Een koper trekt zich gemiddeld zelden terug nadat de koopovereenkomst is ondertekend, maar het gebeurt vaker dan verkopers hopen. In de praktijk maakt een klein percentage van de kopers gebruik van de wettelijke bedenktijd of ontbindende voorwaarden. Toch is het een risico dat elke verkoper serieus moet nemen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het terugtrekken van een koper en wat je als verkoper kunt doen.
Hoe vaak maakt een koper gebruik van de bedenktijd?
Een koper maakt relatief zelden gebruik van de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Naar schatting trekt minder dan vijf procent van de kopers zich terug binnen deze termijn. Dit is een indicatief percentage op basis van gangbare praktijkervaringen; het werkelijke cijfer kan per regio, woningtype en marktomstandigheden verschillen. De bedenktijd geldt automatisch na het ondertekenen van de koopovereenkomst en biedt de koper de mogelijkheid om zonder opgave van reden af te zien van de aankoop.
De drie dagen bedenktijd begint te lopen zodra de koper een door beide partijen ondertekend exemplaar van de koopakte heeft ontvangen. Tijdens deze periode hoeft de koper geen reden te geven en zijn er geen financiële gevolgen voor hem of haar. Voor verkopers is dit een onzekere periode, al is het in de meeste gevallen een formaliteit die soepel verloopt.
Naast de bedenktijd kunnen kopers ook gebruikmaken van ontbindende voorwaarden, zoals een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Het percentage kopers dat via deze route afhaakt, ligt iets hoger dan bij de bedenktijd alleen, met name in periodes waarin de hypotheekrente stijgt of wanneer een woning bouwtechnische gebreken heeft.
Wat zijn de meest voorkomende redenen dat een koper afhaakt?
De meest voorkomende redenen dat een koper zich terugtrekt, zijn financieringsproblemen, tegenvallende resultaten van een bouwkundige keuring en persoonlijke omstandigheden zoals baanverlies of een verandering in de gezinssituatie. In veel gevallen is het terugtrekken geen impulsieve beslissing, maar het gevolg van een concreet obstakel.
De voornaamste redenen op een rij:
- Financiering komt niet rond: De koper krijgt de hypotheek niet of niet volledig goedgekeurd door de geldverstrekker.
- Negatieve bouwkundige keuring: Uit het rapport blijkt dat er sprake is van ernstige gebreken, zoals houtrot, vochtproblemen of een verouderd dak.
- Persoonlijke omstandigheden: Denk aan ontslag, een scheiding of een andere ingrijpende levensgebeurtenis.
- Twijfel na bezichtiging: Soms beseft een koper pas tijdens de bedenktijd dat de woning toch niet goed aansluit bij zijn of haar wensen.
- Juridische bezwaren: Problemen rondom erfdienstbaarheden, het bestemmingsplan of VvE-documenten kunnen een koper doen afhaken.
Vooral het financieringsvoorbehoud is een veelgebruikte ontbindende voorwaarde. Kopers nemen dit standaard op om zichzelf te beschermen als de hypotheekaanvraag mislukt. Als verkoper is het verstandig om hier rekening mee te houden bij de onderhandeling over de voorwaarden.
Wat gebeurt er als een koper zich terugtrekt na het tekenen?
Als een koper zich terugtrekt na het ondertekenen van de koopakte en buiten de bedenktijd of ontbindende voorwaarden valt, heeft de verkoper recht op een boete van tien procent van de koopsom. Dit bedrag is in de meeste standaard NVM-koopaktes vastgelegd als contractuele schadevergoeding. Let op: dit is een veelgebruikt standaardbedrag, maar het exacte percentage kan per koopakte verschillen. Raadpleeg altijd de specifieke bepalingen in uw koopovereenkomst en laat u adviseren door een deskundige.
De verkoper heeft in dat geval twee opties:
- De boete van tien procent opeisen: Dit is de meest gebruikelijke route. De verkoper vraagt de contractueel vastgelegde schadevergoeding op, zonder dat verdere schade hoeft te worden aangetoond. Het uiteindelijke boetebedrag is afhankelijk van de overeengekomen koopsom en de specifieke bepalingen in de koopakte; de uitkomst verschilt dus per situatie.
- Nakoming van de overeenkomst eisen via de rechter: De verkoper kan juridische stappen ondernemen om de koper te dwingen de aankoop alsnog door te zetten. Dit is een langdurig en kostbaar traject en wordt zelden gekozen.
