Makelaars mogen geen onjuiste of misleidende informatie verstrekken en moeten hun opdracht zorgvuldig uitvoeren. Voor NVM-makelaars gelden daarnaast specifieke beroepsregels. Zo moeten zij duidelijk zijn over hun rol, alleen het belang van hun opdrachtgever dienen, vertrouwelijk gedeelde informatie beschermen en belangenverstrengeling voorkomen. De NVM Erecode bepaalt bovendien dat NVM-leden niet voor zichzelf handelen in onroerend goed. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de grenzen van het makelaarswerk.
Welke wettelijke verplichtingen heeft een makelaar?
Het beroep van woningmakelaar is in Nederland niet wettelijk gereguleerd met één uniforme set beroepsregels voor alle makelaars. Sinds het verdwijnen van de wettelijke titelbescherming gelden bijvoorbeeld niet voor iedere makelaar dezelfde wettelijke eisen aan opleiding, toezicht en beroepsregels. Wel gelden de algemene regels van het Nederlandse recht. Zo moet een makelaar die een opdracht uitvoert de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Voor NVM-makelaars gelden daarbovenop de NVM Erecode, beroepsregels en het Protocol Transparant Bieden Woonruimte.
De belangrijkste wettelijke en professionele verplichtingen van een makelaar zijn:
- Zorgplicht: de makelaar moet handelen in het belang van zijn opdrachtgever en mag geen fouten maken die schade veroorzaken.
- Informatieplicht: alle voor de koop of verkoop relevante feiten moeten worden gedeeld, ook als ze ongunstig zijn.
- Onafhankelijkheid: een NVM-makelaar dient het belang van zijn of haar opdrachtgever en moet (de schijn van) belangenverstrengeling voorkomen.
- Transparantie over kosten: de makelaar moet vooraf duidelijkheid geven over zijn tarieven en werkwijze.
- Geheimhouding: volgens de NVM Erecode blijft vertrouwelijk gedeelde informatie vertrouwelijk, tenzij de wet of een rechter verplicht om die informatie te delen.
NVM-makelaars vallen daarnaast onder onafhankelijk tuchtrecht. Woningmakelaars die als zodanig bij VastgoedCert staan geregistreerd, moeten voldoen aan eisen rond vakbekwaamheid en professionele ontwikkeling.
Mag een makelaar beide partijen tegelijk vertegenwoordigen?
Een NVM-makelaar moet uitsluitend het belang van zijn of haar opdrachtgever dienen. Bij één woningtransactie staan de belangen van koper en verkoper tegenover elkaar. Een makelaar kan daarom niet simpelweg tegelijkertijd als verkoopmakelaar voor de verkoper én als aankoopmakelaar voor de koper optreden en beide belangen volledig behartigen.
Ontstaat of dreigt een belangenconflict, dan moet dat worden besproken en opgelost. Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat een opdracht wordt beëindigd of tijdelijk wordt stilgelegd, zodat duidelijk blijft voor wiens belang de makelaar optreedt. Alleen toestemming van beide partijen is dus niet automatisch voldoende om tegenstrijdige belangen tegelijkertijd te blijven behartigen.
Voor kopers is het daarom een mogelijkheid om bij het kopen of verkopen van een woning een eigen makelaar in te schakelen die uitsluitend voor hun belangen opkomt. Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar zorgt er wel voor dat je een eigen belangenbehartiger hebt tegenover de verkopende partij.
Wat mag een makelaar niet zeggen of verzwijgen?
Een makelaar mag geen onjuiste of misleidende informatie verstrekken over een woning. Ook mag een makelaar informatie waarvan hij weet dat deze relevant is voor de transactie niet bewust onjuist voorstellen of verzwijgen. Welke informatie precies moet worden verstrekt of onderzocht, hangt af van de omstandigheden en van de rol van de makelaar.
Concrete voorbeelden van wat een makelaar niet mag zeggen of verzwijgen:
- Verborgen gebreken: als een makelaar weet van een relevant gebrek aan de woning, mag hij daarover geen bewust onjuiste of misleidende informatie geven.
