Als je je woning verkoopt, betaal je als verkoper doorgaans geen notariskosten voor de eigendomsoverdracht zelf. Die rekening is voor de koper. Wel zijn er specifieke notariskosten die wél voor jouw rekening komen, zoals het doorhalen van een bestaande hypotheek. Daarnaast zijn er andere verkoopkosten die je als verkoper kunt verwachten. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over kosten bij het verkopen van een huis.
Welke notariskosten zijn voor rekening van de verkoper?
Als verkoper betaal je in de meeste gevallen geen notariskosten voor de leveringsakte of de eigendomsoverdracht. In Nederland is het gebruikelijk dat de koper de notariskosten draagt. De enige notariskosten die standaard voor de verkoper zijn, betreffen het doorhalen van een bestaande hypotheek, ook wel de royementsakte genoemd.
Dit onderscheid is belangrijk om goed te begrijpen voordat je je woning in de verkoop zet. De notaris die bij de overdracht betrokken is, wordt in principe door de koper gekozen en betaald. Jij als verkoper hoeft dus niet te betalen voor de leveringsakte, het kadasteronderzoek of de inschrijving van de nieuwe eigenaar.
Wat je wél zelf regelt en betaalt, is alles wat samenhangt met het aflossen en beëindigen van je eigen hypotheek op de woning. Dat valt buiten de verantwoordelijkheid van de koper.
Hoeveel kost het doorhalen van een hypotheek bij de notaris?
Het doorhalen van een hypotheek bij de notaris, ook wel royement genoemd, kost doorgaans tussen de 150 en 400 euro, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de situatie. Dit bedrag staat los van eventuele boeterente die je hypotheekverstrekker in rekening brengt bij vervroegde aflossing.
Bij de verkoop van een woning moet de bestaande hypotheek worden afgelost. De notaris zorgt ervoor dat het hypotheekrecht officieel wordt doorgehaald in het Kadaster via een royementsakte. Zonder deze stap blijft de hypotheek formeel op de woning rusten, wat juridisch problemen oplevert voor de nieuwe eigenaar.
Let op: heb je meerdere hypotheken op je woning, dan betaal je voor elk royement apart. Sommige notarissen rekenen ook administratiekosten bovenop het basistarief. Vraag daarom altijd een specificatie op voordat je akkoord gaat.
Wat zijn de overige verkoopkosten naast de notaris?
Naast de notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek zijn er meerdere andere kosten die je als verkoper kunt verwachten. De grootste kostenpost is doorgaans de makelaarscourtage, maar er zijn ook kleinere kosten die je niet over het hoofd moet zien.
Hieronder een overzicht van de meest voorkomende verkoopkosten:
- Makelaarscourtage: een percentage van de verkoopprijs, gemiddeld tussen de 1% en 1,5% exclusief btw
- Energielabel: verplicht bij verkoop, kosten variëren afhankelijk van de erkende deskundige
- Eventuele boeterente: als je hypotheek vervroegd wordt afgelost buiten de rentevaste periode
- Kosten voor kleine reparaties of opknappen: om de woning verkoopklaar te maken
- Verhuiskosten: niet direct een verkoopkost, maar wel een uitgave die bij de overgang hoort
Sommige makelaars bieden aanvullende diensten aan, zoals professionele fotografie, plattegronden en marketingcampagnes. Vraag altijd vooraf wat er bij de courtage inbegrepen is, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Kan de verkoper zelf een notaris kiezen?
In principe heeft de koper het recht om de notaris te kiezen, omdat de koper de notariskosten voor de overdracht betaalt. Als verkoper kun je wel een voorkeur aangeven, maar de koper hoeft daar niet mee in te stemmen. Voor het doorhalen van je eigen hypotheek kun je als verkoper wél zelf een notaris kiezen.
In de praktijk wordt de notariskeuze vaak in onderling overleg gemaakt. Soms spreken koper en verkoper af om samen een notaris te kiezen, wat de communicatie kan vereenvoudigen. Wettelijk gezien heeft de koper echter het laatste woord, tenzij anders overeengekomen in de koopovereenkomst.
Wil je als verkoper toch invloed uitoefenen op de notariskeuze, dan kun je dit opnemen als bespreekpunt bij de onderhandelingen. Een goede makelaar kan hierbij helpen en zorgen dat dit soort afspraken correct in de koopakte worden vastgelegd.
Wanneer worden de notariskosten bij verkoop verrekend?
De notariskosten worden verrekend op de dag van de eigendomsoverdracht, ook wel de passeerdatum genoemd. Op die dag stelt de notaris een financiële afrekening op, de zogenoemde nota van afrekening, waarop alle kosten en opbrengsten overzichtelijk worden weergegeven.
Op de nota van afrekening staan onder andere de volgende posten vermeld:
- De verkoopprijs van de woning
- Het af te lossen hypotheekbedrag inclusief rente
- De kosten voor het royement van de hypotheek
- Eventuele makelaarscourtage die via de notaris wordt verrekend
- De resterende opbrengst die naar jou als verkoper wordt overgemaakt
Het resterende bedrag na aftrek van alle kosten wordt door de notaris overgemaakt naar jouw rekening, meestal binnen één werkdag na de overdracht. Je hoeft dus niet zelf te betalen op de dag zelf; alles wordt netjes verrekend vanuit de koopsom.
