Er is in Nederland geen acuut tekort aan makelaars, maar de vraag naar professionele begeleiding groeit sneller dan het aanbod van gekwalificeerde vakspecialisten. Dat heeft te maken met een aanhoudend actieve woningmarkt, strengere certificeringseisen en een toenemende complexiteit van het koop- en verkoopproces. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het makelaarstekort en wat dat voor jou betekent als koper of verkoper.
Hoeveel makelaars zijn er actief in Nederland?
In Nederland zijn er duizenden actieve makelaars, maar het precieze aantal gecertificeerde en aangesloten professionals is kleiner dan velen denken. De NVM, de grootste branchevereniging voor makelaars, telt meer dan 4.500 aangesloten kantoren met in totaal tienduizenden medewerkers. Toch loopt de capaciteit in drukke regio’s en periodes regelmatig tegen haar grenzen aan.
Niet elke persoon die zich makelaar noemt, is ook daadwerkelijk gecertificeerd. Een NVM makelaar heeft een erkende opleiding gevolgd, voldoet aan permanente educatie-eisen en is gebonden aan een gedragscode. Hetzelfde geldt voor makelaars aangesloten bij VastgoedPRO of VBO. Buiten deze keurmerken zijn er ook ongeregistreerde tussenpersonen actief, wat de totale aantallen vertekent.
In regio’s zoals Twente, de Achterhoek en de Stedendriehoek is de lokale makelaarsdichtheid doorgaans lager dan in de Randstad, terwijl de vraag naar woningbegeleiding er de afgelopen jaren sterk is gestegen.
Wat veroorzaakt een eventueel tekort aan makelaars?
Een relatief tekort aan makelaars ontstaat door een combinatie van een groeiende vraag naar woningtransacties en een beperkte instroom van nieuw, gekwalificeerd personeel. De woningmarkt is in 2026 nog altijd competitief, wat betekent dat zowel kopers als verkopers vaker professionele hulp zoeken dan voorheen.
De belangrijkste oorzaken zijn:
- Vergrijzing in de branche: een groot deel van de ervaren makelaars nadert de pensioenleeftijd, terwijl de instroom van jonge professionals achterblijft.
- Hogere opleidingseisen: de certificeringseisen zijn aangescherpt, wat de drempel om het vak in te stromen verhoogt.
- Toegenomen complexiteit: wet- en regelgeving rondom vastgoed, hypotheken en verduurzaming vraagt om meer specialisatie per makelaar.
- Hoge werkdruk: in een actieve markt behandelen makelaars meer dossiers tegelijkertijd, wat de beschikbaarheid per klant onder druk zet.
- Regionale concentratie: het merendeel van de makelaars is actief in stedelijke gebieden, terwijl de vraag in kleinere steden en dorpen toeneemt.
Dit alles betekent niet dat er geen goede makelaars beschikbaar zijn, maar wel dat het loont om tijdig te zoeken en niet te wachten tot je direct iemand nodig hebt.
Wat zijn de gevolgen van een makelaarstekort voor woningkopers en -verkopers?
Wanneer de vraag naar makelaars het aanbod overtreft, merken kopers en verkopers dat direct in de praktijk. Wachttijden voor een eerste gesprek lopen op, bezichtigingen worden later ingepland en de persoonlijke aandacht per klant kan afnemen als een kantoor overbelast is.
Voor verkopers betekent dit dat een woning langer te koop kan blijven staan als de begeleiding niet scherp is. Een goede presentatie, de juiste vraagprijs en doelgerichte marketing zijn bepalend voor het eindresultaat. Als een makelaar te veel dossiers tegelijk behandelt, bestaat het risico dat jouw woning niet de aandacht krijgt die nodig is om de maximale verkoopprijs te realiseren.
Voor kopers is de situatie nog uitdagender. In een competitieve markt is het bieden op een woning zonder professionele begeleiding een risico. Een aankoopmakelaar kent de lokale prijzen, signaleert juridische en bouwtechnische aandachtspunten en onderhandelt namens jou. Zonder die expertise vis je al snel achter het net.
