Je mag een woning in principe voor elke prijs verkopen, ook onder de WOZ-waarde. Er is geen wettelijke minimumverkoopprijs. Toch kleven er aan een te lage verkoopprijs fiscale en juridische gevolgen, zeker als je verkoopt aan een familielid. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over verkopen onder de WOZ-waarde.
Mag je een woning altijd voor elke prijs verkopen?
Ja, als eigenaar ben je vrij om je woning te verkopen voor de prijs die jij en de koper overeenkomen. Er bestaat geen wettelijke ondergrens. De WOZ-waarde is een door de gemeente vastgestelde waarde voor belastingdoeleinden en bepaalt niet wat je minimaal mag vragen. Toch is het verstandig om de gevolgen van een fors lagere verkoopprijs goed te begrijpen voordat je een beslissing neemt.
In de praktijk speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol bij belastingen. Voor hypotheekverstrekking is juist de marktwaarde van de woning van belang. Een te grote afwijking van de marktwaarde kan vragen oproepen, met name wanneer er sprake is van een transactie tussen familieleden of bekenden. De vrijheid om te verkopen is er dus zeker, maar de gevolgen zijn niet altijd te vermijden.
Wat zijn de fiscale gevolgen van verkopen onder de WOZ-waarde?
Verkoop je een woning voor minder dan de waarde in het economisch verkeer, dan kan sprake zijn van een schenking. Voor de schenkbelasting wordt de waarde van een Nederlandse woning in beginsel bepaald aan de hand van de WOZ-waarde. De belastbare schenking is daardoor niet automatisch gelijk aan het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs. Dit speelt met name bij verkoop aan kinderen, andere familieleden of bekenden, waarbij de Belastingdienst kritischer kijkt naar de gehanteerde prijs.
Bij een reguliere verkoop aan een onbekende koper is dit risico kleiner, omdat een vrije marktprijs doorgaans als marktconform wordt beschouwd. Maar ook dan kan een opvallend lage prijs leiden tot vragen bij de notaris of de fiscus. Het is raadzaam om bij twijfel een officiële taxatie te laten uitvoeren, zodat de waarde onderbouwd en vastgelegd is.
Let op: de fiscale gevolgen zijn afhankelijk van je persoonlijke situatie en kunnen per geval sterk verschillen. Raadpleeg altijd een belastingadviseur of notaris voor advies dat op jouw situatie is toegespitst.
Hoe ver onder de WOZ-waarde mag je verkopen aan je kind of familielid?
Er is geen vastgesteld percentage dat aangeeft hoeveel je maximaal onder de WOZ-waarde mag verkopen aan een kind of familielid zonder belastinggevolgen. De Belastingdienst kijkt eerst of de koopprijs lager is dan de waarde in het economisch verkeer. Voor de waardering van een schenking van een Nederlandse woning wordt vervolgens de WOZ-waarde gebruikt. In 2026 mag voor de aangifte schenkbelasting in beginsel worden gekozen tussen de WOZ-waarde 2026 en de WOZ-waarde 2027, waarbij de laagste waarde mag worden gebruikt. De waarde van de schenking is vervolgens in beginsel het verschil tussen de betaalde koopprijs en de toepasselijke WOZ-waarde.
Wel geldt er jaarlijks een vrijstelling voor schenkingen. In 2026 mag je belastingvrij een bepaald bedrag schenken aan een kind. Gaat de voor de schenkbelasting berekende schenking boven de toepasselijke vrijstelling uit, dan kan over het meerdere schenkbelasting verschuldigd zijn. Een gecertificeerde taxateur kan de marktwaarde objectief vaststellen, zodat je weet waar je aan toe bent.
Disclaimer: de hoogte van de schenkingsvrijstelling en de berekening van de verschuldigde schenkbelasting zijn voorbeelden ter illustratie. De exacte bedragen en tarieven kunnen jaarlijks wijzigen en zijn afhankelijk van je persoonlijke situatie. Raadpleeg altijd een belastingadviseur of notaris voor een berekening die op jouw situatie van toepassing is.
Belangrijke aandachtspunten bij verkoop aan een familielid:
- Laat altijd een onafhankelijke taxatie uitvoeren om de marktwaarde vast te stellen
- Leg de verkoopprijs en de onderbouwing schriftelijk vast via de notaris
- Houd rekening met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling
- Raadpleeg een belastingadviseur als het verschil aanzienlijk is
Geldt de WOZ-waarde als officiële marktwaarde bij een verkoop?
Nee, de WOZ-waarde is geen officiële marktwaarde. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld op basis van de waarde van de woning op de waardepeildatum, die één jaar vóór het begin van het kalenderjaar ligt. Bij de waardering wordt wel rekening gehouden met kenmerken zoals de ligging en oppervlakte van de woning. Doordat de waardepeildatum in het verleden ligt, kan de WOZ-waarde afwijken van de actuele marktwaarde.