- Onjuiste oppervlaktemeting: een makelaar mag geen bewust afwijkende woonoppervlakte communiceren om een hogere prijs te rechtvaardigen.
- Valse biedingsinformatie: een makelaar mag geen fictieve biedingen verzinnen. Bij NVM-makelaars worden biedingen bij bestaande woningen waarvoor het biedprotocol geldt bovendien vastgelegd in een digitaal biedlogboek.
- Misleidende buurtinformatie: ook over objectief controleerbare kenmerken van de locatie of omgeving mag een makelaar geen bewust onjuiste voorstelling van zaken geven.
- Verzwijgen van erfdienstbaarheden of bestemmingsplanwijzigingen: bekende en relevante juridische informatie over bijvoorbeeld erfpacht, erfdienstbaarheden of gebruiksbeperkingen moet correct worden verwerkt in het verkoopproces.
Een makelaar heeft daarbij geen onbeperkte algemene onderzoeksplicht waarmee ieder verborgen gebrek of juridisch probleem moet worden ontdekt. Wel moet de makelaar professioneel en zorgvuldig handelen en mag hij niet zonder meer informatie overnemen wanneer er duidelijke aanleiding is om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Een koper heeft daarnaast zelf een onderzoeksplicht.
Mag een makelaar zelf een woning kopen die hij verkoopt?
Voor een NVM-makelaar gaat de beroepsregel verder dan alleen ‘openheid van zaken geven’. De NVM Erecode bepaalt dat NVM-leden voor zichzelf niet handelen in onroerend goed en niet aan projectontwikkeling doen.
Ontstaat bij een medewerker van een makelaarskantoor of een andere direct betrokkene een persoonlijk belang bij een woning waarvoor het kantoor al een opdracht uitvoert, dan kan sprake zijn van (de schijn van) belangenverstrengeling. Volgens de toelichting op de NVM Erecode moet zo’n situatie worden benoemd en opgelost, bijvoorbeeld door een opdracht terug te geven of te pauzeren. Alleen melden dat er een persoonlijk belang bestaat, is dus niet zonder meer voldoende.
Of een belang van een familielid, collega of zakelijke relatie daadwerkelijk tot belangenverstrengeling leidt, hangt af van de concrete situatie. Het is daarom te absoluut om te stellen dat iedere transactie met een familielid of zakenrelatie automatisch verboden is.
Wat kun je doen als een makelaar de regels overtreedt?
Als je een klacht hebt over een NVM-makelaar, is de huidige route dat je de klacht eerst schriftelijk bij het makelaarskantoor zelf neerlegt. Kom je er samen niet uit, dan kun je terecht bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Het Klachtenloket beoordeelt vervolgens welke procedure bij de klacht past.
De stappen die je kunt zetten zijn:
- Intern klagen: neem eerst contact op met het makelaarskantoor zelf en leg de klacht schriftelijk vast.
- Klachtenloket Vastgoedprofessionals: kom je er met de makelaar niet uit, dan kun je de klacht daar voorleggen.
- Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals: gaat het om het professionele handelen of nalaten van een aangesloten makelaar, dan kan de klacht via het Klachtenloket bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals terechtkomen.
- Geschillencommissie Makelaardij: bij bepaalde geschillen tussen een consument en een aangesloten makelaar, bijvoorbeeld over dienstverlening of geld, kan de Geschillencommissie Makelaardij een bindende uitspraak doen.
- Civiele rechter: afhankelijk van het soort geschil kun je er ook voor kiezen een kwestie aan de rechter voor te leggen, bijvoorbeeld wanneer je een schadevergoeding vordert.
Zorg altijd voor schriftelijk bewijs: e-mails, contracten, advertentieteksten en gespreksverslagen kunnen helpen om duidelijk te maken wat er is afgesproken en wat er volgens jou is misgegaan.
Hoe Thoma Post je beschermt bij de verkoop van je woning
Bij de verkoop van je woning wil je weten wie jouw belangen behartigt en welke afspraken er gelden. Als NVM-makelaar werken wij volgens de NVM Erecode en de regels die gelden voor het verkoop- en biedproces. We zijn duidelijk over onze rol, de gekozen verkoopstrategie en de afspraken die we met je maken.