Kortom: een krappe markt voor makelaars vergroot het belang van goede begeleiding, in plaats van dat het een reden is om het zonder te doen.
Hoe vind je een goede makelaar in een krappe markt?
Een goede makelaar vinden in een markt waar de vraag groot is, vraagt om een gerichte aanpak. Begin vroeg, wees selectief en let op meer dan alleen de courtage. De juiste makelaar voor jou is iemand met aantoonbare lokale kennis, duidelijke communicatie en een bewezen aanpak.
Volg deze stappen om de juiste keuze te maken:
- Controleer het keurmerk: kies altijd voor een gecertificeerde NVM makelaar of een professional aangesloten bij een erkende branchevereniging.
- Vraag naar lokale ervaring: een makelaar die de buurt kent, weet wat vergelijkbare woningen opbrengen en hoe de lokale markt beweegt.
- Vergelijk meerdere kantoren: vraag bij minimaal twee of drie kantoren een kennismakingsgesprek aan voordat je een keuze maakt.
- Let op transparantie: een betrouwbare makelaar legt vooraf duidelijk uit wat de kosten zijn en welke diensten daarin zijn inbegrepen, zonder verrassingen achteraf.
- Vraag naar het verkoopproces: een gestructureerde aanpak, zoals een stapsgewijs plan van aanpak, geeft houvast en vertrouwen tijdens het traject.
Neem ook de presentatie serieus: een makelaar die investeert in professionele fotografie, video en doelgerichte marketing maakt aantoonbaar verschil bij het huis verkopen.
Is het verstandig om zonder makelaar een woning te kopen of verkopen?
Het is wettelijk gezien mogelijk om zonder makelaar een woning te kopen of verkopen, maar in de huidige markt is het zelden verstandig. De risico’s zijn aanzienlijk: van een te lage vraagprijs tot juridische valkuilen in het koopcontract die achteraf kostbaar kunnen uitpakken.
Bij de verkoop van een woning zonder professionele begeleiding loop je het risico de woning te laag te prijzen, een kleinere groep potentiële kopers te bereiken en te weinig ervaring te hebben in de onderhandelingsfase. Dat kan direct ten koste gaan van de uiteindelijke opbrengst.
Bij de aankoop zonder makelaar is het gevaar nog groter. Verkopers worden doorgaans wel begeleid door een professional, terwijl jij als koper zonder aankoopmakelaar tegenover een ervaren partij staat. Een makelaar die jouw belangen behartigt, signaleert bouwtechnische gebreken, controleert juridische documenten en zorgt dat jij niet te veel betaalt.
De conclusie is helder: de kosten van een makelaar wegen in de meeste gevallen ruimschoots op tegen de financiële en juridische risico’s van een onbegeleide transactie.
Hoe Thoma Post helpt bij het verkopen van je woning
Thoma Post begeleidt particulieren in Oost-Nederland en in Amsterdam van begin tot eind bij de verkoop van hun woning, met als doel het maximale resultaat. Met meer dan 75 jaar ervaring, 9 vestigingen en diepgewortelde lokale kennis in regio’s als Twente, de Achterhoek, de Stedendriehoek en Amsterdam biedt Thoma Post precies de persoonlijke aanpak en professionele ondersteuning die in een krappe markt het verschil maakt.
Wat Thoma Post voor je regelt bij de verkoop van je woning:
- Gratis waardebepaling: een eerlijke en onderbouwde inschatting van de marktwaarde van jouw woning.
- Professionele presentatie: opvallende fotografie, video en een volledig op maat gemaakt marketingpakket.
- Verkoopbegeleiding van A tot Z: van de eerste bezichtiging tot de handtekening bij de notaris.
- Private sales: discreet en buiten Funda, voor wie de verkoop liever niet publiekelijk aanpakt.
- Gratis verhuisservice: zodat je na de verkoop zorgeloos de volgende stap kunt zetten.
Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe Thoma Post jouw verkooptraject aanpakt? Neem vrijblijvend contact op en ontdek wat een ervaren, lokale makelaar voor jou kan betekenen.
