De periode tussen de verkoop van je huidige woning en de aankoop van een nieuwe woning overbrug je met een overbruggingskrediet: een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je verkochte woning alvast inzet voor de aankoop van je nieuwe huis. Zo hoef je niet te wachten tot de overdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden. Dit is relevant voor iedereen die de aankoop van een nieuwe woning vóór de verkoop van de oude woning wil regelen, maar tijdelijk twee woningen bezit. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de overbruggingsperiode, de kosten, de alternatieven en hoe je dubbele woonlasten vermijdt.
Wat is een overbruggingskrediet en wanneer heb je het nodig?
Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening van je bank of hypotheekverstrekker waarmee je de verwachte overwaarde van je huidige woning als onderpand gebruikt om een nieuwe woning te financieren. Je hebt het nodig op het moment dat je al een nieuwe woning hebt gekocht, maar je oude woning nog niet hebt overgedragen aan de koper.
In de praktijk speelt dit bij bijna elke doorstromer. Je vindt je droomhuis, biedt erop en wint de onderhandelingen, maar de overdracht van je huidige woning staat pas over twee maanden gepland. Zonder overbruggingshypotheek zou je de financiering van de nieuwe woning niet rond kunnen krijgen, omdat de overwaarde van je oude woning formeel nog niet beschikbaar is.
De bank berekent het overbruggingskrediet op basis van de verwachte verkoopprijs van je huidige woning, minus de resterende hypotheekschuld. Heb je je woning al verkocht en staat de datum van overdracht vast? Dan is de berekening eenvoudiger en zijn de voorwaarden vaak gunstiger dan wanneer de woning nog in de verkoop staat. Let op: dit is een algemene indicatie. De exacte berekening en voorwaarden verschillen per geldverstrekker en per situatie. Raadpleeg altijd een hypotheekadviseur voor een berekening die aansluit op jouw persoonlijke omstandigheden.
Hoe lang mag de overbruggingsperiode duren?
De overbruggingsperiode voor je woning duurt in de meeste gevallen maximaal twee jaar, maar de exacte termijn verschilt per geldverstrekker. De meeste banken hanteren een maximale looptijd van twaalf tot vierentwintig maanden. Hoe korter de periode, hoe lager de totale rentekosten. Dit zijn voorbeeldtermijnen ter illustratie; de werkelijke looptijd die een geldverstrekker toestaat, kan in jouw situatie afwijken.
In de praktijk streef je ernaar de overbruggingsperiode zo kort mogelijk te houden. Een goed afgestemde planning, waarbij de overdracht van je oude woning zo dicht mogelijk bij die van je nieuwe woning ligt, bespaart je aanzienlijk in rente. Wanneer je woning nog niet verkocht is op het moment dat je een nieuw huis koopt, loopt de periode langer op en neemt de financiële druk toe.
Banken beoordelen bij een langere overbruggingsperiode ook kritischer of je de dubbele lasten kunt dragen. Zorg daarom dat je een realistische verkooptermijn inschat en laat je hierover adviseren door een hypotheekadviseur die toegang heeft tot meerdere geldverstrekkers.
Welke kosten komen kijken bij een overbruggingskrediet?
Bij een overbruggingskrediet betaal je rente over het geleende bedrag voor de duur van de overbruggingsperiode. Deze rente is doorgaans hoger dan de reguliere hypotheekrente en varieert per geldverstrekker. Daarnaast kunnen er afsluitkosten en administratiekosten van toepassing zijn. De onderstaande kostenposten zijn bedoeld als algemeen overzicht. De werkelijke kosten zijn afhankelijk van jouw situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker.