De werkelijke marktwaarde wordt bepaald door wat een koper op een vrije markt bereid is te betalen. In een gespannen woningmarkt kan de verkoopprijs aanzienlijk hoger liggen dan de WOZ-waarde. Omgekeerd kan een woning in slechte staat of op een minder gewilde locatie minder opbrengen. Voor een officiële waarde kan een taxateur van Thoma Post langskomen. Volstaat een geschatte waarde? Vraag dan een gratis waardebepaling door een NVM-makelaar van Thoma Post.
Wat doet de bank als je huis ver onder de marktwaarde wordt verkocht?
Bij een hypotheekaanvraag kijkt de geldverstrekker onder andere naar het inkomen van de koper en de waarde van de woning. Een hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning, naast de grenzen die volgen uit het inkomen en andere financiële verplichtingen. Een verkoopprijs onder de marktwaarde betekent dus niet automatisch dat de bank geen hypotheek voor de volledige koopsom kan verstrekken.
Voor de verkoper kan een lage verkoopprijs ook gevolgen hebben als er nog een hypotheek op de woning rust. Als de netto verkoopopbrengst onvoldoende is om de openstaande hypotheekschuld volledig af te lossen, kan een restschuld ontstaan.
Disclaimer: de wijze waarop een bank omgaat met een verkoop onder de marktwaarde verschilt per geldverstrekker en is afhankelijk van de specifieke hypotheekvoorwaarden en jouw financiële situatie. Bovenstaande is een algemene beschrijving ter illustratie. Neem altijd contact op met je eigen hypotheekverstrekker voor informatie die op jouw situatie van toepassing is.
Wanneer is een lagere verkoopprijs dan de WOZ-waarde verstandig?
Een lagere verkoopprijs dan de WOZ-waarde kan verstandig zijn in een aantal specifieke situaties. Denk aan een woning die achterstallig onderhoud heeft, juridische complicaties kent, of waarbij snelheid van verkoop de prioriteit is. In zulke gevallen kan een lagere prijs gerechtvaardigd zijn en ook voor de Belastingdienst onderbouwd worden.
Situaties waarin een lagere prijs reëel kan zijn:
- Achterstallig onderhoud: Een woning die forse investeringen vraagt, is minder waard dan de WOZ-waarde suggereert.
- Snelle verkoop gewenst: Bij echtscheiding, erfenis of financiële nood kan snelheid zwaarder wegen dan de maximale opbrengst.
- Bijzondere omstandigheden: Juridische beperkingen, erfpacht of complexe eigendomssituaties kunnen de waarde drukken.
- Marktomstandigheden: In een dalende markt kan de WOZ-waarde tijdelijk hoger liggen dan wat kopers bereid zijn te betalen.
Disclaimer: bovenstaande situaties zijn voorbeelden ter illustratie. Of een lagere verkoopprijs in jouw geval gerechtvaardigd en fiscaal aanvaardbaar is, hangt af van de specifieke omstandigheden. Laat je hierover altijd adviseren door een taxateur, notaris of belastingadviseur.
Laat ook in deze gevallen altijd een taxatie uitvoeren. Zo heb je een objectieve onderbouwing van de prijs en voorkom je problemen achteraf met de Belastingdienst of de notaris.
Hoe Thoma Post helpt bij het verkopen van je woning
Het verkopen van je woning voor de juiste prijs vraagt om inzicht in de markt, een sterke presentatie en goede onderhandelingen. Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Of je nu snel wilt verkopen of de maximale opbrengst wilt realiseren, één van onze makelaars helpt je graag verder.
Wat Thoma Post voor je regelt:
- Gratis waardebepaling om een realistisch beeld te krijgen van wat je woning waard is
- Professionele presentatie met foto’s, video en een op maat gemaakt marketingpakket
- Verkoopbegeleiding van A tot Z, inclusief bezichtigingen en onderhandelingen
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda om
- Gratis verhuisservice als extra ondersteuning na de verkoop
Met meer dan 75 jaar ervaring en vestigingen in Oost-Nederland en Amsterdam kent Thoma Post de lokale markt als geen ander. Wil je weten wat jouw woning waard is of wat de slimste verkoopstrategie is? Neem vrijblijvend contact op en ontdek wat Thoma Post voor jou kan betekenen.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met verkopen onder de WOZ-waarde
Overweeg je jouw woning te verkopen voor een prijs die mogelijk onder de WOZ-waarde ligt? Dan is het verstandig om dit traject niet alleen te doorlopen. Thoma Post Makelaars staat je als ervaren verkoopmakelaar bij met eerlijk advies over de marktwaarde van jouw woning, de fiscale aandachtspunten en de beste aanpak voor jouw specifieke situatie. Zo weet je precies waar je aan toe bent en voorkom je onaangename verrassingen achteraf.
Veelgestelde vragen
Moet ik de Belastingdienst informeren als ik mijn woning onder de WOZ-waarde verkoop?
