Voor de meeste doorstromers is het verstandiger om eerst je huis te verkopen en daarna pas te kopen. Zo weet je precies wat je woning opbrengt, wat je maximale budget is en voorkom je dat je tijdelijk met twee hypotheken zit. De uitzondering bestaat: in een krappe markt kan eerst kopen soms noodzakelijk zijn, maar dat brengt financiële risico’s met zich mee. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen rondom dit dilemma, zodat jij een weloverwogen keuze kunt maken.
Wat zijn de risico’s van eerst kopen en dan verkopen?
Wie eerst een nieuwe woning koopt en daarna pas verkoopt, loopt het risico op dubbele woonlasten. Je betaalt dan tijdelijk twee hypotheken tegelijk, terwijl de opbrengst van je huidige woning nog onbekend is. Dit kan financieel flink drukken, zeker als de verkoop langer duurt dan verwacht.
Andere risico’s zijn:
- Je woning verkoopt voor minder dan je had gehoopt, waardoor je budget voor de nieuwe woning krimpt
- Je staat onder tijdsdruk om te verkopen, wat je onderhandelingspositie verzwakt
- De overbruggingsfinanciering loopt op in kosten als de verkoop uitblijft
- Banken stellen strenge eisen aan overbruggingskredieten, waardoor niet iedereen hiervoor in aanmerking komt
Kortom: eerst kopen geeft woonzekerheid, maar vraagt om een stevig financieel fundament en een realistisch beeld van je verkoopkansen.
Wat zijn de voordelen van eerst je huis verkopen?
Eerst je huis verkopen geeft je financiële duidelijkheid en rust. Je weet wat je woning heeft opgebracht, wat je overhoudt na aflossing van de hypotheek en welk bedrag je kunt meenemen naar je volgende aankoop. Daarmee sta je sterker in het aankoopproces.
De belangrijkste voordelen op een rij:
- Zekerheid over je budget: Je weet precies hoeveel eigen geld je meebrengt naar de volgende aankoop.
- Geen dubbele lasten: Je hoeft geen overbruggingskrediet af te sluiten of twee hypotheken te combineren.
- Sterkere onderhandelingspositie: Als koper zonder voorbehoud van eigen woningverkoop ben je aantrekkelijker voor verkopers.
- Minder financiële stress: Je hoeft geen tijdsdruk te voelen bij de aankoop omdat je al weet waar je aan toe bent.
Het nadeel is dat je tijdelijk zonder woning kunt zitten. Dit is op te vangen door een ontbindende voorwaarde of tijdelijk huurverblijf, maar vraagt wel om goede planning vooraf.
Wanneer is het slim om eerst te kopen?
Eerst kopen is slim wanneer je een uitzonderlijk goede woning tegenkomt die je niet wilt laten lopen, en je financieel de ruimte hebt om tijdelijk twee woningen aan te houden. Dit is met name relevant in regio’s waar het aanbod schaars is en woningen snel van de markt gaan.
Denk aan situaties zoals:
- Je beschikt over voldoende spaargeld of eigen vermogen als buffer
- Je woning is goed verkoopbaar en staat in een populaire buurt
- Je hebt zekerheid over je inkomen en kunt de dubbele lasten tijdelijk dragen
- De bank geeft groen licht voor een overbruggingskrediet
In steden als Amsterdam, maar ook in populaire wijken in Enschede, Deventer of Apeldoorn, kan de markt zo competitief zijn dat wachten op de verkoop van je eigen woning betekent dat je keer op keer achter het net vist. In dat geval kan eerst kopen een bewuste, goed onderbouwde keuze zijn.
Hoe werkt een overbruggingskrediet bij doorstromers?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de periode overbrugt tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige woning. De bank leent je een deel van de verwachte overwaarde van je oude woning, zodat je die alvast kunt inzetten als eigen inbreng bij de aankoop.
Zo werkt het in de praktijk:
- De bank schat de verwachte verkoopprijs van je huidige woning en trekt daar de resterende hypotheek van af
- Een deel van die overwaarde wordt als overbruggingskrediet beschikbaar gesteld
- Je betaalt rente over het overbruggingsbedrag zolang je oude woning nog niet verkocht is
- Zodra je woning verkocht is, los je het overbruggingskrediet af met de verkoopopbrengst
Belangrijk om te weten: banken hanteren doorgaans een maximale looptijd van één tot twee jaar voor een overbruggingskrediet. Duurt de verkoop langer, dan kan dat tot problemen leiden. Laat je hierover altijd goed informeren door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Hoe voorkom je dubbele woonlasten bij het doorstromen?
Dubbele woonlasten voorkom je door de verkoop en aankoop zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Dit vraagt om goede timing, heldere afspraken en bij voorkeur professionele begeleiding. De sleutel ligt in het afstemmen van de leveringsdata bij de notaris.
Praktische manieren om dubbele lasten te vermijden:
- Onderhandel over de leveringsdatum: Spreek een datum af die aansluit op de oplevering van je nieuwe woning
- Vraag om een ontbindende voorwaarde: Neem bij de aankoop een voorbehoud van eigen woningverkoop op, zodat je kunt terugtreden als je huidige woning niet op tijd verkoopt
- Start de verkoop vroeg: Zet je woning al in de markt voordat je actief gaat zoeken, zodat je een voorsprong hebt
- Houd een buffer aan: Mocht er toch een kleine overlap zijn, zorg dan dat je tijdelijk de dubbele lasten kunt dragen zonder direct in de problemen te komen
Met goede voorbereiding en een realistische planning is de kans op dubbele woonlasten aanzienlijk kleiner.
Wat doet een makelaar om beide processen te stroomlijnen?