Bij de verkoop helpen wij je onder andere met:
- Een gratis waardebepaling zodat je weet wat je woning realistisch waard is
- Professionele presentatie met foto’s, video en een op maat gemaakt marketingpakket
- Begeleiding van bezichtigingen en volledige ontzorging bij onderhandelingen
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda om
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop
- Duidelijke afspraken vooraf over kosten, zodat je nooit voor verrassingen komt te staan
Met vestigingen in Twente, de Achterhoek, de Stedendriehoek en Amsterdam combineert Thoma Post diepgaande lokale kennis met een persoonlijke aanpak. Wil je weten wat jouw woning waard is of ben je klaar om de volgende stap te zetten? Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik of een makelaar echt NVM-gecertificeerd is?
Via de zoekfunctie op de officiële website van NVM kun je controleren of een makelaar of makelaarskantoor bij NVM is aangesloten. Wil je controleren of een individuele makelaar is gecertificeerd, dan kun je daarnaast het register van VastgoedCert raadplegen.
Het is niet juist om ervan uit te gaan dat je in het gewone NVM-zoekregister ook meteen kunt zien of iemand lopende tuchtrechtelijke maatregelen heeft. Tuchtrechtelijke uitspraken worden apart gepubliceerd en zijn veelal geanonimiseerd.
Wat is het verschil tussen een verkopend makelaar en een aankoopmakelaar, en heb ik als koper echt een eigen makelaar nodig?
Een verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkoper en adviseert over onder andere de verkoopstrategie, bezichtigingen, biedingen en onderhandelingen. Een aankoopmakelaar werkt juist in opdracht van de koper en kan helpen bij het beoordelen van de woning, relevante informatie, de waarde, een bod en de koopovereenkomst.
Als koper ben je niet verplicht om een aankoopmakelaar in te schakelen. Of dat voor jou nuttig is, hangt af van je eigen kennis, ervaring en de mate waarin je begeleiding wilt. Belangrijk is wel om te beseffen dat de verkoopmakelaar de belangen van de verkoper behartigt en niet jouw persoonlijke aankoopadviseur is.
Kan ik een makelaar aansprakelijk stellen als hij een verborgen gebrek heeft verzwegen?
Dat kan onder omstandigheden, maar een makelaar is niet automatisch aansprakelijk zodra na aankoop een verborgen gebrek aan het licht komt. Eerst moet worden beoordeeld welke informatie de makelaar kende of had behoren te kennen, wat hij daarover heeft meegedeeld, of hij daarmee zijn professionele zorgplicht heeft geschonden en of daardoor aantoonbare schade is ontstaan.
De eventuele aansprakelijkheid van de verkopend makelaar staat bovendien los van de mogelijke aansprakelijkheid van de verkoper zelf op grond van de koopovereenkomst. Heb je te maken met een serieus geschil over een gebrek, laat dan juridisch beoordelen tegen wie een eventuele claim kan worden gericht.
Wat zijn de meest voorkomende fouten die mensen maken bij het kiezen van een makelaar?
Er bestaat geen betrouwbare landelijke ranglijst van de meest gemaakte fouten bij het kiezen van een makelaar. Wel is het verstandig om verder te kijken dan alleen het tarief. Vergelijk bijvoorbeeld de lokale marktkennis, voorgestelde verkoopstrategie, dienstverlening, communicatie, kosten en afspraken rond het beëindigen van de opdracht.
Je kunt daarnaast controleren of het kantoor bij een brancheorganisatie zoals NVM is aangesloten en of de betrokken makelaar in een kwaliteitsregister zoals VastgoedCert staat geregistreerd. Een kennismakingsgesprek kan helpen om te bepalen welke werkwijze en begeleiding het beste bij je passen.
Hoe lang heb ik de tijd om een klacht in te dienen tegen een makelaar?