De belangrijkste kostenposten op een rij:
- Rente over het overbruggingskrediet: je betaalt maandelijks rente over het volledige overbrugde bedrag
- Dubbele hypotheeklasten: zolang je twee woningen bezit, betaal je twee hypotheken tegelijk
- Afsluitprovisie: sommige geldverstrekkers rekenen een eenmalige vergoeding voor het afsluiten van de overbrugging
- Notariskosten: bij twee overdrachten in korte tijd betaal je ook twee keer notariskosten
De rente over een overbruggingskrediet is in veel gevallen fiscaal aftrekbaar, mits de lening wordt gebruikt voor de eigen woning. Laat je hierover informeren door een onafhankelijk hypotheekadviseur, zodat je de netto kosten goed in beeld hebt.
Wat zijn alternatieven als een overbruggingskrediet niet mogelijk is?
Als een overbruggingskrediet niet haalbaar is, bijvoorbeeld omdat je woning nog niet verkocht is of de bank de financiering afwijst, zijn er alternatieven om de periode tussen verkoop en aankoop van een woning tegelijk te overbruggen. De meest voorkomende opties zijn tijdelijk huren, een familielening of het aanpassen van de overdrachtsdata.
Overweeg de volgende alternatieven:
- Overdrachtsdata op elkaar afstemmen: onderhandel met zowel de koper van je huidige woning als de verkoper van je nieuwe woning over gelijke of aansluitende overdrachtsdata. Dit is de eenvoudigste manier om een overbrugging te vermijden.
- Tijdelijk huren: verkoop je huidige woning eerst, verhuis tijdelijk naar een huurwoning en koop daarna pas een nieuwe woning. Je hebt dan de volledige verkoopopbrengst beschikbaar en geen dubbele lasten.
- Familielening: in sommige gevallen lenen kopers tijdelijk geld van familie om de overbruggingsperiode te financieren. Leg dit altijd schriftelijk vast en houd rekening met de fiscale regels rondom familieleningen.
- Verkopen onder voorbehoud van aankoop: maak in de verkoopovereenkomst een clausule op waarbij de overdracht pas plaatsvindt nadat je zelf een nieuwe woning hebt gevonden.
Elk alternatief heeft zijn eigen voor- en nadelen. Welke optie het beste past, hangt af van je financiële situatie, de snelheid van de woningmarkt in jouw regio en de flexibiliteit van de betrokken partijen.
Hoe voorkom je dubbele woonlasten tijdens de overbrugging?
Dubbele woonlasten vermijden lukt het best door de overdrachtsdata van je oude en nieuwe woning zo dicht mogelijk op elkaar te plannen. Hoe kleiner het tijdsverschil, hoe korter je twee hypotheken naast elkaar draagt. Een goede voorbereiding en een strakke planning zijn daarbij essentieel.
Praktische stappen om dubbele lasten te beperken:
- Zet je huidige woning te koop voordat je actief gaat zoeken naar een nieuwe woning, zodat je al een koper hebt op het moment dat je een bod uitbrengt
- Onderhandel bij de aankoop van je nieuwe woning over een latere overdracht, zodat je meer tijd hebt om je huidige woning te verkopen
- Vraag bij de verkoop van je huidige woning om een vroegere overdracht als de koper daarmee akkoord gaat
- Zorg dat je woning aantrekkelijk en snel verkoopbaar is, door een goede presentatie en een realistische vraagprijs
- Laat je hypotheekadviseur uitrekenen hoelang je de dubbele lasten maximaal kunt dragen, zodat je weet waar je financiële grens ligt
Een snelle verkoop van je huidige woning is de krachtigste manier om de overbruggingsperiode te verkorten. Hoe sneller je woning een koper vindt, hoe minder lang je overbruggingskrediet loopt en hoe lager de totale kosten uitvallen. Houd er rekening mee dat bovenstaande stappen algemene richtlijnen zijn. De financiële uitkomst verschilt per situatie en is afhankelijk van onder meer de woningmarkt, jouw hypotheekvoorwaarden en de afspraken met de betrokken partijen. Laat je altijd persoonlijk adviseren door een hypotheekadviseur.
Wanneer schakel je een makelaar in voor de overbruggingsperiode?
