Een woning die verkocht onder voorbehoud staat, gaat in de praktijk relatief zelden alsnog niet door. Schattingen binnen de Nederlandse vastgoedmarkt lopen uiteen, maar het merendeel van de voorbehoudperiodes wordt succesvol afgerond. De kans dat een koop wordt ontbonden, hangt sterk af van de afgesproken ontbindende voorwaarden, de financiële voorbereiding van de koper en de specifieke omstandigheden van de aankoop.
De meest voorkomende ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Een koop kan daarnaast bijvoorbeeld worden ontbonden op basis van een bouwkundige keuring, het niet verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie of het niet tijdig verkopen van de eigen woning, maar alleen wanneer daarover duidelijke afspraken in de koopovereenkomst zijn opgenomen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over wat er kan misgaan en hoe je jezelf daar als koper of verkoper op voorbereidt.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch of hypotheekadvies. De exacte rechten en verplichtingen worden bepaald door de ondertekende koopovereenkomst en de persoonlijke situatie van koper en verkoper.
Wat zijn de meest voorkomende redenen dat een voorbehoud niet slaagt?
De meest voorkomende reden dat een voorbehoud niet slaagt, is het afwijzen van de hypotheekaanvraag door de geldverstrekker. Ook een bouwkundige keuring kan tot ontbinding leiden, maar alleen wanneer de uitkomst voldoet aan de voorwaarden die vooraf in de koopovereenkomst zijn vastgelegd. Denk bijvoorbeeld aan een afgesproken maximumbedrag voor direct noodzakelijke herstelkosten.
Ter illustratie: in een koopovereenkomst kan worden afgesproken dat de koper de koop mag ontbinden als de herstelkosten uit de bouwkundige keuring hoger uitvallen dan een bepaald bedrag, zoals €10.000. Dit is een voorbeeld; het werkelijke drempelbedrag verschilt per situatie en wordt door koper en verkoper onderling overeengekomen.
Andere omstandigheden, zoals baanverlies, een scheiding of een veranderde gezinssituatie, geven op zichzelf niet automatisch het recht om de koop te ontbinden. Ze kunnen wel gevolgen hebben voor de hypotheekaanvraag. De koper kan zich alleen beroepen op een ontbindende voorwaarde die daadwerkelijk in de koopovereenkomst staat en moet daarbij voldoen aan de afgesproken termijn en bewijsvereisten.
De voornaamste redenen op een rij:
- De koper krijgt niet tijdig een bindend hypotheekaanbod voor het afgesproken bedrag
- De taxatiewaarde valt lager uit dan de koopsom en de koper kan het verschil niet uit eigen middelen betalen
- Negatieve bouwkundige keuring waarbij de herstelkosten te hoog uitvallen
- De koper krijgt geen Nationale Hypotheek Garantie, terwijl dit als ontbindende voorwaarde is opgenomen
- De eigen woning van de koper wordt niet binnen de afgesproken termijn verkocht, wanneer daarvoor een voorbehoud is opgenomen
- Een andere specifiek overeengekomen ontbindende voorwaarde wordt vervuld
Hoe groot is de kans dat een financieringsvoorbehoud niet lukt?
De kans dat een financieringsvoorbehoud niet lukt, is in de praktijk beperkt, maar zeker niet verwaarloosbaar. Het risico hangt onder andere af van de financiële positie van de koper, de hoogte van het bod, de taxatiewaarde, het benodigde hypotheekbedrag en de kwaliteit van de financiële voorbereiding.
Veel kopers laten vóór het bieden een eerste hypotheekberekening of financiële check uitvoeren. Dat geeft meer inzicht, maar is nog geen garantie dat een geldverstrekker de uiteindelijke hypotheekaanvraag accepteert. De definitieve beoordeling vindt plaats aan de hand van de concrete woning, de taxatie, de persoonlijke situatie en de documenten van de koper. Hypotheekadviseurs van Thoma Post Hypotheken benadrukken dat een eerste berekening vooral een referentiepunt is voor het beschikbare budget en niet hetzelfde is als een definitief hypotheekadvies of bindend aanbod.
