Een verkoopmakelaar heeft een zorgplicht tegenover zijn opdrachtgever. Dat betekent dat hij verplicht is om in jouw belang te handelen, je eerlijk te informeren, je woning zo goed mogelijk te presenteren en de beste prijs te onderhandelen. Deze verplichtingen zijn deels wettelijk vastgelegd en deels geregeld via de beroepscodes van brancheorganisaties zoals de NVM. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over wat je van een verkoopmakelaar mag verwachten.
Wat mag je wettelijk van een verkoopmakelaar verwachten?
Een verkoopmakelaar is wettelijk verplicht om te handelen als een goed opdrachtnemer. Dat houdt in dat hij je belangen behartigt, je volledig en eerlijk informeert over alle relevante zaken rondom de verkoop, en zijn werk uitvoert met de zorgvuldigheid die je van een vakbekwame professional mag verwachten. Dit is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.
Concreet betekent dit dat een verkoopmakelaar:
- Transparant moet zijn over zijn werkwijze, kosten en eventuele belangenconflicten
- Alle relevante informatie over de woning correct moet vastleggen en communiceren
- Zijn opdrachtgever tijdig op de hoogte moet stellen van ontwikkelingen
- Moet handelen volgens de gedragscode van zijn brancheorganisatie, zoals de NVM
Een NVM makelaar is bovendien gebonden aan de NVM-erecode, die aanvullende eisen stelt aan eerlijkheid, vakbekwaamheid en klantgerichtheid. Kies je voor een gecertificeerde makelaar, dan heb je dus een extra laag bescherming.
Hoe verloopt de waardebepaling en vraagprijsadvies?
De verkoopmakelaar is verplicht om een onderbouwde en realistische waardebepaling te geven. Hij moet daarvoor vergelijkbare woningen in de buurt analyseren, rekening houden met de staat van de woning, de locatie en de actuele marktomstandigheden. Het vraagprijsadvies moet gebaseerd zijn op feiten, niet op wensen.
Een goede waardebepaling bestaat uit meerdere stappen. De makelaar bekijkt de woning fysiek, vergelijkt recente verkooptransacties in de omgeving en weegt marktfactoren mee zoals het huidige aanbod en de vraag in de regio. Op basis daarvan adviseert hij een vraagprijs die realistisch is en tegelijkertijd ruimte laat voor onderhandeling.
Belangrijk om te weten: een waardebepaling is geen officiële taxatie. Als je een hypotheek nodig hebt of een nauwkeurig vastgestelde marktwaarde wilt, is een officieel taxatierapport vereist. De woning verkopen begint echter altijd met een goede inschatting van de waarde.
Welke marketingverplichtingen heeft een verkoopmakelaar?
Een verkoopmakelaar is verplicht om de woning actief en professioneel op de markt te brengen. Dat betekent dat hij zorgt voor een volledige en correcte presentatie, inclusief foto’s, plattegronden en een accurate omschrijving. Plaatsing op Funda is voor NVM-makelaars verplicht, tenzij de opdrachtgever expliciet kiest voor een stille of private verkoop.
Naast Funda heeft de makelaar de taak om de woning via aanvullende kanalen onder de aandacht te brengen. Denk aan social media, de eigen website en het eigen netwerk van potentiële kopers. Hoe groter het bereik, hoe groter de kans op een optimale verkoopprijs.
De makelaar mag geen misleidende of onjuiste informatie publiceren. Alle vermelde gegevens, van het woonoppervlak tot het energielabel, moeten kloppen. Fouten in de advertentie kunnen juridische consequenties hebben voor zowel de makelaar als de verkoper.
Hoe moet een verkoopmakelaar omgaan met biedingen en onderhandelingen?
Een verkoopmakelaar is verplicht om alle biedingen onverwijld aan de verkoper door te geven en hem volledig te informeren over de voor- en nadelen van elk bod. Hij mag geen biedingen achterhouden of bewust bevoordelen zonder toestemming van de opdrachtgever. De uiteindelijke beslissing ligt altijd bij de verkoper.