Je schakelt een makelaar het beste in voordat de overbruggingsperiode begint, namelijk al in de oriëntatiefase. Een ervaren makelaar helpt je de verkoop en aankoop strategisch op elkaar af te stemmen, zodat de overbrugging zo kort mogelijk duurt of zelfs volledig vermeden wordt.
Een makelaar voegt tijdens de overbruggingsperiode op meerdere vlakken waarde toe. Bij de verkoop van je huidige woning zorgt een goede verkoopbegeleiding ervoor dat je woning snel en voor de maximale prijs wordt verkocht. Dat verkort direct de periode waarover je overbruggingsrente betaalt. Aan de aankoopkant helpt een aankoopmakelaar je om snel de juiste woning te vinden en scherp te onderhandelen, wat de kans vergroot dat de overdrachtsdata goed op elkaar aansluiten.
Tijdelijk wonen tussen koop en verkoop is voor veel doorstromers onvermijdelijk, maar met de juiste begeleiding houd je de periode beheersbaar en de kosten overzichtelijk.
Hoe Thoma Post helpt bij de overbruggingsperiode
Thoma Post begrijpt dat de periode tussen verkoop en aankoop van een woning voor veel mensen spannend en complex is. Met vestigingen in Oost-Nederland en Amsterdam bieden de makelaars van Thoma Post lokale marktkennis gecombineerd met een persoonlijke aanpak, precies wat je nodig hebt om de overbrugging zo soepel mogelijk te laten verlopen.
Wat Thoma Post voor je regelt:
- Gratis waardebepaling van je huidige woning, zodat je weet wat je overwaarde is en of een overbruggingskrediet haalbaar is
- Volledige verkoopbegeleiding, inclusief professionele presentatie, bezichtigingen en onderhandelingen, gericht op een snelle en maximale verkoopprijs
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda om, zodat je snel de juiste koper vindt zonder publieke zichtbaarheid
- Gratis verhuisservice, zodat je ook de praktische kant van de overgang goed geregeld hebt
- Onafhankelijk hypotheekadvies via de hypotheekadviseurs van Thoma Post, die toegang hebben tot een breed aanbod van geldverstrekkers en je helpen de beste overbruggingsconstructie te kiezen
Wil je weten hoe je de overbruggingsperiode zo kort en kostenefficiënt mogelijk maakt? Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Hoeveel overbruggingskrediet kan ik maximaal krijgen?
Het maximale overbruggingskrediet is gebaseerd op de verwachte overwaarde van je huidige woning: de geschatte verkoopprijs minus je resterende hypotheekschuld. Is je woning al verkocht en staat de overdrachtsdatum vast, dan financiert de bank doorgaans tot 100% van de overwaarde. Staat je woning nog te koop, dan houden veel geldverstrekkers een marge aan van 10 tot 15% op de getaxeerde waarde om het risico af te dekken. Laat een hypotheekadviseur de exacte ruimte voor jouw situatie berekenen.
Wat gebeurt er als mijn woning tijdens de overbruggingsperiode niet verkocht wordt?
Als je woning niet binnen de afgesproken termijn wordt verkocht, kun je bij je geldverstrekker een verlenging aanvragen, maar dit is niet gegarandeerd en kan gepaard gaan met extra kosten of herziene voorwaarden. De bank kan ook besluiten de overbrugging niet te verlengen, wat je in een lastige financiële positie kan brengen. Het is daarom verstandig om al vroeg in gesprek te gaan met je bank zodra je merkt dat de verkoop langer duurt dan verwacht, en tegelijk je verkoopstrategie te heroverwegen, bijvoorbeeld door de vraagprijs aan te passen of de presentatie te verbeteren.
Is de rente van een overbruggingskrediet altijd fiscaal aftrekbaar?
De rente over een overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar als de lening wordt gebruikt voor de financiering van je eigen woning en je voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningregeling. De aftrek geldt maximaal voor een periode van twee jaar nadat je de oude woning hebt verlaten. Omdat de fiscale regels rondom overbruggingskredieten specifiek en situatieafhankelijk zijn, is het sterk aan te raden dit te bespreken met een onafhankelijk hypotheekadviseur of belastingadviseur.
