Na het tekenen van de koopovereenkomst begint een gestructureerd traject richting de officiële eigendomsoverdracht. De koper krijgt eerst een wettelijke bedenktijd, waarna een reeks stappen volgt: van het storten van de waarborgsom en het vervullen van ontbindende voorwaarden tot de eindinspectie en de overdracht bij de notaris. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over alles wat er na het tekenen van de koopovereenkomst gebeurt.
Wat is de wettelijke bedenktijd na het tekenen?
Na het tekenen van de koopovereenkomst heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie kalenderdagen. Binnen deze periode mag de koper de koop zonder opgave van reden ontbinden. De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. De termijn begint te lopen op de dag nadat de koper een getekend exemplaar van de overeenkomst heeft ontvangen.
De drie dagen omvatten minimaal twee werkdagen. Valt het einde van de bedenktijd op een zondag, nationale feestdag of een zaterdag, dan schuift de termijn automatisch op naar de eerstvolgende werkdag. Maakt de koper gebruik van de bedenktijd, dan is de koop volledig ontbonden en zijn er geen kosten verbonden aan het terugtrekken.
Na het verstrijken van de bedenktijd is de koop in principe bindend, tenzij er ontbindende voorwaarden zijn opgenomen in de overeenkomst.
Wat zijn ontbindende voorwaarden en hoe werken ze?
Ontbindende voorwaarden zijn afspraken in de koopovereenkomst die de koper het recht geven de koop te ontbinden als aan bepaalde voorwaarden niet wordt voldaan, zonder dat hij een boete verschuldigd is. De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn het niet verkrijgen van een hypotheek en een negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
De meest gebruikte ontbindende voorwaarden zijn:
- Voorbehoud van financiering: de koper kan de koop ontbinden als hij geen hypotheek krijgt voor het afgesproken bedrag binnen de afgesproken termijn.
- Bouwkundige keuring: als uit de keuring blijkt dat de woning ernstige gebreken heeft die de kosten boven een bepaalde drempelwaarde uitstijgen, kan de koper afzien van de koop.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG): als de koper de woning alleen wil kopen met NHG en dit niet haalbaar blijkt, biedt dit eveneens een ontbindingsmogelijkheid.
Wil de koper een beroep doen op een ontbindende voorwaarde, dan moet hij dit binnen de afgesproken termijn schriftelijk melden en de afwijzing van de geldverstrekker of het keuringsrapport kunnen overleggen. Wordt er niet tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden, dan is de koop definitief en riskeert de koper een boete van doorgaans tien procent van de koopsom bij ontbinding. Let op: dit percentage geldt als richtlijn en is een voorbeeld — de exacte hoogte van de boete wordt vastgelegd in de koopovereenkomst en kan per situatie verschillen. Raadpleeg altijd een makelaar of juridisch adviseur voor informatie die aansluit op uw specifieke situatie.
Welke stappen vinden er plaats tussen tekenen en overdracht?
Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de officiële overdracht bij de notaris doorlopen koper en verkoper een aantal vaste stappen. Dit traject duurt gemiddeld zes tot acht weken, afhankelijk van de afgesproken overdrachtsdatum en de doorlooptijd van de hypotheekaanvraag. Let op: deze termijn is een indicatief voorbeeld en kan per situatie aanzienlijk verschillen.
De stappen verlopen doorgaans in deze volgorde:
- Bedenktijd: de koper heeft drie kalenderdagen om de koop te herroepen.
- Bouwkundige keuring: als dit als ontbindende voorwaarde is opgenomen, vindt de keuring in de eerste week na het tekenen plaats.
- Hypotheekaanvraag: de koper dient zo snel mogelijk de aanvraag in bij de geldverstrekker en ontvangt het financieringsvoorbehoud binnen de afgesproken termijn.
- Storten waarborgsom of bankgarantie: na het vervallen van de ontbindende voorwaarden wordt de waarborgsom gestort of een bankgarantie afgegeven.
- Eindinspectie: kort voor de overdracht inspecteren koper en verkoper de woning samen.
- Overdracht bij de notaris: de eigendomsakte wordt getekend en de sleutels worden overhandigd.
Wanneer en waarom wordt een waarborgsom gestort?
