Bij een kluswoning kijkt een aankoopmakelaar verder dan wat je met het blote oog ziet. De kern van de beoordeling zit in drie dingen: wat is de werkelijke staat van de woning, wat kost het om die op orde te brengen, en klopt de vraagprijs daarmee? Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen rondom het kopen van een kluswoning, van verborgen gebreken tot financiering.
Wat zijn de grootste risico’s bij het kopen van een kluswoning?
De grootste risico’s bij een kluswoning zijn verborgen gebreken die pas boven water komen nadat je de sleutel hebt. Denk aan vochtproblemen, een verouderde elektrische installatie, asbest of funderingsschade. Wat er van buiten uitziet als een verfklusje, kan van binnen een renovatieproject van tienduizenden euro’s blijken te zijn.
Dat maakt de voorbereiding zo belangrijk. Een kluswoning kopen zonder goed onderzoek is een gok. Niet omdat klussen per definitie slecht is, maar omdat je vooraf moet weten waar je aan begint. De meest voorkomende risico’s zijn:
- Vochtproblemen en schimmel, vaak niet zichtbaar maar wel aanwezig achter betimmeringen of onder vloeren
- Verouderde elektra en leidingen, die volledig vervangen moeten worden om aan huidige normen te voldoen
- Asbest, aanwezig in veel woningen gebouwd voor 1994, en kostbaar om te saneren
- Funderingsproblemen, zeker in regio’s met veengrond of oude bebouwing
- Achterstallig onderhoud aan dak en kozijnen, dat snel oploopt in kosten
Het risico zit niet alleen in de gebreken zelf, maar ook in de financiële verrassing die daarmee gepaard gaat. Wie de herstelkosten onderschat, kan in de problemen komen, zeker als de financiering al strak is ingepland.
Welke bouwkundige gebreken zijn het meest kostbaar om te herstellen?
Funderingsproblemen, asbest en ernstige vochtschade zijn doorgaans de duurste gebreken om te herstellen. Deze ingrepen raken de structuur van de woning en zijn niet te omzeilen. Funderingsherstel kan al snel tienduizenden tot honderdduizenden euro’s kosten, afhankelijk van de omvang en de grondgesteldheid.
Ter vergelijking: een nieuw dak of nieuwe kozijnen zijn ook kostbare posten, maar zijn beter te plannen en te faseren. Bij fundering of asbest heb je die keuze vaak niet. Andere gebreken waarvan de kosten hoog kunnen oplopen:
- Funderingsherstel: afhankelijk van de situatie en bouwmethode, maar vrijwel altijd een forse investering
- Asbestsanering: prijs hangt af van de hoeveelheid en het type asbest; hechtgebonden asbest is goedkoper te verwijderen dan losgebonden
- Volledig nieuwe elektrische installatie: in oudere woningen vaak onvermijdelijk bij een serieuze renovatie
- Vochtproblematiek met constructieschade: als vocht lang heeft ingewerkt op houtwerk of metselwerk, gaat herstel verder dan alleen drogen
- Vervanging van het rioleringssysteem: bij oude woningen met loden of gietijzeren leidingen
Een bouwkundige keuring geeft inzicht in welke gebreken aanwezig zijn en wat de herstelkosten globaal zijn. Dat is waardevolle informatie, zowel voor je eigen beslissing als voor de onderhandeling.
Hoe beoordeelt een aankoopmakelaar de vraagprijs van een kluswoning?
Een aankoopmakelaar beoordeelt de vraagprijs van een kluswoning door de marktwaarde in gerenoveerde staat te vergelijken met de kosten die nodig zijn om die staat te bereiken. Het verschil daartussen geeft aan wat de woning in huidige staat waard is. Klopt de vraagprijs daar niet mee, dan is er ruimte voor onderhandeling.
In de praktijk werkt dat als volgt: de makelaar kijkt naar vergelijkbare woningen die recent in de buurt zijn verkocht, schat de renovatiekosten in op basis van de bouwkundige staat, en berekent wat er overblijft als je die kosten van de eindwaarde aftrekt. Dat noemen we de residuele waarde. Die vormt het startpunt voor een realistisch bod.
Wat daarbij ook meespeelt: een kluswoning heeft soms een vraagprijs die al rekening houdt met de staat van de woning, maar niet altijd in de juiste verhouding. Verkopers overschatten soms de marktwaarde in gerenoveerde staat, of onderschatten wat het herstel werkelijk kost. Een aankoopmakelaar herkent dat en kan je helpen om niet meer te betalen dan verantwoord is.