Tijdens de onderhandelingen vertegenwoordigt de makelaar uitsluitend het belang van de verkoper. Hij mag niet tegelijkertijd optreden als aankoopmakelaar voor de koper van dezelfde woning, tenzij alle partijen hier expliciet mee instemmen. Dit heet dubbele belangenbehartiging en is in de meeste gevallen verboden.
Een verkoopmakelaar mag zelf bepalen welke biedingsprocedure hij hanteert, zoals inschrijving of onderhandelingen op volgorde van binnenkomst. Hij moet die procedure echter vooraf duidelijk communiceren en zich er consequent aan houden.
Wat zijn de verplichtingen van een verkoopmakelaar bij de koopovereenkomst?
De verkoopmakelaar is verplicht om de koopovereenkomst zorgvuldig op te stellen en te controleren of alle afspraken correct zijn vastgelegd. Hij moet de verkoper wijzen op juridische bepalingen, ontbindende voorwaarden en de gevolgen van de gemaakte afspraken, voordat de overeenkomst wordt ondertekend.
Concreet betekent dit dat de makelaar zorgt voor:
- Een correcte omschrijving van de woning en de roerende zaken die worden meeverkocht
- Duidelijke afspraken over de opleveringsdatum en eventuele voorbehouden
- Controle op ontbindende voorwaarden, zoals het financieringsvoorbehoud van de koper
- Tijdige toezending van de overeenkomst aan de notaris
- Begeleiding tot aan de overdracht bij de notaris
De makelaar is geen jurist, maar heeft wel een signalerende plicht. Als hij ziet dat bepaalde clausules risico’s met zich meebrengen, moet hij de verkoper daarop attenderen en eventueel doorverwijzen naar een notaris of jurist.
Wat kun je doen als een verkoopmakelaar zijn verplichtingen niet nakomt?
Als een verkoopmakelaar zijn verplichtingen niet nakomt, kun je hem eerst schriftelijk aanspreken op de tekortkoming. Kom je er samen niet uit, dan kun je een klacht indienen bij de brancheorganisatie waarbij de makelaar is aangesloten, zoals de NVM. Bij ernstige schade is een civiele procedure mogelijk.
De stappen die je kunt zetten zijn:
- Schriftelijke aanmaning: Beschrijf concreet wat er is misgegaan en welke herstelmaatregelen je verwacht
- Klacht bij de NVM of brancheorganisatie: De NVM heeft een eigen tuchtrechtprocedure voor klachten over NVM-makelaars
- Geschillencommissie: Via de Geschillencommissie Makelaardij kun je een bindende uitspraak aanvragen
- Civiele rechter: Bij aantoonbare schade door wanprestatie kun je de makelaar aansprakelijk stellen
Zorg altijd voor een goede documentatie van de communicatie met je makelaar. E-mails, verslagen van gesprekken en schriftelijke afspraken zijn essentieel als je later een klacht wilt indienen of schade wilt verhalen.
Hoe Thoma Post je helpt bij het verkopen van je woning
Thoma Post neemt als full-service verkoopmakelaar alle verplichtingen serieus en begeleidt je van het eerste gesprek tot aan de sleuteloverdracht bij de notaris. Met meer dan 75 jaar ervaring en vestigingen in Oost-Nederland en in het westen weet het team precies hoe de lokale markt werkt en wat nodig is om de beste prijs voor jouw woning te realiseren.
Wat Thoma Post voor je regelt:
- Een gratis en vrijblijvende waardebepaling van je woning
- Een professioneel presentatiepakket met foto’s, video en plattegronden op maat
- Actieve marketing via Funda, social media en het eigen netwerk
- Volledige begeleiding bij biedingen, onderhandelingen en de koopovereenkomst
- Optie voor private sales, buiten Funda om, voor een discrete verkoop
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop
Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe een samenwerking eruitziet? Neem contact op met een van de makelaars bij jou in de buurt voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Mag een verkoopmakelaar ook optreden als aankoopmakelaar voor de koper van mijn woning?