De waarborgsom wordt doorgaans gestort nadat de ontbindende voorwaarden zijn vervallen, meestal vier tot zes weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Let op: deze termijn is een voorbeeld en kan per situatie verschillen, afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst. Het bedrag is standaard tien procent van de koopsom en dient als zekerheid voor de verkoper dat de koper zijn verplichtingen nakomt. Dit percentage geldt als gangbaar voorbeeld; het exacte bedrag wordt bepaald door de afspraken in de koopovereenkomst en kan afwijken. Raadpleeg uw makelaar of notaris voor de specifieke voorwaarden in uw situatie.
De waarborgsom wordt overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris, niet rechtstreeks naar de verkoper. Kan de koper de waarborgsom niet zelf opbrengen, dan is een bankgarantie een alternatief: de bank stelt zich dan garant voor het bedrag.
Trekt de koper zich na het vervallen van de ontbindende voorwaarden terug zonder geldige reden, dan heeft de verkoper recht op de volledige waarborgsom als schadevergoeding. Omgekeerd, als de overdracht normaal verloopt, wordt de waarborgsom verrekend met de totale koopsom bij de notaris.
Wat gebeurt er bij de eindinspectie voor de overdracht?
De eindinspectie vindt plaats op de dag van de overdracht of de dag ervoor. Koper en verkoper lopen samen de woning door om te controleren of de woning in de afgesproken staat verkeert: de roerende zaken die in de koopovereenkomst zijn opgenomen, zijn aanwezig, en er zijn geen nieuwe gebreken ontstaan sinds de bezichtiging.
Tijdens de eindinspectie wordt onder meer gecontroleerd:
- Of alle afgesproken inboedel en apparatuur aanwezig zijn en naar behoren werken
- Of de woning leeg en bezemschoon is opgeleverd
- Of er geen nieuwe schade is ontstaan na het tekenen van de koopovereenkomst
- Of de meterstanden worden genoteerd voor de energieleverancier
Worden er bij de eindinspectie gebreken geconstateerd, dan kunnen koper en verkoper hierover afspraken maken, bijvoorbeeld door een bedrag in depot te houden bij de notaris totdat het gebrek is hersteld. Let op: de hoogte van een eventueel depotbedrag is maatwerk en wordt per situatie bepaald — dit is geen vast bedrag. Raadpleeg uw makelaar of notaris voor advies dat past bij uw specifieke omstandigheden. Het is verstandig de bevindingen schriftelijk vast te leggen.
Wat gebeurt er bij de notaris op de dag van overdracht?
Op de dag van overdracht tekenen koper en verkoper bij de notaris de leveringsakte, ook wel de transportakte genoemd. Daarmee wordt de eigendom officieel overgedragen. De notaris controleert vooraf of er geen beslagen op de woning rusten en of de hypotheek van de verkoper wordt doorgehaald.
De overdracht bij de notaris verloopt als volgt: de notaris leest de leveringsakte voor en legt de inhoud uit. Koper en verkoper tekenen de akte, waarna de notaris de akte inschrijft in het Kadaster. Vanaf dat moment is de koper officieel eigenaar. Tegelijkertijd wordt de koopsom verrekend: de hypotheeksom van de koper, verminderd met de waarborgsom en eventuele andere afspraken, wordt overgemaakt naar de verkoper. Let op: de exacte financiële verrekening bij de notaris is afhankelijk van de individuele afspraken, de hoogte van de hypotheek en eventuele bijkomende kosten. De hier beschreven situatie is een algemeen voorbeeld; de werkelijke afrekening kan per situatie verschillen. Uw notaris stelt een gespecificeerde afrekening op die aansluit op uw situatie.
Na het tekenen ontvangt de koper de sleutels. De overdracht duurt doorgaans een half uur tot een uur. Let op: dit is een indicatief voorbeeld — de werkelijke duur kan per situatie verschillen. Na inschrijving in het Kadaster is de eigendomsoverdracht een feit en begint een nieuw hoofdstuk voor zowel koper als verkoper.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de overdracht na het tekenen van de koopovereenkomst
Het traject na het tekenen van de koopovereenkomst bevat veel details en momenten waarop het mis kan gaan. Als verkoopmakelaar begeleidt Thoma Post Makelaars verkopers in Oost- en West-Nederland van het eerste gesprek tot en met de overdracht bij de notaris, zodat je als verkoper nooit voor verrassingen komt te staan. Van het bewaken van ontbindende voorwaarden en de waarborgsom tot de eindinspectie en de afronding bij de notaris: Thoma Post Makelaars staat je op elk moment bij. Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe het verkooptraject eruitziet? Bekijk het volledige aanbod op de pagina huis verkopen of neem vrijblijvend contact op met Thoma Post voor persoonlijk advies.
