Bij de verkoop van een huis speelt de notaris een wettelijk verplichte rol: hij stelt de leveringsakte op, begeleidt de juridische overdracht en zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht officieel wordt ingeschreven in het Kadaster. Zonder tussenkomst van een notaris is een woningverkoop in Nederland niet rechtsgeldig. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de rol van de notaris bij het verkopen van je huis, van de koopakte tot de dag van overdracht.
Welke taken voert de notaris uit bij een woningverkoop?
De notaris is verantwoordelijk voor de juridische afhandeling van de woningverkoop. Hij stelt de leveringsakte op, controleert of er geen belemmeringen zijn op het eigendom, zorgt voor de financiële afwikkeling en schrijft de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster. Zonder deze stappen is de koop juridisch niet geldig.
Concreet voert de notaris de volgende werkzaamheden uit:
- Controleren van het eigendom en eventuele hypotheken of beslagen
- Opstellen van de leveringsakte (ook wel transportakte genoemd)
- Ontvangen en doorstorten van de koopsom
- Inschrijven van de eigendomsoverdracht in het Kadaster
- Afhandelen van de hypotheekaflossing van de verkoper
De notaris werkt voor zowel koper als verkoper, maar is wettelijk verplicht neutraal te zijn. Hij of zij bewaakt de belangen van beide partijen en zorgt dat alles juridisch klopt. De notaris grijpt niet in bij de onderhandeling over de prijs of de verkoopstrategie; dat is het terrein van de makelaar.
Wie kiest de notaris bij de verkoop van een huis?
In Nederland is het gebruikelijk dat de koper de notaris kiest en ook de notariskosten betaalt. Dit geldt bij een reguliere verkoop waarbij de woning vrij op naam of kosten koper wordt aangeboden. Als verkoper heb je hier in de meeste gevallen weinig over te zeggen, tenzij je hierover andere afspraken maakt in de koopovereenkomst.
Er zijn situaties waarin de verkoper invloed heeft op de notariskeuze. Denk aan gevallen waarbij de verkoper een bestaande hypotheek heeft bij een bank die samenwerkt met een specifieke notaris, of wanneer er in de koopakte afwijkende afspraken zijn opgenomen. In de praktijk worden dit soort afspraken in onderling overleg gemaakt.
Als verkoper is het verstandig om vooraf te weten welke notaris de koper inschakelt, zodat je tijdig alle benodigde documenten kunt aanleveren. Denk aan de eigendomsakte, hypotheekgegevens en eventuele VvE-documenten.
Wat is het verschil tussen de koopakte en de leveringsakte?
De koopakte en de leveringsakte zijn twee afzonderlijke juridische documenten die elk een andere fase van de woningverkoop vastleggen. De koopakte is de overeenkomst die koper en verkoper ondertekenen nadat ze het eens zijn over de prijs en voorwaarden. De leveringsakte is het notariële document waarmee de woning officieel van eigenaar wisselt.
Hier is het verschil op een rij:
- Koopakte: Wordt opgesteld door de makelaar en ondertekend door koper en verkoper. Hierin staan de koopsom, de opleveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken. Na ondertekening heeft de koper drie dagen bedenktijd.
- Leveringsakte: Wordt opgesteld door de notaris en ondertekend bij de notaris. Dit is het moment waarop de eigendom juridisch overgaat. De notaris schrijft de akte vervolgens in bij het Kadaster, waarna de overdracht officieel is.
De koopakte is dus het startpunt van de juridische verbintenis; de leveringsakte is het eindpunt. Tussen beide documenten zit doorgaans een periode van vier tot acht weken, waarin de koper zijn financiering regelt en de notaris de benodigde controles uitvoert.
Wat kost de notaris bij het verkopen van een huis?
Als verkoper betaal je in de meeste gevallen geen notariskosten. De kosten voor de leveringsakte en de inschrijving in het Kadaster zijn voor rekening van de koper. Wel betaal je als verkoper mogelijk notariskosten voor de doorhaling van je eigen hypotheek, ook wel royement van hypotheek genoemd.