Nee, dit is in de meeste gevallen niet toegestaan. Dit heet dubbele belangenbehartiging en is verboden tenzij alle betrokken partijen hier uitdrukkelijk schriftelijk mee instemmen. Een verkoopmakelaar vertegenwoordigt uitsluitend jouw belangen als verkoper. Vermoed je dat jouw makelaar ook de koper bijstaat, dan kun je dit aankaarten bij de NVM of de Geschillencommissie Makelaardij.
Hoe weet ik of de vraagprijs die mijn makelaar adviseert realistisch is?
Vraag de makelaar altijd om een onderbouwing van zijn advies: welke vergelijkbare woningen heeft hij geanalyseerd, hoe recent zijn die transacties, en welke marktfactoren heeft hij meegewogen? Een betrouwbare makelaar geeft je inzicht in de referentiewoningen (ook wel 'comparables' genoemd) en legt uit waarom hij op een bepaalde vraagprijs uitkomt. Twijfel je, dan kun je altijd een tweede mening vragen bij een andere makelaar of een officieel taxatierapport laten opstellen.
Wat moet ik doen als ik vermoed dat mijn makelaar een bod heeft achtergehouden?
Stuur je makelaar eerst een schriftelijke vraag om een volledig overzicht van alle ontvangen biedingen, inclusief data en bedragen. Een verkoopmakelaar is wettelijk verplicht om alle biedingen onverwijld aan jou door te geven. Blijft een bevredigend antwoord uit, dan kun je een formele klacht indienen bij de NVM of de Geschillencommissie Makelaardij. Zorg dat je alle communicatie goed gedocumenteerd hebt, want dat is essentieel bij een eventuele procedure.
Kan ik mijn verkoopmakelaar tussentijds ontslaan als ik niet tevreden ben?
Ja, dat is in principe mogelijk, maar de voorwaarden hangen af van wat er in de opdrachtverlening is afgesproken. Veel makelaars hanteren een opzegtermijn of rekenen kosten voor al geleverde werkzaamheden als de opdracht voortijdig wordt beëindigd. Lees de overeenkomst van opdracht daarom goed door voordat je tekent, en let specifiek op de bepalingen rondom tussentijdse opzegging en eventuele courtageafspraken.
Is een verkoopmakelaar verplicht om mijn woning op Funda te plaatsen?
Voor NVM-makelaars geldt de verplichting om woningen op Funda te plaatsen, tenzij jij als opdrachtgever expliciet kiest voor een stille of private verkoop. In dat geval wordt de woning buiten de openbare markt aangeboden via het netwerk van de makelaar. Wil je maximale zichtbaarheid, dan is plaatsing op Funda vrijwel altijd de beste keuze, aangezien het verreweg het grootste woningplatform van Nederland is.
Wat is het verschil tussen een waardebepaling en een officieel taxatierapport, en wanneer heb ik welke nodig?
Een waardebepaling is een professionele schatting van de marktwaarde van je woning door de makelaar en is gratis of tegen lage kosten beschikbaar. Het is een goed startpunt voor het bepalen van de vraagprijs, maar heeft geen officiële juridische of financiële status. Een officieel taxatierapport, opgesteld door een gecertificeerde taxateur, is wettelijk vereist bij het aanvragen van een hypotheek, bij juridische geschillen of bij een erfenis, en brengt hogere kosten met zich mee.
Welke documenten moet ik als verkoper zelf aanleveren bij de verkoopmakelaar?
Doorgaans heeft de makelaar documenten nodig zoals het eigendomsbewijs (de leveringsakte), informatie over de VvE als het een appartement betreft, het energielabel, eventuele bouw- of verbouwingstekeningen en een lijst van roerende zaken die je meeverkoopt. De makelaar begeleidt je in dit proces en geeft aan welke stukken specifiek nodig zijn voor jouw situatie. Hoe completer de documentatie, hoe soepeler de verkoop verloopt en hoe sterker jouw positie bij de onderhandelingen.
