Als een makelaar een huis niet verkocht krijgt, is er geen reden tot paniek, maar wel tot actie. Dat een woning niet verkoopt, kan verschillende oorzaken hebben. Denk bijvoorbeeld aan de vraagprijs, presentatie, marketing, kenmerken van de woning of de actuele marktomstandigheden. Door kritisch te kijken naar de verkoopstrategie kan deze vaak worden verbeterd. Dit artikel beantwoordt de meest gestelde vragen over vastgelopen verkooptrajecten.
Hoe lang mag een woning te koop staan voordat het een probleem wordt?
Er bestaat geen vaste termijn waarna een woning ‘te lang’ te koop staat. Staat je woning duidelijk langer te koop dan vergelijkbare woningen in de omgeving en blijven serieuze bezichtigingen of biedingen uit? Dan is dat een goed moment om de verkoopstrategie opnieuw te bekijken. Hoe snel een woning normaal gesproken verkoopt, verschilt sterk per regio, woningtype en prijsklasse.
Hoe langer een woning te koop staat, hoe groter de kans dat woningzoekers zich afvragen waarom de woning nog niet verkocht is. Serieuze zoekers houden het aanbod vaak nauwlettend in de gaten en kunnen herkennen dat een woning al langere tijd wordt aangeboden. Dat hoeft niet direct een probleem te zijn, maar het is wel een reden om tijdig te onderzoeken of de vraagprijs, presentatie of aanpak nog goed aansluit op de markt.
Wat zijn de meest voorkomende redenen dat een huis niet verkoopt?
Een veelvoorkomende reden dat een woning niet verkoopt, is een vraagprijs die niet goed aansluit bij de markt. Maar er zijn meer factoren die een vlotte verkoop in de weg staan. Een combinatie van meerdere knelpunten maakt het probleem groter.
- Te hoge vraagprijs: De woning valt buiten het zoekbereik van de juiste kopers of verliest het direct van vergelijkbare woningen.
- Slechte presentatie: Matige foto’s, een rommelige styling of een onduidelijke plattegrond zorgen ervoor dat kopers afhaken nog voor de bezichtiging.
- Beperkte zichtbaarheid: Als de marketingcampagne niet aansluit op de doelgroep, bereikt de woning simpelweg de verkeerde mensen.
- Bouwtechnische of juridische kwesties: Gebreken die niet zijn opgelost of niet transparant zijn gecommuniceerd, wekken wantrouwen bij kopers.
- Ongunstige marktomstandigheden: In bepaalde regio’s of periodes is de vraag tijdelijk lager, wat de verkooptijd verlengt.
Het is belangrijk om eerlijk te kijken welke van deze factoren bij jouw woning een rol spelen. Een goede verkoopstrategie begint met een kritische analyse van de situatie.
Wat kan een makelaar doen als de woning niet verkocht wordt?
Als een woning niet verkoopt, heeft een makelaar meerdere concrete instrumenten om het tij te keren. De eerste stap is altijd een grondige evaluatie van wat er tot nu toe is geprobeerd en waarom dat niet heeft gewerkt. Daarna volgen gerichte aanpassingen.
Concrete acties die een makelaar kan ondernemen:
- Vraagprijs herzien op basis van actuele vergelijkbare transacties in de buurt.
- Presentatie verbeteren met professionele fotografie, een virtuele tour of home staging-advies.
- Marketingstrategie aanpassen door andere kanalen in te zetten, zoals social media, nieuwsbrieven aan actieve zoekers of private sales buiten Funda om.
- Bezichtigingen evalueren door feedback van bezoekers serieus te nemen en knelpunten weg te nemen.
- Juridische en technische documentatie controleren om te voorkomen dat kopers afhaken door onduidelijkheden.
Een proactieve makelaar neemt het initiatief in dit proces en communiceert helder met de verkoper over welke stappen worden gezet en waarom.
Mag je van makelaar wisselen als je woning niet verkoopt?