De kosten voor het royement van de hypotheek variëren, maar liggen doorgaans tussen de 150 en 350 euro. Let op: dit is een indicatief voorbeeld; de werkelijke kosten kunnen per situatie, notaris en hypotheekverstrekker verschillen. Raadpleeg altijd je eigen notaris voor een exacte opgave. Dit bedrag wordt verrekend bij de financiële afwikkeling op de dag van overdracht. De notaris houdt de verkoopopbrengst tijdelijk in beheer en betaalt hieruit de openstaande hypotheek af, waarna het resterende bedrag naar de verkoper wordt overgemaakt.
Houd er rekening mee dat notarissen vrij zijn in hun tarieven. Als koper kun je offertes opvragen bij meerdere notarissen. Als verkoper is het verstandig om vooraf te informeren naar de verwachte kosten voor het royement, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wat gebeurt er bij de notaris op de dag van overdracht?
Op de dag van overdracht komen koper, verkoper en de notaris samen om de leveringsakte te ondertekenen. Dit is het moment waarop de sleutels officieel van eigenaar wisselen. Voorafgaand aan de ondertekening voert de koper doorgaans een eindinspectie uit om te controleren of de woning in de afgesproken staat is.
De gang van zaken op de overdrachtsdag ziet er als volgt uit:
- De notaris leest de leveringsakte voor en legt de inhoud uit
- Koper en verkoper ondertekenen de akte
- De notaris controleert of de koopsom is ontvangen
- De sleutels worden overhandigd aan de koper
- De notaris schrijft de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster
- De verkoopsom wordt na inschrijving uitbetaald aan de verkoper
De uitbetaling aan de verkoper vindt doorgaans plaats op dezelfde dag of de eerstvolgende werkdag, afhankelijk van het tijdstip van inschrijving bij het Kadaster. Het hele proces bij de notaris duurt gemiddeld 30 tot 60 minuten. Let op: dit is een algemene indicatie; de exacte doorlooptijd kan per situatie en notariskantoor verschillen.
Wat doet de makelaar dat de notaris niet doet?
De makelaar en de notaris vullen elkaar aan, maar hun taken zijn fundamenteel anders. De notaris regelt de juridische overdracht. De makelaar begeleidt het gehele verkoopproces: van de waardebepaling en presentatie van de woning tot de onderhandelingen en het opstellen van de koopakte. Zonder makelaar mis je als verkoper cruciale marktkennis en onderhandelingskracht.
Waar de notaris pas in beeld komt als koper en verkoper het eens zijn, is de makelaar betrokken vanaf het eerste moment. Hij of zij bepaalt de vraagprijs, verzorgt de marketing, begeleidt bezichtigingen en onderhandelt namens jou over de beste voorwaarden. Die combinatie van marktkennis en persoonlijke aanpak is iets wat een notaris wettelijk gezien niet mag bieden.
Kort gezegd: de notaris zorgt dat de overdracht klopt; de makelaar zorgt dat je de best mogelijke deal sluit voordat je bij de notaris aanschuift. Beide zijn onmisbaar bij een succesvolle woningverkoop, maar ze opereren in volledig verschillende fases van het proces.
Hoe Thoma Post je helpt bij het verkopen van je huis
De notaris regelt de juridische overdracht, maar alles wat daarvoor komt, is het werk van een goede makelaar. Thoma Post begeleidt verkopers in Oost-Nederland en in het westen van het land door het gehele verkooptraject, van de eerste waardebepaling tot aan de handtekening bij de notaris. Concreet betekent dat:
- Gratis waardebepaling om te weten wat je woning waard is in de huidige markt
- Professionele presentatie met foto’s, video en een op maat gemaakt marketingpakket
- Begeleiding bij bezichtigingen en onderhandelingen om de maximale verkoopprijs te realiseren
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda om
- Gratis verhuisservice als extra service voor verkopers
Thoma Post neemt alle zorgen uit handen, zodat jij met vertrouwen de volgende stap kunt zetten. Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe een huis verkopen er in jouw situatie uitziet? Neem dan vrijblijvend contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de notarispassering bij de verkoop van je woning
Een soepele overdracht bij de notaris begint met een verkoopmakelaar die alles vooraf goed op orde heeft. Thoma Post Makelaars begeleidt je als verkoopmakelaar van het eerste gesprek tot aan de sleuteloverdracht: van de waardebepaling en onderhandelingen tot het tijdig aanleveren van alle benodigde documenten aan de notaris. Zo verloopt het juridische traject zonder verrassingen en sta jij als verkoper nergens voor onverwachts. Neem vrijblijvend contact op om te ontdekken wat Thoma Post Makelaars voor jou kan betekenen.