In de praktijk kiezen de meeste verkopers voor de boete. Het is belangrijk om te weten dat de koper ook recht heeft op de boete als de verkoper zich terugtrekt. De regeling werkt dus beide kanten op en is bedoeld om beide partijen te beschermen.
Kan een koper zich terugtrekken zonder boete te betalen?
Ja, een koper kan zich terugtrekken zonder boete als hij of zij gebruikmaakt van de wettelijke bedenktijd van drie dagen of als een ontbindende voorwaarde van toepassing is. Buiten deze situaties is de koper in beginsel gebonden aan de koopovereenkomst en kan een boete worden opgelegd.
De meest voorkomende situaties waarin geen boete verschuldigd is:
- Bedenktijd: Binnen drie dagen na ontvangst van de ondertekende koopakte kan de koper kosteloos afzien van de koop.
- Financieringsvoorbehoud: Als de koper binnen de afgesproken termijn aantoont dat de hypotheek niet is goedgekeurd, vervalt de overeenkomst zonder financiële gevolgen. De precieze voorwaarden en termijnen zijn afhankelijk van wat er in de koopakte is vastgelegd en kunnen per situatie verschillen.
- Bouwkundige keuring: Als de kosten van herstel boven een vooraf afgesproken bedrag uitkomen, mag de koper de koop ontbinden. Het drempelbedrag dat hiervoor geldt, wordt per koopakte individueel onderhandeld en vastgelegd; dit voorbeeld is ter illustratie en wijkt per situatie af.
- Andere ontbindende voorwaarden: Denk aan het niet verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of een vergunning.
Het is cruciaal dat ontbindende voorwaarden correct en tijdig worden ingeroepen. Een koper die te laat reageert of de procedure niet goed volgt, loopt het risico toch aansprakelijk te worden gesteld. Een ervaren NVM makelaar kan hierover helder adviseren.
Wat kan een verkoper doen om terugtrekking te voorkomen?
Als verkoper kun je het risico op terugtrekking aanzienlijk verkleinen door transparant te zijn over de staat van de woning, realistisch te zijn over de ontbindende voorwaarden en alleen serieuze kopers te selecteren. Voorbereiding en goede communicatie zijn de sleutel tot een soepele overdracht.
Praktische stappen die verkopers kunnen nemen:
- Wees transparant over gebreken: Verstrek tijdig alle relevante informatie over de staat van de woning. Verrassingen tijdens de keuring leiden vaker tot afhaken.
- Vraag om een pre-scan of hypotheekverklaring: Zo weet je of de koper financieel in staat is de woning te kopen voordat de handtekeningen worden gezet.
- Onderhandel over de voorwaarden: Beperk de looptijd van het financieringsvoorbehoud of stel een kortere termijn voor de bouwkundige keuring voor. Welke termijnen haalbaar en redelijk zijn, verschilt per situatie en woningtype; laat u hierover adviseren door uw makelaar.
- Zorg voor volledige documentatie: Lever VvE-stukken, het energielabel en juridische documenten tijdig aan om vertraging en twijfel te voorkomen.
Een goede voorbereiding begint al voor de eerste bezichtiging. Hoe beter de woning is gedocumenteerd en gepresenteerd, hoe kleiner de kans dat een koper later afhaakt op basis van onverwachte informatie.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met het voorkomen van een afhakende koper
Als verkoper wil je dat het verkoopproces soepel verloopt en dat een koper zich niet op het laatste moment terugtrekt. Thoma Post Makelaars begeleidt je als verkoopmakelaar van de eerste bezichtiging tot aan de sleuteloverdracht. De makelaars denken actief mee over de juiste verkoopstrategie, helpen bij het opstellen van waterdichte afspraken en zorgen ervoor dat alle documentatie op orde is — zodat de kans op verrassingen tot een minimum wordt beperkt. Wil je weten hoe Thoma Post Makelaars jouw verkoop kan begeleiden? Bekijk het aanbod of neem vrijblijvend contact op.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het voordat ik als verkoper de boete van tien procent daadwerkelijk ontvang?