Ja, je kunt van makelaar wisselen. Werk je met een NVM-makelaar, dan mag je de opdracht tot dienstverlening volgens de NVM Consumentenvoorwaarden 2026 altijd intrekken en geldt daarbij geen opzegtermijn. Wel kan de makelaar recht hebben op vergoeding van afgesproken kosten, voor zover deze daadwerkelijk zijn gemaakt. Ook kunnen in de opdracht aanvullende afspraken zijn gemaakt over een vergoeding bij intrekking. Controleer daarom altijd eerst je opdracht tot dienstverlening voordat je overstapt.
Een overstap naar een andere makelaar kan zinvol zijn als je het gevoel hebt dat de samenwerking is vastgelopen, de communicatie tekortschiet of de aanpak structureel niet aansluit bij jouw situatie. Let bij het kiezen van een nieuwe makelaar op lokale marktkennis, aantoonbare resultaten in jouw regio en een duidelijk plan van aanpak. Laat daarnaast opnieuw naar de marktwaarde en verkoopstrategie kijken, zodat je niet automatisch met dezelfde uitgangspunten verdergaat.
Wanneer is de vraagprijs verlagen de juiste keuze?
De vraagprijs verlagen is de juiste keuze als de woning aantoonbaar te hoog geprijsd is ten opzichte van vergelijkbare woningen in de buurt, en als bezichtigingen uitblijven of consequent eindigen zonder bod. Een prijsverlaging is geen teken van zwakte, maar van realisme.
Signalen dat een prijsverlaging nodig kan zijn:
- Er zijn ondanks actieve marketing weinig of geen serieuze bezichtigingen.
- Bezoekers reageren positief op de woning zelf, maar haken af op de prijs.
- Vergelijkbare woningen in de buurt worden wel verkocht, en jouw woning niet.
- De woning staat al langer te koop dan het regionale gemiddelde voor dit type woning.
Een prijsaanpassing kan vooral zinvol zijn wanneer de huidige vraagprijs niet meer goed aansluit op de markt. Kijk daarbij ook naar de prijsfilters waarmee woningzoekers zoeken. Een andere vraagprijs kan ervoor zorgen dat je woning bij een nieuwe groep zoekers in beeld komt. Hoe groot een prijsaanpassing moet zijn om daadwerkelijk verschil te maken, verschilt per woning, prijsklasse en marktsituatie.Ter illustratie: op Funda werken zoekfilters met vaste prijsklassen, waardoor een verlaging van bijvoorbeeld €5.000 het verschil kan maken tussen zichtbaar zijn voor een nieuwe groep kopers of niet. Dit is een voorbeeld — het exacte bedrag dat effect heeft, verschilt per woning, prijsklasse en marktomstandigheden. Raadpleeg altijd je makelaar voor een berekening die aansluit op jouw specifieke situatie. Bespreek met je makelaar wat de minimale verlaging is die echt verschil maakt.
Hoe voorkom je dat je woning opnieuw lang te koop staat?
De beste manier om een langdurige verkooptijd te voorkomen, is een sterke voorbereiding voordat de woning op de markt komt. Een realistische vraagprijs, een professionele presentatie en een gerichte marketingstrategie zijn de drie pijlers van een succesvolle verkoop.
Praktische stappen die je kunt zetten:
- Laat een gratis waardebepaling uitvoeren door een lokale makelaar met kennis van jouw markt.
- Investeer in professionele foto’s en eventueel een video of virtuele tour.
- Zorg dat juridische documenten zoals het eigendomsbewijs, de VvE-stukken en het energielabel op orde zijn.
- Kies een makelaar die actief communiceert en een concreet stappenplan heeft.
- Overweeg private sales wanneer je discreet wilt verkopen en bewust niet direct de openbare markt via Funda wilt benaderen.
Een goede voorbereiding vergroot de kans op een soepel verkoopproces. Toch blijft iedere woning en iedere marktsituatie anders en kan vooraf nooit worden gegarandeerd hoe snel een woning wordt verkocht.