Factoren die de kans op afwijzing vergroten:
- Onvoldoende aantoonbaar of bestendig inkomen
- Een taxatiewaarde die lager uitvalt dan de overeengekomen koopsom
- Lopende kredieten en andere financiële verplichtingen die de leencapaciteit verlagen
- Een negatieve BKR-registratie of betalingsachterstand
- Een te hoge verhouding tussen de lening en het inkomen
- Onvoldoende eigen geld voor het verschil tussen de koopsom en de maximale financiering en voor de bijkomende kosten
- Veranderingen in inkomen, dienstverband of persoonlijke omstandigheden tijdens het financieringstraject
Hypotheeknormen worden jaarlijks aangepast. Dat betekent niet automatisch dat de normen ieder jaar strenger worden. Laat daarom op basis van de actuele regels en je persoonlijke situatie berekenen wat financieel haalbaar is.
Wat gebeurt er met de koper als het voorbehoud niet doorgaat?
Als een koper een ontbindende voorwaarde tijdig, schriftelijk en volgens de afspraken in de koopovereenkomst inroept, wordt de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. De koper hoeft de woning dan niet af te nemen. Een eventueel gestorte waarborgsom wordt terugbetaald of een afgegeven bankgarantie wordt beëindigd.
De koper moet daarbij precies voldoen aan de bewijsvereisten uit de koopovereenkomst. Het is niet standaard verplicht om afwijzingen van minimaal twee geldverstrekkers te overleggen. In het NVM-model wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, één afwijzing van een erkende geldverstrekker als voldoende documentatie genoemd. In een individuele koopovereenkomst kunnen aanvullende of afwijkende afspraken staan. De tekst van de ondertekende overeenkomst is daarom altijd leidend.
Wordt het financieringsvoorbehoud te laat of niet correct ingeroepen, dan blijft de koopovereenkomst in beginsel van kracht. De koper is dan niet automatisch direct 10% van de koopsom verschuldigd. In het veelgebruikte NVM-model moet de koper doorgaans eerst schriftelijk in gebreke worden gesteld en acht dagen de gelegenheid krijgen om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Blijft de koper daarna in gebreke, dan kan de verkoper onder meer ontbinding en de contractueel afgesproken boete verlangen. Deze boete bedraagt in het model 10% van de koopsom, waarbij onder voorwaarden ook aanvullende schadevergoeding mogelijk kan zijn.
Ter illustratie: bij een koopsom van €350.000 zou een contractuele boete van 10% neerkomen op €35.000. Dit is uitsluitend een rekenkundig voorbeeld om de omvang te verduidelijken. Het werkelijke boetebedrag hangt af van de koopsom en de exacte bepalingen in de ondertekende koopovereenkomst, en kan per situatie sterk verschillen.
Los van de ontbindende voorwaarden heeft een particuliere koper die niet handelt vanuit een beroep of bedrijf na ontvangst van de door beide partijen getekende koopovereenkomst drie dagen wettelijke bedenktijd. Binnen die bedenktijd kan de koper zonder opgave van reden en zonder boete van de koop afzien.
Wat zijn de gevolgen voor de verkoper als de koop niet doorgaat?
Voor de verkoper betekent het mislukken van een voorbehoud in de eerste plaats tijdverlies. De woning moet opnieuw op de markt worden gezet, wat emotioneel en praktisch belastend kan zijn. Als de koper het voorbehoud niet correct heeft ingeroepen en vervolgens zijn verplichtingen niet nakomt, kan de verkoper afhankelijk van de koopovereenkomst en na de vereiste ingebrekestelling mogelijk aanspraak maken op de contractuele boete.
Praktische gevolgen voor de verkoper:
- De woning verliest tijdelijk zichtbaarheid op platforms zoals Funda
- Andere geïnteresseerde kopers zijn mogelijk al afgehaakt
- De verkoper moet opnieuw bezichtigingen organiseren en onderhandelen
- De planning voor een volgende woning of verhuizing kan onder druk komen te staan
- In een dalende markt kan de tweede verkooppoging minder opleveren
- Er kunnen aanvullende kosten ontstaan voor bijvoorbeeld dubbele woonlasten of een aangepaste woningpresentatie
Ter illustratie: dubbele woonlasten kunnen bij een eigen woning met een hypotheek van €1.500 per maand en een huurwoning van €1.200 per maand al snel oplopen tot meer dan €2.700 per maand. Dit is een rekenkundig voorbeeld; de werkelijke kosten hangen volledig af van de persoonlijke situatie en kunnen per geval sterk verschillen.