De boete van tien procent is in principe direct opeisbaar zodra de koper buiten de bedenktijd en ontbindende voorwaarden om de koopovereenkomst verbreekt. In de praktijk verloopt dit echter niet altijd vlekkeloos: als de koper niet vrijwillig betaalt, moet je als verkoper juridische stappen ondernemen om het bedrag te innen. Het inschakelen van een advocaat of gerechtsdeurwaarder is dan noodzakelijk, wat extra tijd en kosten met zich meebrengt. Zorg er daarom altijd voor dat de koopakte correct is opgesteld en laat je begeleiden door een ervaren NVM-makelaar.
Mag ik als verkoper de woning opnieuw te koop zetten zodra een koper afhaakt?
Ja, zodra de koopovereenkomst officieel is ontbonden — via de bedenktijd, een ontbindende voorwaarde of door het opeisen van de boete — ben je als verkoper vrij om de woning opnieuw aan te bieden. Het is verstandig om de ontbinding schriftelijk te bevestigen voordat je nieuwe stappen onderneemt, zodat er geen juridische onduidelijkheid ontstaat. In de tussentijd kun je alvast contact opnemen met je makelaar om de verkoopstrategie eventueel bij te stellen.
Wat als de koper het financieringsvoorbehoud inroept maar ik twijfel aan de echtheid van de afwijzing?
Als verkoper heb je het recht om bewijs te vragen van de hypotheekafwijzing. De koper is verplicht een schriftelijke afwijzing van minimaal één geldverstrekker te overleggen om het financieringsvoorbehoud geldig in te roepen. Twijfel je aan de rechtmatigheid van de ontbinding, dan kun je een advocaat of je makelaar inschakelen om de documenten te beoordelen. Zorg er bij het opstellen van de koopakte voor dat de vereisten voor het inroepen van het voorbehoud duidelijk en concreet zijn vastgelegd.
Kan ik als verkoper zelf ook ontbindende voorwaarden opnemen in de koopovereenkomst?
Ja, ook als verkoper kun je ontbindende voorwaarden laten opnemen, hoewel dit minder gebruikelijk is dan bij kopers. Denk bijvoorbeeld aan een voorbehoud dat de verkoop afhankelijk maakt van het succesvol aankopen van een nieuwe woning. Dergelijke voorwaarden moeten expliciet en met duidelijke termijnen in de koopakte worden vastgelegd. Bespreek de mogelijkheden altijd met je makelaar, zodat de voorwaarden juridisch waterdicht zijn en je belangen goed beschermd zijn.
Wat is het verschil tussen een ontbindende voorwaarde en de wettelijke bedenktijd?
De wettelijke bedenktijd van drie dagen is een wettelijk recht dat automatisch geldt voor iedere koper van een woonhuis, zonder dat hiervoor een reden opgegeven hoeft te worden. Ontbindende voorwaarden daarentegen zijn contractuele afspraken die expliciet in de koopakte worden opgenomen en alleen van toepassing zijn als aan een specifieke voorwaarde niet wordt voldaan, zoals het niet verkrijgen van een hypotheek. De bedenktijd is dus altijd aanwezig, terwijl ontbindende voorwaarden bewust worden onderhandeld en vastgelegd. Beide bieden de koper bescherming, maar op een fundamenteel andere juridische basis.
Wat moet ik doen als een koper mondeling aangeeft te willen afhaken, maar dit niet schriftelijk bevestigt?
Een mondelinge mededeling heeft juridisch weinig gewicht zolang de koopovereenkomst nog van kracht is. Zorg er als verkoper voor dat je de koper schriftelijk verzoekt zijn of haar beslissing te bevestigen, bij voorkeur via e-mail of een aangetekende brief. Zolang er geen schriftelijke ontbinding is, blijft de koper in principe gebonden aan de overeenkomst. Schakel in dit soort situaties zo snel mogelijk je makelaar of een juridisch adviseur in om je rechten veilig te stellen.
Heeft het zin om na een mislukte verkoop de vraagprijs aan te passen?
Dat hangt sterk af van de reden waarom de koper is afgehaakt. Als de terugtrekking te maken had met financieringsproblemen of een negatieve bouwkundige keuring, kan een lagere vraagprijs helpen om de woning toegankelijker te maken voor een bredere groep kopers. Ging het om persoonlijke omstandigheden van de koper, dan is een prijsaanpassing minder relevant. Bespreek de situatie altijd met je makelaar, die op basis van actuele marktdata een goed advies kan geven over de meest effectieve vervolgstrategie.