Kan ik een overbruggingskrediet afsluiten bij een andere bank dan waar mijn huidige hypotheek loopt?
In principe is het mogelijk om een overbruggingskrediet af te sluiten bij een andere geldverstrekker dan die van je huidige hypotheek, maar in de praktijk zijn de meeste banken terughoudend als ze geen zicht hebben op de volledige hypotheeksituatie. Veel geldverstrekkers koppelen het overbruggingskrediet aan de nieuwe hypotheek die zij verstrekken. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan voor jou vergelijken welke geldverstrekker de beste combinatie van overbrugging en nieuwe hypotheek biedt.
Hoe bereken ik of ik de dubbele woonlasten financieel kan dragen?
Om te bepalen of je de dubbele lasten kunt dragen, tel je de maandelijkse kosten van beide hypotheken bij elkaar op en vergelijk je dit met je netto maandinkomen. Houd daarbij ook rekening met de rente over het overbruggingskrediet, eventuele servicekosten en de vaste lasten van beide woningen. Als vuistregel geldt dat je totale woonlasten niet meer dan 35 tot 40% van je bruto maandinkomen mogen bedragen, maar dit verschilt per geldverstrekker. Laat je hypotheekadviseur een concrete doorrekening maken, zodat je precies weet hoelang je de situatie financieel kunt volhouden.
Wat is het verschil tussen een overbruggingskrediet en een overbruggingshypotheek?
In de praktijk worden de termen ‘overbruggingskrediet’ en ‘overbruggingshypotheek’ door elkaar gebruikt en bedoelen ze hetzelfde: een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning inzet voor de aankoop van een nieuwe woning. Technisch gezien is een overbruggingskrediet een vorm van een lening zonder de formele structuur van een hypotheek, maar omdat het altijd gekoppeld is aan onroerend goed als onderpand, wordt het in de volksmond ook wel overbruggingshypotheek genoemd. Het maakt voor de praktijk weinig verschil welke term je gebruikt; vraag je geldverstrekker altijd naar de exacte voorwaarden.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij het afsluiten van een overbruggingskrediet?
Een veelgemaakte fout is de overwaarde te optimistisch inschatten, waardoor het overbruggingskrediet niet volledig de financieringskloof dekt en je alsnog voor verrassingen komt te staan. Daarnaast onderschatten veel doorstromers hoe lang het duurt om hun woning te verkopen, waardoor de overbruggingsperiode langer uitloopt dan gepland en de rentekosten flink oplopen. Tot slot vergeten sommige kopers te onderhandelen over de overdrachtsdata, terwijl dit juist een van de eenvoudigste manieren is om de overbruggingsperiode te verkorten of zelfs volledig te vermijden.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de overbruggingsperiode
De overbruggingsperiode vraagt om een strakke afstemming tussen de verkoop van je huidige woning en de aankoop van je nieuwe thuis. Thoma Post Makelaars begeleidt je als ervaren verkoopmakelaar én aankoopmakelaar door dit hele traject. Of het nu gaat om het zo snel mogelijk verkopen van je huidige woning om de overbrugging te beperken, of om het vinden van de juiste nieuwe woning met aansluitende overdrachtsdata: de makelaars van Thoma Post denken actief met je mee en zorgen voor een aanpak die past bij jouw situatie. Zo houd je de kosten beheersbaar en de overgang zo soepel mogelijk.
Disclaimer: de financiële voorbeelden, percentages en termijnen in dit artikel zijn uitsluitend bedoeld ter illustratie. De werkelijke kosten, rentetarieven, looptijden en fiscale gevolgen zijn afhankelijk van jouw persoonlijke situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker. Raadpleeg altijd een onafhankelijk hypotheekadviseur of financieel adviseur voor advies dat is afgestemd op jouw specifieke omstandigheden.