Een ervaren NVM makelaar speelt een cruciale rol bij het soepel laten verlopen van zowel de verkoop als de aankoop van een woning. De makelaar zorgt dat timing, onderhandelingen en juridische documenten op elkaar aansluiten, zodat jij niet tussen twee woningen valt of onnodig dubbele kosten maakt.
Concreet helpt een makelaar bij:
- Het bepalen van de juiste vraagprijs en strategie voor de verkoop van je woning
- Het afstemmen van leveringsdata bij koop en verkoop
- Het beoordelen van juridische documenten om verrassingen te voorkomen
- Het voeren van onderhandelingen namens jou, zowel bij de verkoop als de aankoop
- Het adviseren over de volgorde: eerst verkopen of eerst kopen, op basis van jouw persoonlijke situatie
Een goede makelaar denkt mee in oplossingen en houdt altijd jouw belang centraal, ook als de marktomstandigheden complex zijn.
Hoe Thoma Post helpt bij het doorstromen
Thoma Post begeleidt doorstromers in Oost-Nederland en Amsterdam bij zowel de verkoop als de aankoop van een woning. Met meer dan 75 jaar ervaring en negen vestigingen in regio’s als Twente, de Achterhoek en de Stedendriehoek kennen de makelaars de lokale markt als geen ander.
Wat Thoma Post voor jou regelt:
- Gratis waardebepaling van je huidige woning, zodat je weet waar je aan toe bent
- Volledige verkoopbegeleiding van presentatie en bezichtigingen tot aan de notaris
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda om
- Aansluiting op het Woonwensensysteem, zodat je als eerste op de hoogte bent van nieuw aanbod dat past bij jouw wensen
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop
Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe je het doorstroomproces het beste aanpakt? Neem contact op met een van de makelaars van Thoma Post voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het gemiddeld voordat een woning verkocht is in Oost-Nederland?
De gemiddelde verkooptijd verschilt per regio en woningtype, maar in populaire gebieden zoals Twente, de Achterhoek en de Stedendriehoek worden woningen vaak binnen enkele weken tot een paar maanden verkocht. Factoren zoals vraagprijs, staat van de woning en het seizoen spelen hierbij een grote rol. Een lokale makelaar kan je een realistische inschatting geven op basis van actuele marktcijfers in jouw specifieke buurt.
Wat is een voorbehoud van eigen woningverkoop en moet ik dat altijd opnemen?
Een voorbehoud van eigen woningverkoop is een ontbindende voorwaarde in het koopcontract waarmee je de koop kunt ontbinden als jouw huidige woning niet binnen een afgesproken termijn wordt verkocht. Het is niet altijd verplicht, maar het biedt wel een belangrijk financieel vangnet. In een competitieve markt kan een verkoper dit voorbehoud als risico zien, waardoor je kans op de woning kleiner wordt — bespreek daarom altijd met je makelaar of en hoe je dit slim inzet.
Kan ik als doorstromer ook een tijdelijke huurwoning nemen tussen verkoop en aankoop?
Ja, tijdelijk huren is een prima oplossing als je eerst verkoopt maar nog geen nieuwe woning hebt gevonden. Het geeft je de vrijheid om rustig en zonder tijdsdruk te zoeken naar de juiste woning. Houd wel rekening met dubbele verhuiskosten en de beschikbaarheid van tijdelijke huurwoningen in jouw regio, want het aanbod is in sommige gebieden beperkt.
Hoeveel overwaarde heb ik nodig om in aanmerking te komen voor een overbruggingskrediet?
Banken stellen als voorwaarde dat er voldoende overwaarde in je huidige woning zit om een overbruggingskrediet te verstrekken. In de meeste gevallen financieren banken maximaal 90% van de verwachte verkoopwaarde minus de resterende hypotheekschuld. De exacte eisen verschillen per geldverstrekker, dus het is verstandig om dit vooraf te bespreken met een onafhankelijk hypotheekadviseur die meerdere aanbieders kan vergelijken.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij het doorstromen die ik beter kan vermijden?
Een veelgemaakte fout is de verkoopwaarde van de huidige woning te optimistisch inschatten, waardoor het beschikbare budget voor de nieuwe woning tegenvalt. Andere valkuilen zijn het niet op tijd starten met de verkoop, geen rekening houden met bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, en het onderschatten van de tijd die nodig is om een geschikte nieuwe woning te vinden. Goede voorbereiding en eerlijk advies van een ervaren makelaar helpen je deze valkuilen te omzeilen.
Heeft de volgorde van verkopen en kopen ook gevolgen voor mijn hypotheek?
Ja, de volgorde heeft zeker invloed op je hypotheekmogelijkheden. Als je eerst verkoopt, weet je precies hoeveel eigen geld je meebrengt en kun je een nieuwe hypotheek aanvragen op basis van zekerheid. Als je eerst koopt, heb je naast de nieuwe hypotheek mogelijk ook een overbruggingskrediet nodig, wat extra kosten en toetsingslasten met zich meebrengt. Laat je hypotheeksituatie altijd doorrekenen door een adviseur voordat je een beslissing neemt.
Wanneer is het beste moment om mijn woning te koop te zetten?
Het voorjaar (maart tot juni) en het vroege najaar (september en oktober) gelden traditioneel als de meest actieve periodes op de woningmarkt, met meer potentiële kopers en doorgaans hogere verkoopprijzen. Toch is de lokale marktsituatie minstens zo bepalend als het seizoen — in regio's met een krap aanbod verkopen woningen het hele jaar door snel. Een makelaar met kennis van jouw lokale markt kan je precies vertellen wat het ideale moment is om te starten.