Als de koper een ontbindende voorwaarde rechtsgeldig inroept, heeft de verkoper in beginsel geen recht op de contractuele boete. De koper maakt dan gebruik van een recht dat koper en verkoper zelf in de koopovereenkomst hebben afgesproken.
Een goede begeleiding van een makelaar bij de verkoop van je woning, kan het risico beperken. Bijvoorbeeld door bij een bod te bespreken welke ontbindende voorwaarden de koper wenst, hoe de aankoop naar verwachting wordt gefinancierd en of er vooraf een financiële check is uitgevoerd. Dat geeft de verkoper meer inzicht, maar biedt geen garantie dat de uiteindelijke hypotheekaanvraag wordt goedgekeurd.
Hoe lang duurt een periode van verkocht onder voorbehoud gemiddeld?
De periode van verkocht onder voorbehoud duurt gemiddeld vier tot zes weken. Er is geen vaste wettelijke duur voor de periode waarin een woning verkocht onder voorbehoud staat. Koper en verkoper leggen in de koopovereenkomst vast tot welke datum een beroep kan worden gedaan op iedere ontbindende voorwaarde. Voor een financieringsvoorbehoud wordt vaak een periode van meerdere weken afgesproken. Een termijn van bijvoorbeeld vier tot zes weken komt vrij veel voor, maar kan afhankelijk van de situatie korter of langer zijn.
Dit is een veelvoorkomend voorbeeld; de werkelijke termijn wordt altijd in overleg tussen koper en verkoper vastgesteld en kan per situatie afwijken.
Voor een bouwkundige keuring wordt doorgaans een afzonderlijke en vaak kortere termijn afgesproken. Ook voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie of het verkopen van de eigen woning kunnen aparte termijnen gelden.
Wanneer de ontbindende voorwaarden zijn vervallen of niet zijn ingeroepen, is de koop in beginsel onvoorwaardelijk. Daarna verandert de status van de woning van “verkocht onder voorbehoud” naar “verkocht”. De woning wordt vervolgens op de afgesproken leveringsdatum bij de notaris juridisch overgedragen. Het verlopen van de voorbehoudtermijn is dus niet hetzelfde als de eigendomsoverdracht: die vindt pas plaats na ondertekening van de leveringsakte bij de notaris.
Wat kan een koper doen om te voorkomen dat het voorbehoud mislukt?
Een koper kan het risico op het mislukken van een voorbehoud aanzienlijk verkleinen door goed voorbereid aan het aankoopproces te beginnen. De belangrijkste stap is het vooraf laten uitvoeren van een hypotheekcheck, zodat je weet wat je maximaal kunt lenen voordat je een bod uitbrengt.
Praktische stappen om het voorbehoud soepel te laten verlopen:
- Laat vóór het bieden een actuele hypotheekberekening of financiële check uitvoeren bij één van onze hypotheekadviseurs.
- Bespreek niet alleen wat je maximaal kunt lenen, maar ook welke maandlasten verantwoord zijn
- Zorg voor actuele inkomensgegevens, zoals recente loonstroken en de benodigde informatie over het dienstverband
- Breng lopende kredieten, studieschulden, alimentatieverplichtingen en andere financiële verplichtingen volledig in kaart
- Houd rekening met eigen geld voor aankoopkosten en voor een eventueel verschil tussen de koopsom en taxatiewaarde
- Bespreek met je hypotheekadviseur welke ontbindende voorwaarden en termijnen realistisch zijn
- Houd de deadlines uit de koopovereenkomst nauwlettend bij
- Vraag vóór het verstrijken van een termijn schriftelijk om verlenging wanneer de aanvraag nog niet is afgerond
- Communiceer tijdig met de verkopende partij of diens makelaar als er vertraging ontstaat
Een aankoopmakelaar kan helpen bij het beoordelen van de koopovereenkomst, het formuleren van ontbindende voorwaarden en het bewaken van termijnen. De financiële beoordeling en het hypotheekadvies behoren tot het werkterrein van de hypotheekadviseur.
