in de voorbereiding van de koper, maar is geen garantie dat de geldverstrekker de hypotheek uiteindelijk verstrekt.
- Onderhandel over de voorwaarden: Beperk de looptijd van het financieringsvoorbehoud of stel een kortere termijn voor de bouwkundige keuring voor. Welke termijnen haalbaar en redelijk zijn, verschilt per situatie en woningtype; laat u hierover adviseren door uw makelaar.
- Zorg voor volledige documentatie: Lever VvE-stukken, het energielabel en juridische documenten tijdig aan om vertraging en twijfel te voorkomen.
Een goede voorbereiding begint al voor de eerste bezichtiging. Hoe beter de woning is gedocumenteerd en gepresenteerd, hoe kleiner je de kans maakt dat onverwachte informatie pas later in het verkoopproces naar voren komt.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met het voorkomen van een afhakende koper
Als verkoper wil je dat het verkoopproces soepel verloopt en dat een koper zich niet op het laatste moment terugtrekt. Thoma Post Makelaars begeleidt je als verkoopmakelaar van de eerste bezichtiging tot aan de sleuteloverdracht. De makelaars denken actief mee over de juiste verkoopstrategie, helpen bij het opstellen van waterdichte afspraken en zorgen ervoor dat alle documentatie op orde is — zodat de kans op verrassingen tot een minimum wordt beperkt. Wil je weten hoe Thoma Post Makelaars jouw verkoop kan begeleiden? Bekijk het aanbod of neem vrijblijvend contact op.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het voordat ik als verkoper de boete van tien procent daadwerkelijk ontvang?
De boete van tien procent is niet automatisch direct opeisbaar zodra een koper buiten de bedenktijd en ontbindende voorwaarden aangeeft van de koop af te willen. Of een boete verschuldigd en opeisbaar wordt, hangt af van de bepalingen in de koopovereenkomst. In de veelgebruikte modelkoopovereenkomst moet de nalatige partij eerst in gebreke worden gesteld en krijgt deze doorgaans nog acht dagen om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Wordt daarna wegens de toerekenbare tekortkoming ontbonden, dan kan de contractuele boete van tien procent verschuldigd worden.
Betaalt de koper een verschuldigde boete vervolgens niet vrijwillig, dan kunnen verdere juridische incassomaatregelen nodig zijn. Welke stappen daarvoor nodig zijn, hangt af van de situatie. Zorg er daarom altijd voor dat de koopakte correct is opgesteld en laat je begeleiden door een ervaren NVM-makelaar.
Mag ik als verkoper de woning opnieuw te koop zetten zodra een koper afhaakt?
Ja, zodra de koopovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd, kun je de woning opnieuw aanbieden. Dat kan bijvoorbeeld doordat de koper tijdig gebruikmaakt van de wettelijke bedenktijd, een ontbindende voorwaarde rechtsgeldig inroept, koper en verkoper samen de overeenkomst beëindigen of de overeenkomst na een tekortkoming rechtsgeldig wordt ontbonden. Alleen het opeisen van een boete betekent niet automatisch dat de koopovereenkomst is beëindigd. Het is verstandig om de ontbinding schriftelijk te bevestigen voordat je nieuwe stappen onderneemt, zodat er geen juridische onduidelijkheid ontstaat. In de tussentijd kun je alvast contact opnemen met je makelaar om de verkoopstrategie eventueel bij te stellen.
Wat als de koper het financieringsvoorbehoud inroept maar ik twijfel aan de echtheid van de afwijzing?
Welke bewijsstukken de koper moet overleggen om het financieringsvoorbehoud geldig in te roepen, staat in de koopovereenkomst. In het veelgebruikte NVM-model geldt, tenzij partijen anders overeenkomen, dat onder ‘goed gedocumenteerd’ één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling wordt verstaan. Partijen kunnen aanvullende of andere documentatie-eisen afspreken.
Twijfel je aan de rechtmatigheid van de ontbinding, dan kun je een advocaat of je makelaar inschakelen om de documenten te beoordelen. Zorg er bij het opstellen van de koopakte voor dat de vereisten voor het inroepen van het voorbehoud duidelijk en concreet zijn vastgelegd.
