Makelaars mogen geen misleidende informatie verstrekken, beide partijen tegelijk vertegenwoordigen zonder toestemming, relevante gebreken verzwijgen of een woning kopen die ze zelf in de verkoop hebben zonder openheid van zaken. De Nederlandse wet en de gedragsregels van branchevereniging NVM stellen duidelijke grenzen aan wat een makelaar wel en niet mag doen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de grenzen van het makelaarswerk.
Welke wettelijke verplichtingen heeft een makelaar?
Een makelaar is wettelijk verplicht om eerlijk, zorgvuldig en onafhankelijk te handelen in het belang van zijn opdrachtgever. Dit betekent dat een makelaar alle relevante informatie moet delen, geen valse verwachtingen mag wekken en zich moet houden aan de gedragsregels van zijn beroepsvereniging. NVM-makelaars zijn daarnaast gebonden aan een uitgebreide erecode.
De belangrijkste wettelijke en professionele verplichtingen van een makelaar zijn:
- Zorgplicht: de makelaar moet handelen in het belang van zijn opdrachtgever en mag geen fouten maken die schade veroorzaken.
- Informatieplicht: alle voor de koop of verkoop relevante feiten moeten worden gedeeld, ook als ze ongunstig zijn.
- Onafhankelijkheid: een makelaar mag geen persoonlijk financieel belang hebben dat zijn advies beïnvloedt.
- Transparantie over kosten: de makelaar moet vooraf duidelijkheid geven over zijn tarieven en werkwijze.
- Geheimhouding: vertrouwelijke informatie van de opdrachtgever mag niet zonder toestemming worden gedeeld.
Een gecertificeerde NVM-makelaar is bovendien verplicht om regelmatig bijscholing te volgen en is onderworpen aan tuchtrechtspraak. Dit geeft consumenten een extra laag bescherming bovenop de reguliere wetgeving.
Mag een makelaar beide partijen tegelijk vertegenwoordigen?
Een makelaar mag in principe niet tegelijkertijd optreden als verkopend makelaar én als aankoopmakelaar in dezelfde transactie. Dit wordt dubbele belangenbehartiging genoemd en is in strijd met de gedragsregels van de NVM. De belangen van koper en verkoper zijn immers tegengesteld, en een makelaar kan niet beide partijen optimaal vertegenwoordigen.
Er bestaat één uitzondering: als beide partijen uitdrukkelijk en schriftelijk toestemming geven voor deze constructie, mag een makelaar in sommige gevallen als bemiddelaar optreden. Maar zelfs dan blijft het een risicovolle situatie, omdat de makelaar nooit volledig voor één partij kan gaan. In de praktijk wordt dit sterk afgeraden.
Voor kopers is het daarom verstandig om bij het kopen of verkopen van een woning een eigen makelaar in te schakelen die uitsluitend voor hun belangen opkomt. Zo staat er altijd iemand aan jouw kant bij de onderhandelingen.
Wat mag een makelaar niet zeggen of verzwijgen?
Een makelaar mag geen onjuiste of misleidende informatie verstrekken over een woning, en mag bekende gebreken niet verzwijgen. Dit geldt zowel voor de verkopende als de aankopende makelaar. Wie bewust foute informatie geeft of relevante problemen achterhoudt, handelt in strijd met de wet en kan aansprakelijk worden gesteld.
Concrete voorbeelden van wat een makelaar niet mag zeggen of verzwijgen:
- Verborgen gebreken: als een makelaar op de hoogte is van structurele problemen, lekkages of juridische beperkingen, moet hij dit melden.
- Onjuiste oppervlaktemeting: een makelaar mag geen bewust afwijkende woonoppervlakte communiceren om een hogere prijs te rechtvaardigen.
- Valse biedingsinformatie: een makelaar mag geen nep-biedingen verzinnen om de prijs op te drijven.
- Misleidende buurtinformatie: het rooskleuriger voorstellen van de omgeving dan de werkelijkheid is niet toegestaan.