Veelgestelde vragen
Hoe vroeg moet ik beginnen met het zoeken naar een makelaar?
Het is verstandig om minimaal vier tot zes weken voordat je daadwerkelijk wilt starten met verkopen of kopen al op zoek te gaan naar een makelaar. In drukke regio's zoals Twente, de Achterhoek en Amsterdam kunnen populaire kantoren een wachttijd hebben voor een eerste kennismakingsgesprek. Door vroeg te beginnen, heb je de tijd om meerdere makelaars te vergelijken en een weloverwogen keuze te maken zonder onder tijdsdruk te staan.
Wat is het verschil tussen een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar, en heb ik beide nodig?
Een verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkopende partij en zorgt voor een optimale presentatie, prijsstrategie en onderhandeling. Een aankoopmakelaar begeleidt jou als koper bij het vinden, beoordelen en aankopen van een woning, en onderhandelt namens jou over de prijs en voorwaarden. In de huidige competitieve markt is het inschakelen van een aankoopmakelaar als koper sterk aan te raden, omdat je anders zonder professionele begeleiding tegenover een ervaren verkooppartij staat.
Wat kost een makelaar gemiddeld, en hoe wordt de courtage berekend?
De courtage van een verkoopmakelaar bedraagt in Nederland gemiddeld tussen de 1% en 1,5% van de verkoopprijs, exclusief btw, maar dit verschilt per kantoor, regio en dienstenpakket. Sommige makelaars werken met een vaste vergoeding in plaats van een percentage. Het is belangrijk om vooraf duidelijkheid te vragen over wat er precies is inbegrepen in de courtage, zoals fotografie, marketing en onderhandelingsbegeleiding, zodat je aanbiedingen goed kunt vergelijken.
Hoe herken ik een overbelaste makelaar en wat zijn de waarschuwingssignalen?
Waarschuwingssignalen dat een makelaar te veel hooi op zijn vork neemt, zijn onder andere: trage of onregelmatige communicatie, vage antwoorden op concrete vragen over jouw woning, bezichtigingen die steeds worden uitgesteld en een gebrek aan een duidelijk plan van aanpak. Een goede makelaar neemt de tijd voor jou, is proactief in zijn communicatie en kan je op elk moment een helder overzicht geven van de voortgang van het verkooptraject.
Kan ik als koper ook in zee gaan met dezelfde makelaar als de verkoper?
Dat is wettelijk niet verboden, maar sterk af te raden. Een makelaar kan niet tegelijkertijd de belangen van zowel koper als verkoper optimaal behartigen, omdat deze belangen fundamenteel tegengesteld zijn. In de praktijk zal een makelaar die door de verkoper is ingehuurd, primair de belangen van de verkoper dienen. Als koper ben je daarom beter af met een eigen aankoopmakelaar die uitsluitend voor jou onderhandelt.
Wat als ik in een regio woon waar weinig makelaars actief zijn?
In regio's met een lagere makelaarsdichtheid, zoals delen van de Achterhoek of de Stedendriehoek, is het extra belangrijk om tijdig te zoeken en niet te wachten tot je iemand acuut nodig hebt. Kijk ook naar makelaars met meerdere vestigingen in de regio, omdat zij vaak meer capaciteit en bredere lokale kennis hebben. Een makelaar met aantoonbare ervaring in jouw specifieke regio is altijd te verkiezen boven een generalist die de lokale marktdynamiek minder goed kent.
Wat houdt een gratis waardebepaling precies in, en verplicht het mij tot iets?
Een gratis waardebepaling is een vrijblijvende inschatting van de marktwaarde van jouw woning, gebaseerd op de actuele marktomstandigheden, vergelijkbare verkochte woningen in de buurt en de specifieke kenmerken van jouw woning. Je bent na een waardebepaling nergens toe verplicht en het geeft je een goed startpunt om te beslissen of en wanneer je wilt verkopen. Het is ook een uitstekende manier om een makelaar in de praktijk te beoordelen op zijn lokale kennis en aanpak.