Kan ik als verkoper zelf ook ontbindende voorwaarden opnemen in de koopovereenkomst?
Ja, ook als verkoper kun je ontbindende voorwaarden laten opnemen, hoewel dit minder gebruikelijk is dan bij kopers. Denk bijvoorbeeld aan een voorbehoud dat de verkoop afhankelijk maakt van het succesvol aankopen van een nieuwe woning. Dergelijke voorwaarden moeten expliciet en met duidelijke termijnen in de koopakte worden vastgelegd. Bespreek de mogelijkheden altijd met je makelaar, zodat de voorwaarden juridisch waterdicht zijn en je belangen goed beschermd zijn.
Wat is het verschil tussen een ontbindende voorwaarde en de wettelijke bedenktijd?
De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt automatisch voor een particuliere koper van een tot bewoning bestemde onroerende zaak die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, behoudens wettelijke uitzonderingen. De koper hoeft geen reden op te geven om binnen die termijn van de koop af te zien. Ontbindende voorwaarden daarentegen zijn contractuele afspraken die expliciet in de koopakte worden opgenomen en alleen van toepassing zijn als aan een specifieke voorwaarde niet wordt voldaan, zoals het niet verkrijgen van een hypotheek. De wettelijke bedenktijd volgt uit de wet, terwijl ontbindende voorwaarden door koper en verkoper worden afgesproken en vastgelegd. Beide bieden de koper bescherming, maar op een fundamenteel andere juridische basis.
Wat moet ik doen als een koper mondeling aangeeft te willen afhaken, maar dit niet schriftelijk bevestigt?
Of een mondelinge mededeling voldoende is, hangt af van de situatie. Tijdens de wettelijke bedenktijd kan de koper zonder reden van de koop afzien; om discussie over het moment van de mededeling te voorkomen is het verstandig dit aantoonbaar schriftelijk te doen. Voor het inroepen van een ontbindende voorwaarde moet de koper voldoen aan de wijze en voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn afgesproken. Buiten de bedenktijd en zonder geldig beroep op een ontbindende voorwaarde beëindigt een mondelinge mededeling de koopovereenkomst niet automatisch. Schakel in dit soort situaties zo snel mogelijk je makelaar of een juridisch adviseur in om je rechten veilig te stellen.
Heeft het zin om na een mislukte verkoop de vraagprijs aan te passen?
Dat hangt sterk af van de reden waarom de koper is afgehaakt. Een prijsaanpassing is niet automatisch nodig wanneer een eerdere koper afhaakt. Als de terugtrekking te maken had met financieringsproblemen of een negatieve bouwkundige keuring, kan het verstandig zijn om eerst te beoordelen of de oorzaak iets zegt over de prijs, de woning of uitsluitend over de persoonlijke situatie van die koper. Ging het om persoonlijke omstandigheden van de koper, dan is een prijsaanpassing minder relevant. Bespreek de situatie altijd met je makelaar, die op basis van actuele marktdata een goed advies kan geven over de meest effectieve vervolgstrategie.
Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie over de wettelijke bedenktijd, ontbindende voorwaarden en de gevolgen wanneer een koper een koopovereenkomst voor een woning niet nakomt, gebaseerd op de regels en veelgebruikte modelovereenkomsten zoals die bekend zijn in juni 2026. Er bestaat geen betrouwbaar actueel landelijk percentage dat aangeeft hoe vaak kopers zich binnen de bedenktijd terugtrekken of een koopovereenkomst uiteindelijk wordt ontbonden.
De rechten en verplichtingen van koper en verkoper hangen altijd af van de concrete koopovereenkomst en de omstandigheden van het geval. Een contractuele boete van tien procent is niet automatisch verschuldigd zodra een koper aangeeft van de koop af te willen. Onder meer de afgesproken ontbindende voorwaarden, ingebrekestelling, hersteltermijnen en wijze van ontbinding kunnen bepalend zijn. Dit artikel is geen persoonlijk juridisch, financieel of hypotheekadvies. Laat bij een geschil of twijfel de concrete koopovereenkomst beoordelen door een passende deskundige. Aan de informatie in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.