Hoe Thoma Post helpt als jouw woning niet verkoopt
Staat je woning al een tijdje te koop en blijft het gewenste resultaat uit? Dan kijken we eerst kritisch naar wat er tot nu toe is gebeurd. Hoe wordt de woning bekeken, welke feedback geven kijkers, hoe verhoudt de vraagprijs zich tot vergelijkbaar aanbod en sluit de presentatie nog aan bij de doelgroep?
Op basis daarvan bepalen we samen welke aanpassing zinvol is. Dat kan bijvoorbeeld zitten in de vraagprijs, presentatie, marketing of verkoopstrategie. Soms is een frisse aanpak nodig en soms kan een kleinere aanpassing al nieuwe beweging in het verkoopproces brengen.
Daarbij kunnen we onder andere helpen met:
- Gratis waardebepaling om te bepalen wat jouw woning realistisch waard is in de huidige markt.
- Professionele presentatie met op maat gemaakte foto’s, video en marketingcampagnes die opvallen.
- Private sales voor verkopers die discreet willen verkopen, buiten Funda om.
- Volledige verkoopbegeleiding van waardebepaling tot en met de notaris, inclusief gratis verhuisservice.
- Transparante werkwijze met een duidelijk stappenplan en geen verrassingen achteraf.
Wil je eens met ons laten meekijken naar je huidige verkoop? Of wil je het gewoon meteen goed aanpakken? Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een intrekkingsvergoeding en een courtage bij het wisselen van makelaar?
Bij het beëindigen van een verkoopopdracht kunnen verschillende soorten kosten een rol spelen. Bij een NVM-makelaar heeft de makelaar bij intrekking recht op vergoeding van de afgesproken kosten, voor zover deze daadwerkelijk zijn gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan afgesproken kosten voor verkoopmiddelen of advertenties. Daarnaast kan in de opdracht tot dienstverlening een aparte afspraak zijn gemaakt over een vergoeding bij intrekking.
Courtage is het afgesproken loon voor de dienstverlening van de makelaar. Bij intrekking heeft een NVM-makelaar niet automatisch recht op een deel van die courtage, tenzij hierover iets anders is afgesproken of een situatie uit de voorwaarden van toepassing is waarbij na beëindiging alsnog recht op loon ontstaat. Controleer daarom altijd je eigen opdracht tot dienstverlening voordat je overstapt.
Hoeveel moet ik de vraagprijs verlagen om echt effect te zien op Funda?
Daar bestaat geen vast bedrag of percentage voor. De prijsfilters op Funda spelen wel een rol in welke woningen een woningzoeker te zien krijgt. Daardoor kan een aangepaste vraagprijs ervoor zorgen dat je woning binnen het zoekbereik van een andere groep kopers valt.
Of daarvoor een aanpassing van enkele duizenden euro’s, meer of juist minder nodig is, hangt volledig af van de huidige vraagprijs en de relevante prijsklasse. Laat je makelaar daarom bekijken welke prijsgrens voor jouw woning daadwerkelijk relevant is, in plaats van automatisch een vast bedrag van de vraagprijs af te halen.
Is home staging de moeite waard als mijn woning al een tijdje te koop staat?
Home staging kan interessant zijn wanneer de huidige presentatie onvoldoende aansluit bij potentiële kopers. Een woning rustiger, neutraler of aantrekkelijker presenteren kan bijvoorbeeld helpen bij de fotografie en tijdens bezichtigingen.
Of home staging daadwerkelijk leidt tot een snellere verkoop of een hogere verkoopprijs is vooraf echter niet te garanderen. Kijk daarom samen met je makelaar welke onderdelen van de presentatie nu onvoldoende werken en of de investering in styling in jouw situatie zinvol is.
Wat zijn private sales en wanneer is dat een betere keuze dan verkopen via Funda?