Veelgestelde vragen
Kan ik als verkoper de notaris weigeren die de koper heeft gekozen?
In principe niet, want het is in Nederland het recht van de koper om de notaris te kiezen. Als verkoper kun je wel bezwaar maken als er een gegronde reden is, zoals een belangenconflict. In de praktijk kun je eventuele voorkeur of bezwaren bespreken tijdens de onderhandelingen en vastleggen in de koopakte, maar dit vereist instemming van de koper.
Wat moet ik als verkoper aanleveren aan de notaris vóór de overdracht?
Als verkoper lever je doorgaans de volgende documenten aan: de originele eigendomsakte, de hypotheekgegevens (inclusief het hypotheeknummer en de contactgegevens van de geldverstrekker), een geldig legitimatiebewijs, en indien van toepassing de VvE-documenten en splitsingsakte. Het is verstandig dit tijdig te doen, zodat de notaris voldoende tijd heeft om alles te controleren en de leveringsakte foutloos op te stellen.
Wat gebeurt er als de koper op de dag van overdracht de koopsom niet heeft overgemaakt?
Als de koopsom niet tijdig op de derdengeldenrekening van de notaris staat, kan de overdracht niet doorgaan. De notaris zal de akte pas passeren nadat hij heeft bevestigd dat het volledige bedrag is ontvangen. In zo’n situatie kunnen de afspraken uit de koopakte in werking treden, zoals een boeteclausule ten gunste van de verkoper. Laat je hierover adviseren door je makelaar of juridisch adviseur als dit dreigt te gebeuren.
Hoe lang duurt het voordat ik als verkoper de verkoopsom ontvang na de overdracht?
Na de ondertekening van de leveringsakte schrijft de notaris de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster. Zodra deze inschrijving is bevestigd, maakt de notaris de verkoopsom over naar de verkoper. Dit gebeurt doorgaans op dezelfde dag als de overdracht, maar afhankelijk van het tijdstip van inschrijving kan het ook de eerstvolgende werkdag zijn. Houd er rekening mee dat de openstaande hypotheek en eventuele notariskosten voor het royement eerst worden verrekend.
Moet ik zelf aanwezig zijn bij de notaris op de dag van overdracht?
In principe ben je als verkoper verplicht aanwezig te zijn bij de ondertekening van de leveringsakte, tenzij je een schriftelijke volmacht verleent aan iemand anders om namens jou te tekenen. Dit kan handig zijn als je op de overdrachtsdag in het buitenland bent of om een andere reden niet aanwezig kunt zijn. De notaris stelt de volmacht op, dus neem tijdig contact op als je hier gebruik van wilt maken.
Wat is een royement van hypotheek en moet ik hier zelf iets voor regelen?
Een royement van hypotheek is de officiële doorhaling van de hypotheekinschrijving in het Kadaster nadat de lening is afgelost. Als verkoper hoef je hier zelf weinig voor te regelen: de notaris neemt contact op met jouw bank, lost de openstaande hypotheek af uit de verkoopopbrengst en zorgt voor de doorhaling. De kosten hiervoor, doorgaans tussen de 150 en 350 euro, worden automatisch verrekend bij de financiële afwikkeling op de overdrachtsdag.
Kan de overdracht bij de notaris nog mislukken nadat de koopakte is getekend?
Ja, dat is in uitzonderlijke gevallen mogelijk. De notaris voert vlak voor de overdracht nog een laatste controle uit bij het Kadaster. Als daar onverwachts een beslag of andere belemmering op het eigendom blijkt te staan, kan de overdracht worden uitgesteld of zelfs geblokkeerd. Ook als de koper zijn financiering niet rond krijgt en geen gebruik meer kan maken van de ontbindende voorwaarden, kan er een juridisch geschil ontstaan. Een goede makelaar helpt je dit soort risico’s vooraf te signaleren en te beperken.