Dat hangt af van de procedure. Voor een tuchtklacht bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals geldt niet simpelweg een algemene termijn van drie jaar. Je moet je klacht eerst binnen een redelijke termijn schriftelijk aan de makelaar voorleggen. De makelaar heeft vervolgens in beginsel één maand om te reageren. Kom je er niet uit, dan moet je de klacht volgens het huidige reglement binnen drie maanden na die reactie – of het verlopen van de reactietermijn – bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals indienen. Nadat het Klachtenloket de behandeling beëindigt, geldt vervolgens in beginsel opnieuw een termijn van drie maanden om de tuchtklacht aan de commissie voor te leggen.
Voor een geschil waarop de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij 2026 van toepassing zijn, geldt voor de Geschillencommissie Makelaardij dat je het geschil binnen twaalf maanden nadat je de klacht bij de makelaar hebt ingediend kunt voorleggen.
Voor een civiele schadevordering gelden weer andere wettelijke verjaringstermijnen. Een vordering tot schadevergoeding verjaart in beginsel vijf jaar nadat je bekend bent geworden met zowel de schade als de aansprakelijke persoon, met daarnaast een langere absolute termijn. Verjaring kan bovendien onder omstandigheden worden gestuit. Vraag bij een serieus juridisch geschil daarom tijdig juridisch advies.
Mag een makelaar mij verplichten exclusief met hem samen te werken?
Je kunt in de opdracht tot dienstverlening afspraken maken over de wijze waarop de makelaar jouw woning verkoopt en of één makelaar gedurende de opdracht als jouw verkoopmakelaar optreedt. Zo’n afspraak moet vooraf duidelijk zijn.
Ben je consument en gelden de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij 2026, dan mag je de opdracht echter altijd intrekken en geldt daarvoor geen opzegtermijn. De makelaar kan bij intrekking wel recht hebben op vergoeding van afgesproken en daadwerkelijk gemaakte kosten. Ook kan in de opdracht een aanvullende vergoeding bij intrekking zijn afgesproken. Controleer daarom vooraf wat hierover in jouw opdracht tot dienstverlening staat.
Wat moet ik doen als ik vermoed dat een makelaar nep-biedingen gebruikt om de prijs op te drijven?
Vraag in dat geval eerst hoe het biedproces is ingericht en hoe biedingen worden geregistreerd. Bij NVM-makelaars geldt sinds 1 februari 2026 het Protocol Transparant Bieden Woonruimte. De biedingen worden in het digitale biedsysteem en biedlogboek vastgelegd. Nadat de koop onherroepelijk is geworden, kunnen bieders gedurende de daarvoor geldende periode een geanonimiseerd biedlogboek inzien.
Vanwege de privacy van andere woningzoekers kun je niet zonder meer eisen dat de makelaar tijdens het biedproces de identiteit van andere bieders aan jou verstrekt. Het protocol bepaalt bij verschillende biedmethoden juist dat ontvangen biedingen niet aan andere potentiële bieders worden gedeeld.
Denk je na inzage of uitleg nog steeds dat het biedproces niet correct is verlopen, dan kun je de kwestie schriftelijk bij het makelaarskantoor neerleggen en zo nodig via het Klachtenloket Vastgoedprofessionals laten beoordelen. Een fictief bod past niet binnen een eerlijk en transparant biedproces.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de gedragsregels en rechten rondom makelaars
Weten wat een makelaar wel en niet mag, helpt om bewuster een verkoop- of aankooptraject in te gaan. Als NVM-makelaar werken wij volgens de NVM Erecode en de geldende regels voor het biedproces. Daarbij zijn we duidelijk over onze rol: wanneer wij jouw verkoopmakelaar zijn, behartigen wij jouw belangen als opdrachtgever. Begeleiden we je bij een aankoop, dan treden we juist voor jou als koper op.
We vinden het belangrijk dat je vooraf weet welke dienstverlening je van ons mag verwachten, wat de afspraken en kosten zijn en hoe het proces verloopt. Wil je weten hoe wij je kunnen begeleiden bij de aankoop of verkoop van een woning? Neem gerust contact op om te ontdekken wat Thoma Post Makelaars voor jou kan betekenen. Eén van onze collega’s helpt je graag verder.