Bij private sales wordt een woning verkocht buiten de openbare markt om, zonder vermelding op Funda. Dit kan interessant zijn wanneer discretie belangrijk voor je is of wanneer je de woning eerst gericht onder de aandacht wilt brengen bij een geselecteerde groep potentiële kopers.
Het bereik is daarmee wel kleiner dan wanneer de woning openbaar op Funda wordt aangeboden. Of private sales een passende strategie is, hangt daarom onder andere af van de woning, jouw wensen en het netwerk van de makelaar. Het is niet per definitie een snellere of betere verkoopmethode.
Kan ik mijn woning tijdelijk van de markt halen en later opnieuw aanbieden?
Ja, het is mogelijk om je woning tijdelijk van Funda te halen en op een later moment opnieuw aan te bieden, bijvoorbeeld na een verbouwing, een presentatieverbetering of een verandering in de marktomstandigheden.
Alleen een woning verwijderen en vervolgens op precies dezelfde manier opnieuw aanmelden is geen garantie op meer belangstelling of een beter verkoopresultaat. Een heraanmelding kan opnieuw aandacht opleveren, maar serieuze woningzoekers kunnen ook herkennen dat een woning eerder te koop heeft gestaan. Funda ziet bovendien dat woningen die zonder wezenlijke wijziging opnieuw worden aangeboden het de tweede keer gemiddeld niet beter doen.
Overweeg heraanmelden daarom vooral wanneer er daadwerkelijk iets aan het aanbod of de verkoopstrategie verandert, bijvoorbeeld de presentatie, prijsstelling of marketingaanpak.
Hoe ga ik om met negatieve feedback van bezichtigingen zonder steeds de prijs te verlagen?
Negatieve feedback van bezoekers is waardevolle informatie die je gericht kunt gebruiken om specifieke bezwaren weg te nemen. Als meerdere bezoekers dezelfde opmerking maken, bijvoorbeeld over de staat van de keuken, de indeling of de tuin, dan is dat een concreet verbeterpunt dat je kunt aanpakken zonder direct de prijs te verlagen.
Kleinere aanpassingen zoals schilderwerk, opruimen of het herstellen van duidelijk zichtbare aandachtspunten kunnen de presentatie verbeteren. Of zo’n aanpassing daadwerkelijk invloed heeft op de verkoopprijs of verkooptijd verschilt per woning. Vraag je makelaar om feedback systematisch te verzamelen en te analyseren, zodat je gerichte keuzes kunt maken.
Wat moet ik controleren voordat ik een nieuw makelaarscontract teken na een mislukt verkooptraject?
Controleer voordat je een nieuwe opdracht tot dienstverlening tekent in ieder geval de courtage, bijkomende kosten, afgesproken werkzaamheden, voorwaarden rond het intrekken van de opdracht en het concrete verkoopplan voor jouw woning. Bij de NVM Consumentenvoorwaarden 2026 geldt voor de consument geen opzegtermijn bij het intrekken van de opdracht, maar er kunnen wel afgesproken gemaakte kosten of andere specifieke afspraken gelden.
Vraag daarnaast hoe de nieuwe makelaar tot de geadviseerde vraagprijs komt en welke onderdelen van de eerdere verkoopstrategie volgens hem of haar anders moeten. Zo voorkom je dat je alleen van makelaar wisselt, maar feitelijk met dezelfde aanpak doorgaat.
Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie over het verkopen van een woning en het aanpassen of beëindigen van een verkoopopdracht op basis van de regels en informatie die bekend zijn in 2026. De verkoopmogelijkheden en verkooptijd verschillen per woning, regio, prijsklasse en marktsituatie.
Afspraken over kosten, courtage en het beëindigen van een opdracht zijn afhankelijk van de opdracht tot dienstverlening en de voorwaarden die je met je makelaar hebt afgesproken. Dit artikel is geen persoonlijk juridisch of financieel advies. Aan de informatie in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.