Veelgestelde vragen
Wat als de verkoper de woning niet in de afgesproken staat oplevert bij de eindinspectie?
Als bij de eindinspectie blijkt dat de woning niet voldoet aan de afspraken in de koopovereenkomst, hoef je als koper de overdracht niet zomaar te accepteren. Je kunt met de verkoper onderhandelen over een prijsvermindering, het in depot houden van een bedrag bij de notaris totdat het probleem is opgelost, of — in ernstige gevallen — de overdracht uitstellen. Leg alle bevindingen schriftelijk vast en schakel indien nodig je makelaar of juridisch adviseur in.
Kan de overdrachtsdatum worden verschoven na het tekenen van de koopovereenkomst?
Ja, de overdrachtsdatum kan in onderling overleg worden aangepast, maar dit vereist schriftelijke instemming van zowel koper als verkoper. Eenzijdig de datum wijzigen is niet toegestaan en kan als contractbreuk worden beschouwd. Praktische redenen zoals vertraging bij de hypotheekverstrekker of persoonlijke omstandigheden zijn veelvoorkomende aanleiding voor een aanpassing; bespreek dit zo vroeg mogelijk met je makelaar zodat er tijdig een addendum op de koopovereenkomst kan worden opgesteld.
Wat gebeurt er als de hypotheekaanvraag wordt afgewezen na het verlopen van het financieringsvoorbehoud?
Als het financieringsvoorbehoud al is verlopen en de hypotheekaanvraag wordt alsnog afgewezen, sta je als koper in een lastige positie: je kunt de koop dan niet meer kosteloos ontbinden. In dat geval riskeer je een boete van doorgaans tien procent van de koopsom. Het is daarom cruciaal om de hypotheekaanvraag zo snel mogelijk na het tekenen in te dienen en de termijn van het financieringsvoorbehoud realistisch in te plannen met je hypotheekadviseur.
Moet ik als verkoper aanwezig zijn bij de notaris op de dag van overdracht?
Ja, als verkoper ben je in principe verplicht aanwezig te zijn bij de notaris om de leveringsakte te ondertekenen. Is persoonlijke aanwezigheid echt niet mogelijk, dan kun je iemand machtigen via een notariële volmacht om namens jou te tekenen. Bespreek dit ruim van tevoren met de notaris, want het opstellen van een volmacht kost extra tijd en brengt aanvullende kosten met zich mee.
Hoe zorg ik ervoor dat de meterstanden correct worden doorgegeven bij de overdracht?
Noteer de meterstanden van gas, water en elektriciteit tijdens de eindinspectie en leg deze schriftelijk of fotografisch vast, bij voorkeur met datum en tijdstip. Geef de meterstanden zo snel mogelijk door aan de energieleverancier en het waterbedrijf, zodat de eindafrekening op de juiste datum wordt opgemaakt. Als koper is het verstandig ook zelf contact op te nemen met de leveranciers om een nieuw contract af te sluiten of de bestaande contracten op jouw naam over te zetten.
Wat is het verschil tussen een waarborgsom en een bankgarantie, en welke kies ik?
Een waarborgsom is een bedrag dat je als koper zelf overmaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris, terwijl een bankgarantie betekent dat jouw bank garant staat voor dat bedrag zonder dat je het daadwerkelijk hoeft over te maken. De bankgarantie is handig als je het geld nog niet liquide beschikbaar hebt, maar brengt wel kosten met zich mee (doorgaans een percentage van het gegarandeerde bedrag per jaar). Overleg met je hypotheekadviseur welke optie financieel het meest voordelig is in jouw situatie.
Wanneer kan ik als koper na de overdracht officieel de woning betreden en verbouwen?
Zodra de leveringsakte is ondertekend bij de notaris en de notaris de akte heeft ingeschreven in het Kadaster, ben je officieel eigenaar en mag je de woning betreden. De sleutels ontvang je doorgaans direct na het ondertekenen. Wil je verbouwen of grote aanpassingen doen, controleer dan eerst of er een omgevingsvergunning nodig is en of er eventuele VvE-regels of erfdienstbaarheden van toepassing zijn die bepaalde werkzaamheden beperken.