Hoe Thoma Post je helpt bij een vlotte en zekere woningverkoop
Een voorbehoud dat niet doorgaat, is voor verkopers een frustrerende en kostbare situatie. Ook bij een goede voorbereiding kan een woningverkoop onder voorbehoud nog worden ontbonden. Thoma Post begeleidt verkopers in Oost-Nederland en Amsterdam bij het beoordelen van biedingen, de bijbehorende voorwaarden en de risico’s van iedere bieding. Daarbij kijken we niet alleen naar de geboden prijs, maar ook naar de financiering, de gewenste overdrachtsdatum en de zekerheid die een bod biedt.
Wat Thoma Post voor verkopers doet:
- Een gratis waardebepaling voor een realistische indicatie van de woningwaarde
- Professionele presentatie met fotografie, video en een passend marketingpakket
- Begeleiding van bezichtigingen en onderhandelingen
- Een zorgvuldige vergelijking van biedingen, inclusief ontbindende voorwaarden en overige afspraken
- Duidelijke vastlegging van de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst
- Private sales voor wie discreet buiten de openbare verkoopkanalen wil verkopen
- Gratis verhuisservice als extra ondersteuning na de verkoop
- Afstemming met Thoma Post Hypotheken wanneer een koper meer inzicht wil in de financiële haalbaarheid
Wil je weten wat je woning waard is of welke verkoopstrategie bij jouw situatie past? Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met verkocht onder voorbehoud
Of je nu als verkoper te maken krijgt met een voorbehoud dat dreigt mis te lopen, of als koper wilt weten waar je aan toe bent: een ervaren makelaar aan je zijde maakt een wereld van verschil. Thoma Post Makelaars begeleidt zowel verkopers als kopers door het gehele traject rondom verkocht onder voorbehoud. Als verkoopmakelaar screent Thoma Post Makelaars potentiële kopers vooraf op financiële haalbaarheid, bewaakt de voorbehoudtermijnen en zorgt voor een soepele afhandeling tot aan de notaris. Zo minimaliseer je het risico op vervelende verrassingen en weet je zeker dat het verkoopproces in goede handen is. Neem contact op en ontdek wat Thoma Post Makelaars voor jou kan betekenen.
Veelgestelde vragen
Kan een verkoper een bod zonder voorbehoud eisen?
Ja, een verkoper mag in principe verlangen dat een koper een bod uitbrengt zonder ontbindende voorwaarden. Een verkoper hoeft namelijk niet met ieder gewenst financieringsvoorbehoud akkoord te gaan. Bij de beoordeling van biedingen mag de verkoper meewegen welke voorwaarden de koper stelt en kan hij dus de voorkeur geven aan een bod zonder financieringsvoorbehoud. De voorwaarden maken deel uit van de onderhandelingen tussen koper en verkoper.
Voor de koper brengt bieden zonder financieringsvoorbehoud een aanzienlijk risico mee. Wanneer de financiering vervolgens niet lukt, kan de koper niet op die grond van de koop af. Na het verlopen van de wettelijke bedenktijd kan de koper dan verplicht blijven de woning af te nemen of, na ingebrekestelling en volgens de koopovereenkomst, met een contractuele boete en mogelijke schadevergoeding worden geconfronteerd. Bied daarom alleen zonder financieringsvoorbehoud wanneer de financiële gevolgen zorgvuldig zijn beoordeeld en je het resterende risico kunt dragen.
Wat is het verschil tussen een financieringsvoorbehoud en een bouwkundig voorbehoud?
Een financieringsvoorbehoud geeft de koper onder de afgesproken voorwaarden het recht de koop te ontbinden wanneer de benodigde financiering niet tijdig wordt verkregen. In de koopovereenkomst worden onder andere het benodigde financieringsbedrag, de einddatum en de bewijsvereisten vastgelegd.
Bij een bouwkundig voorbehoud wordt vastgelegd wanneer de uitkomst van een bouwkundige keuring aanleiding geeft om de koop te ontbinden. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de kosten van direct noodzakelijk herstel een vooraf afgesproken bedrag overschrijden of wanneer aanvullend specialistisch onderzoek wordt geadviseerd. De precieze formulering in de koopovereenkomst is bepalend.