Er bestaat geen aparte meldplicht bij de Belastingdienst uitsluitend omdat je een woning onder de WOZ-waarde verkoopt. Is bij de transactie echter sprake van een schenking waarvoor aangifte schenkbelasting moet worden gedaan, dan moet de ontvanger daarvan aangifte doen. De eigendomsoverdracht wordt via de notaris en het Kadaster geregistreerd, maar dit vervangt een eventuele aangifte schenkbelasting niet. Een taxatierapport kan helpen om de marktwaarde te onderbouwen; voor de waardering van een schenking van een Nederlandse woning gelden daarnaast de specifieke WOZ-regels voor de schenkbelasting.
Wat als ik mijn woning onder de WOZ-waarde verkoop en er nog een hypotheek op rust?
Als er nog een lopende hypotheek op de woning rust, heb je wellicht toestemming nodig van de bank voordat je kunt verkopen voor een bedrag dat lager is dan de hypotheekschuld. De bank beoordeelt in dat geval of zij akkoord gaat met de verkoop en hoe de eventuele restschuld wordt afgelost. Neem dus altijd eerst contact op met je hypotheekverstrekker voordat je een verkoopprijs afspreekt die mogelijk onder de openstaande schuld ligt.
Kan ik een woning onder de WOZ-waarde verkopen om erfbelasting te besparen?
Niet zonder meer. Een verkoop onder de marktwaarde aan een familielid kan voor de schenkbelasting geheel of gedeeltelijk als schenking worden behandeld. Bij een Nederlandse woning wordt de waarde van die schenking volgens de daarvoor geldende WOZ-regels bepaald en niet simpelweg als het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs. Of schenken tijdens leven uiteindelijk invloed heeft op de toekomstige erfbelasting hangt af van de persoonlijke situatie, vrijstellingen en toepasselijke tarieven. Laat je altijd adviseren door een belastingadviseur of notaris voordat je deze stap zet.
Hoe laat ik de marktwaarde van mijn woning officieel vaststellen voordat ik ga verkopen?
Een taxatie door een gekwalificeerde taxateur geeft een professionele onderbouwing van de actuele marktwaarde van de woning. Voor hypotheekverstrekking kunnen specifieke eisen gelden aan het taxatierapport. Voor de schenkbelasting van een Nederlandse woning gebruikt de Belastingdienst in beginsel de WOZ-waarde volgens de daarvoor geldende regels en niet automatisch de getaxeerde marktwaarde. Een gratis waardebepaling door een NVM-makelaar, zoals Thoma Post aanbiedt, geeft je al een goed en actueel beeld van wat jouw woning op de markt waard is. Voor juridisch en fiscaal gevoelige situaties, zoals verkoop aan een familielid, is een officieel taxatierapport echter altijd aan te raden.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij het verkopen van een woning onder de WOZ-waarde?
Een belangrijke fout kan zijn dat de actuele marktwaarde onvoldoende wordt onderbouwd, waardoor achteraf onduidelijkheid kan ontstaan over de reden voor de lage verkoopprijs. Daarnaast is het bij een verkoop onder de marktwaarde belangrijk om te beoordelen of sprake is van een schenking, hoe deze voor de schenkbelasting moet worden gewaardeerd en welke vrijstelling eventueel van toepassing is. Ook kunnen verkopers verzuimen de afspraken goed vast te leggen via de notaris. Bij een lopende hypotheek is toestemming van de geldverstrekker vooral van belang wanneer de verkoopopbrengst onvoldoende is om de hypotheek af te lossen en het hypotheekrecht te laten doorhalen.
Kan ik mijn woning ook gedeeltelijk schenken en gedeeltelijk verkopen aan mijn kind?
Ja, je kunt een woning verkopen en daarnaast een deel van de koopprijs schenken of kwijtschelden. Voor de schenkbelasting van een Nederlandse woning gelden daarbij de specifieke WOZ-regels en kan een toepasselijke schenkingsvrijstelling het belastbare bedrag verlagen. Wanneer over dezelfde verkrijging zowel overdrachtsbelasting als schenkbelasting verschuldigd is, kan de betaalde overdrachtsbelasting voor zover sprake is van samenloop worden verrekend met de schenkbelasting. Deze constructie vereist zorgvuldige begeleiding door een notaris en belastingadviseur, zodat alles juridisch correct wordt vastgelegd en je geen onverwachte belastingaanslagen ontvangt.
Heeft een verkoop onder de WOZ-waarde invloed op de overdrachtsbelasting die de koper betaalt?
De overdrachtsbelasting wordt niet berekend over de hoogste van de koopsom en de WOZ-waarde. De grondslag is de waarde in het economisch verkeer van de woning, waarbij deze waarde ten minste gelijk is aan de tegenprestatie. De WOZ-waarde is hiervoor dus niet de maatstaf. Wordt een woning onder de marktwaarde verkocht, dan kan de koper daardoor overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over een hoger bedrag dan de koopsom. Wanneer dezelfde transactie ook een schenking bevat, kan onder voorwaarden sprake zijn van verrekening tussen overdrachtsbelasting en schenkbelasting.
Disclaimer
Fiscale en juridische gevolgen van verkoop onder de WOZ- of marktwaarde verschillen per situatie en kunnen wijzigen. Laat je bij twijfel altijd adviseren door een notaris, belastingadviseur of andere specialist.