Hoe Thoma Post je helpt bij de verkoop van je woning
Het verkopen van een huis brengt meer kosten en aandachtspunten met zich mee dan veel mensen vooraf verwachten. Thoma Post neemt het volledige verkooptraject uit handen, zodat jij precies weet waar je aan toe bent. Met vestigingen in Twente, de Achterhoek, de Stedendriehoek en Amsterdam combineert Thoma Post diepgaande lokale kennis met een persoonlijke aanpak.
Wat Thoma Post voor jou regelt:
- Gratis waardebepaling zodat je weet wat je woning realistisch kan opbrengen
- Transparante prijsafspraken zonder verborgen kosten, zodat je vooraf weet wat je betaalt
- Professionele presentatie met foto’s, video en een op maat gemaakt marketingpakket
- Begeleiding van bezichtigingen en onderhandelingen met als doel de maximale verkoopprijs
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop van je woning
Als gecertificeerd NVM-makelaar zorgt Thoma Post ervoor dat alle juridische en financiële stappen correct verlopen, inclusief de afstemming met de notaris. Wil je weten wat jouw woning waard is of ben je klaar om de volgende stap te zetten? verkoop je woning met de begeleiding van Thoma Post, of neem direct contact op voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Moet ik als verkoper ook btw betalen over de notariskosten?
Ja, over de notariskosten voor het royement van je hypotheek wordt standaard 21% btw berekend. Dit geldt ook voor de makelaarscourtage. Houd hier rekening mee bij het berekenen van je totale verkoopkosten, zodat je niet voor verrassingen komt te staan op de nota van afrekening.
Wat gebeurt er als de verkoopprijs lager is dan mijn openstaande hypotheekschuld?
Als je woning minder opbrengt dan je resterende hypotheekschuld, spreek je van een restschuld. In dat geval moet je het tekort zelf aanvullen om de hypotheek volledig af te lossen bij de overdracht. Neem in zo'n situatie tijdig contact op met je hypotheekverstrekker en een financieel adviseur om je opties te bespreken, zoals een betalingsregeling of het meefinancieren van de restschuld in een nieuwe hypotheek.
Hoe bereken ik of ik boeterente moet betalen bij de verkoop van mijn woning?
Of je boeterente betaalt, hangt af van je hypotheekvorm en de voorwaarden van je geldverstrekker. Boeterente is verschuldigd als je je hypotheek vervroegd aflost binnen een rentevaste periode. Je kunt dit berekenen via de online tool van je hypotheekverstrekker of door direct contact op te nemen met je bank. Sommige hypotheken kennen een jaarlijkse boetevrije aflossingsruimte van 10 tot 20%, waar je mogelijk gebruik van kunt maken om de boeterente te beperken.
Kan ik de verkoopkosten, zoals makelaarscourtage en notariskosten, aftrekken van de belasting?
In de meeste gevallen zijn verkoopkosten zoals makelaarscourtage en notariskosten voor het royement niet direct aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Ze kunnen echter wel worden meegenomen als aftrekpost bij de berekening van de eigenwoningreserve, wat invloed heeft op de bijleenregeling als je een nieuwe woning koopt. Raadpleeg een belastingadviseur of financieel planner voor jouw specifieke situatie.
Hoe lang van tevoren moet ik de notaris inschakelen voor de verkoop van mijn huis?
Het is verstandig om de notaris in te schakelen zodra de koopovereenkomst is getekend, doorgaans vier tot acht weken vóór de geplande overdracht. De notaris heeft tijd nodig voor het uitvoeren van kadasteronderzoek, het opstellen van de leveringsakte en de afstemming met jouw hypotheekverstrekker over het royement. Hoe eerder je dit regelt, hoe soepeler het overdrachtsproces verloopt.
Wat als ik mijn woning verkoop maar nog geen nieuwe woning heb gevonden?
Als je je woning verkoopt zonder dat je al een nieuwe woning hebt, kun je in de koopovereenkomst een langere overdrachtsdatum afspreken om jezelf meer zoektijd te geven. Een andere optie is een terughuursituatie, waarbij je de woning tijdelijk van de koper huurt na de overdracht. Bespreek dit soort constructies altijd met je makelaar en notaris, zodat de afspraken juridisch correct worden vastgelegd.
Zijn er kosten verbonden aan het intrekken van mijn woning uit de verkoop?
Als je je woning uit de verkoop haalt vóórdat er een koopovereenkomst is getekend, zijn er doorgaans geen juridische kosten, maar mogelijk wel kosten op basis van je makelaarsopdracht. Sommige makelaars rekenen opstartkosten of vergoedingen voor gemaakte marketingkosten bij tussentijdse beëindiging van de opdracht. Lees je makelaarsopdracht daarom goed door en bespreek de voorwaarden vooraf om onaangename verrassingen te voorkomen.