- Verzwijgen van erfdienstbaarheden of bestemmingsplanwijzigingen: juridische beperkingen die de waarde of het gebruik beïnvloeden, moeten worden vermeld.
De grens tussen niet-weten en bewust verzwijgen is soms dun. Toch geldt dat een makelaar een onderzoeksplicht heeft: hij moet actief nagaan of er relevante zaken spelen die de koper of verkoper moeten weten.
Mag een makelaar zelf een woning kopen die hij verkoopt?
Een makelaar mag in beginsel niet zelf een woning kopen die hij in opdracht heeft om te verkopen. Dit is een directe belangenverstrengeling: de makelaar heeft er in dat geval belang bij dat de prijs zo laag mogelijk blijft, terwijl hij juist de opdracht heeft om de hoogste prijs voor de verkoper te realiseren.
De NVM heeft hier strikte regels over. Een makelaar die interesse heeft in een pand dat hij verkoopt, moet zijn opdrachtgever hier onmiddellijk en transparant over informeren. Vervolgens moet de verkoper een andere, onafhankelijke makelaar inschakelen om de transactie te begeleiden. Zonder deze stappen is de koop in strijd met de beroepsregels en kan de makelaar tuchtrechtelijk worden aangepakt.
Dit principe geldt ook voor directe familieleden of zakenrelaties van de makelaar. Zodra er een persoonlijk belang in het spel is, vervalt de onafhankelijkheid die het vak vereist.
Wat kun je doen als een makelaar de regels overtreedt?
Als een makelaar de regels overtreedt, heb je als consument meerdere mogelijkheden om actie te ondernemen. Je kunt een klacht indienen bij de makelaar zelf, bij de beroepsvereniging NVM, of bij de Geschillencommissie Makelaardij. In ernstige gevallen is ook een civiele procedure mogelijk.
De stappen die je kunt zetten zijn:
- Intern klagen: neem eerst contact op met het makelaarskantoor zelf en leg de klacht schriftelijk vast.
- NVM Tuchtrechtspraak: is de makelaar NVM-lid, dan kun je een klacht indienen bij de NVM. Bij gegronde klachten kan een makelaar worden geschorst of geroyeerd.
- Geschillencommissie Makelaardij: deze onafhankelijke commissie behandelt geschillen over dienstverlening en kan bindende uitspraken doen.
- Civiele rechter: bij aantoonbare schade kun je de makelaar aansprakelijk stellen via de rechter.
Zorg altijd voor schriftelijk bewijs: e-mails, contracten, advertentieteksten en gespreksverslagen zijn waardevol als je een klacht wilt onderbouwen. Hoe beter gedocumenteerd, hoe sterker je positie.
Hoe Thoma Post je beschermt bij de verkoop van je woning
Bij het verkopen van een woning wil je zeker weten dat je makelaar volledig aan jouw kant staat en zich aan alle regels houdt. Thoma Post werkt als gecertificeerd NVM-makelaar volledig transparant en in jouw belang, zonder verborgen agenda’s of dubbele belangen.
Wat Thoma Post voor je regelt bij de verkoop:
- Een gratis waardebepaling zodat je weet wat je woning realistisch waard is
- Professionele presentatie met foto’s, video en een op maat gemaakt marketingpakket
- Begeleiding van bezichtigingen en volledige ontzorging bij onderhandelingen
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda om
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop
- Duidelijke afspraken vooraf over kosten, zodat je nooit voor verrassingen komt te staan
Met vestigingen in Twente, de Achterhoek, de Stedendriehoek en Amsterdam combineert Thoma Post diepgaande lokale kennis met een persoonlijke aanpak. Wil je weten wat jouw woning waard is of ben je klaar om de volgende stap te zetten? Neem vrijblijvend contact op met een van de makelaars bij jou in de buurt.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik of een makelaar echt NVM-gecertificeerd is?
Je kunt dit eenvoudig controleren via de officiële NVM-website, waar een openbaar register van alle aangesloten makelaars beschikbaar is. Zoek op naam of kantoor om te bevestigen dat de makelaar actief lid is en geen lopende tuchtrechtelijke maatregelen heeft. Een gecertificeerde NVM-makelaar is verplicht het NVM-logo zichtbaar te voeren in zijn communicatie en op zijn kantoor.