Het is niet in iedere situatie noodzakelijk of verstandig om beide voorbehouden standaard op dezelfde manier op te nemen. Welke bescherming passend is, hangt af van de woning, de financiële situatie van de koper, de beschikbare informatie en het risico dat de koper kan dragen.
Mag een verkoper de woning opnieuw aanbieden terwijl het voorbehoud nog loopt?
Nee, zolang de koopovereenkomst van kracht is, is de verkoper gebonden aan de afspraken met de eerste koper en kan hij deze koper niet zonder geldige contractuele grond eenvoudig vervangen door een andere koper. De verkopend makelaar kan andere geïnteresseerden wel informeren dat de woning verkocht onder voorbehoud is en hun gegevens bewaren voor het geval de eerste koop alsnog wordt ontbonden.
Wanneer een specifieke clausule is afgesproken, kan een andere werkwijze gelden. Met de NVM No Risk-clausule, die bijv. wordt gebruikt wanneer de koper eerst de eigen woning moet verkopen, kan de verkoper onder voorwaarden doorgaan met de verkoop. Als er een tweede koper komt, krijgt de eerste koper volgens de clausule de keuze om de koop onvoorwaardelijk te maken of de overeenkomst te laten eindigen.
Wat gebeurt er als de deadline van het voorbehoud bijna verstrijkt maar de hypotheek nog niet rond is?
De koper moet vóór het verstrijken van de termijn actie ondernemen. Via de aankoopmakelaar, hypotheekadviseur of rechtstreeks kan schriftelijk om verlenging worden gevraagd. De termijn wordt pas verlengd wanneer de verkoper daarmee instemt. Een verzoek om verlenging is dus niet automatisch voldoende.
Gaat de verkoper niet akkoord en kan de koper niet tijdig aan de financieringsvoorwaarde voldoen, dan moet worden beoordeeld of het financieringsvoorbehoud vóór de deadline correct kan worden ingeroepen. Laat de termijn niet ongebruikt verstrijken, want daarna kan het recht om op die voorwaarde te ontbinden vervallen.
Hoe bewijs je als koper dat de financiering niet is gelukt?
Dat wordt bepaald door de tekst van de koopovereenkomst. De koper moet het beroep op het financieringsvoorbehoud doorgaans tijdig, schriftelijk en goed gedocumenteerd indienen.
In het NVM-model betekent “goed gedocumenteerd” standaard dat één afwijzing van een erkende geldverstrekker aan de verkoper of diens makelaar wordt overgelegd, tenzij koper en verkoper aanvullende of afwijkende afspraken hebben gemaakt. In een specifieke koopovereenkomst kan dus wel zijn afgesproken dat meer documenten of meerdere afwijzingen nodig zijn. Controleer daarom altijd de ondertekende overeenkomst.
Kan een koper het voorbehoud inroepen om andere redenen dan hypotheek of bouwkundige keuring?
Alleen wanneer die andere reden als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen en aan de daarbij afgesproken voorwaarden is voldaan. Voorbeelden zijn het niet verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie, het niet verkopen van de eigen woning of een andere specifiek omschreven omstandigheid.
Persoonlijke omstandigheden zoals een scheiding, baanverlies of spijt geven na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd niet automatisch recht op ontbinding. Partijen kunnen wel in onderling overleg tot andere afspraken komen, maar de verkoper is niet verplicht daarmee akkoord te gaan.
Is een aankoopmakelaar inschakelen de moeite waard om een voorbehoud soepel te laten verlopen?
Ja, een aankoopmakelaar kan helpen bij het beoordelen van de woning, het formuleren van het bod, het bespreken van ontbindende voorwaarden, het controleren van de koopovereenkomst en het bewaken van termijnen. Ook kan de aankoopmakelaar namens de koper communiceren wanneer bijvoorbeeld verlenging van een voorbehoudtermijn nodig is.
Een aankoopmakelaar kan niet garanderen dat de financiering wordt goedgekeurd en de kosten verdienen zich niet aantoonbaar in iedere situatie terug. Voor een volledige beoordeling van de financiering en de betaalbaarheid is daarnaast een hypotheekadviseur nodig.