Wat is het verschil tussen een verkopend makelaar en een aankoopmakelaar, en heb ik als koper echt een eigen makelaar nodig?
Een verkopend makelaar behartigt uitsluitend de belangen van de verkoper en is erop gericht de hoogst mogelijke prijs te realiseren. Een aankoopmakelaar staat volledig aan jouw kant als koper en helpt je bij het beoordelen van de woning, het bepalen van een realistisch bod en de onderhandelingen. Zeker in een krappe woningmarkt is een eigen aankoopmakelaar sterk aan te raden, omdat je zo iemand hebt die jouw belangen actief bewaakt en veelgemaakte fouten bij de aankoop voorkomt.
Kan ik een makelaar aansprakelijk stellen als hij een verborgen gebrek heeft verzwegen?
Ja, als aantoonbaar is dat een makelaar op de hoogte was van een gebrek en dit bewust heeft verzwegen, kun je hem civielrechtelijk aansprakelijk stellen voor de geleden schade. Belangrijk is dat je kunt bewijzen dat de makelaar het gebrek kende of redelijkerwijs had moeten kennen op basis van zijn onderzoeksplicht. Verzamel hiervoor zo veel mogelijk schriftelijk bewijs, zoals e-mailcorrespondentie, de verkoopbrochure en eventuele keuringsrapporten, voordat je juridische stappen onderneemt.
Wat zijn de meest voorkomende fouten die mensen maken bij het kiezen van een makelaar?
Een veelgemaakte fout is het kiezen van een makelaar puur op basis van de laagste courtage, zonder te letten op kwaliteit, lokale marktkennis of transparantie. Verder vergeten veel mensen te controleren of de makelaar gecertificeerd is en bij een erkende branchevereniging is aangesloten. Het is ook verstandig om altijd meerdere makelaars te vergelijken op hun aanpak, marketingplan en bewezen verkoopresultaten in jouw regio, in plaats van alleen op prijs te selecteren.
Hoe lang heb ik de tijd om een klacht in te dienen tegen een makelaar?
Voor een klacht bij de NVM Tuchtrechtspraak geldt doorgaans een termijn van drie jaar na het moment waarop je kennis hebt gekregen van de overtreding. Bij de Geschillencommissie Makelaardij moet je de klacht in principe binnen twaalf maanden na het ontstaan van het geschil indienen. Voor een civiele aansprakelijkheidsprocedure geldt een verjaringstermijn van vijf jaar, te rekenen vanaf het moment dat je de schade en de aansprakelijke partij kent. Wacht dus niet te lang met actie ondernemen en leg alles zo snel mogelijk schriftelijk vast.
Mag een makelaar mij verplichten exclusief met hem samen te werken?
Een makelaar mag in een opdracht tot dienstverlening een exclusiviteitsbeding opnemen, wat betekent dat je tijdens de looptijd van het contract niet met een andere makelaar mag samenwerken. Dit is op zichzelf toegestaan, maar de voorwaarden en duur van dit beding moeten vooraf duidelijk en schriftelijk worden vastgelegd. Lees het contract altijd goed door voordat je tekent, en onderhandel indien nodig over de opzegtermijn en eventuele kosten bij voortijdige beëindiging van de samenwerking.
Wat moet ik doen als ik vermoed dat een makelaar nep-biedingen gebruikt om de prijs op te drijven?
Als je het vermoeden hebt dat een makelaar fictieve biedingen inzet om druk op jou te creëren, vraag dan altijd om schriftelijke bevestiging van alle biedingen en de identiteit van de bieders, voor zover dat wettelijk mogelijk is. Neem bij twijfel contact op met de NVM of de Geschillencommissie Makelaardij om je situatie te laten beoordelen. Het inzetten van nep-biedingen is een ernstige overtreding van de beroepsregels en kan leiden tot tuchtrechtelijke maatregelen of zelfs strafrechtelijke vervolging van de betrokken makelaar.