Wanneer is een bouwkundige keuring verplicht of verstandig?
Een bouwkundige keuring is zelden wettelijk verplicht, maar bij een kluswoning is het vrijwel altijd verstandig. Zeker als de woning ouder is dan dertig jaar, zichtbare gebreken heeft, of als de vraagprijs al een korting lijkt te bevatten vanwege de staat ervan. Een keuring geeft je feitelijke informatie op basis waarvan je een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Bij woningen waarbij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt aangevraagd, kan een bouwkundig rapport verplicht zijn als er sprake is van achterstallig onderhoud dat direct herstel vereist. Geldverstrekkers stellen in dat geval eisen aan het rapport: het moet zijn opgesteld door een onafhankelijke partij, zoals een bouwkundig adviesbureau of een architectenbureau ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, en mag niet ouder zijn dan twaalf maanden.
Los van de hypotheek is een keuring ook bij vrije financiering een slimme stap. Je weet daarna wat je koopt, wat het kost om het te herstellen, en of er gebreken zijn waarover je beter kunt dooronderhandelen of waarvoor je een ontbindende voorwaarde kunt opnemen.
Wat betekent ‘voorbehoud bouwkundige keuring’ in een koopcontract?
Een voorbehoud bouwkundige keuring is een ontbindende voorwaarde in het koopcontract. Het betekent dat je de koop kunt ontbinden als uit de keuring blijkt dat de herstelkosten boven een vooraf afgesproken bedrag uitkomen. Je hebt dan het recht om zonder verdere gevolgen van de koop af te zien.
In de praktijk wordt in het contract een drempelbedrag afgesproken, bijvoorbeeld 10.000 of 15.000 euro. Liggen de kosten voor direct noodzakelijk herstel daarboven, dan kun je de koop ontbinden of opnieuw onderhandelen over de prijs. Dat geeft je een vangnet als de keuring tegenvalt.
Let op: het voorbehoud geldt alleen voor gebreken die direct herstel vereisen. Cosmetische tekortkomingen of gewoon onderhoud tellen daar niet automatisch bij mee. Hoe het voorbehoud precies is geformuleerd, maakt een groot verschil. Een aankoopmakelaar kan helpen om de voorwaarde scherp en werkbaar op te schrijven, zodat je er ook daadwerkelijk iets aan hebt als het erop aankomt.
Kan een kluswoning gefinancierd worden met een gewone hypotheek?
Ja, een kluswoning kan in veel gevallen worden gefinancierd met een reguliere hypotheek. Voorwaarde is dat de woning in de huidige staat al een bepaalde minimale waarde heeft voor de geldverstrekker. Is de staat van de woning dusdanig slecht dat de marktwaarde sterk onder de aankoopprijs plus renovatiekosten ligt, dan kan financiering lastiger worden.
Voor de renovatiekosten zelf is een bouwdepot de gebruikelijke oplossing. Dat is een apart deel van de hypotheek dat je stapsgewijs kunt opnemen naarmate de verbouwing vordert. Je betaalt over het depot rente, maar pas over het opgenomen bedrag. Zo financier je de verbouwing mee zonder dat je het geld al op dag één nodig hebt.
Wil je een kluswoning kopen met NHG, dan gelden aanvullende eisen. Er moet een bouwkundig rapport zijn als er sprake is van achterstallig onderhoud dat direct hersteld moet worden. De herstelkosten worden dan meegenomen in de financiering, maar moeten via het bouwdepot worden betaald. Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van de getaxeerde waarde na verbouwing en je eigen financiële situatie.
Disclaimer: de informatie over hypotheken, NHG en financieringsvoorwaarden in dit artikel is algemeen van aard. Persoonlijke omstandigheden en geldverstrekkers kunnen afwijken. Laat je altijd adviseren door een hypotheekadviseur voor je eigen situatie.
Hoe Thoma Post helpt bij het kopen van een kluswoning
Een kluswoning kopen is een serieuze beslissing. Niet alleen omdat verbouwen geld kost, maar ook omdat het lastig is om zelf in te schatten wat je precies koopt. Onze aankoopmakelaar kijkt kritisch mee, niet alleen naar de woning zelf, maar ook naar de marktwaarde en wat een realistisch bod is gezien de staat van de woning.
Wat we daarin voor je doen:
- De vraagprijs beoordelen op basis van vergelijkbare woningen en de verwachte herstelkosten
- Aandachtspunten en risico’s signaleren tijdens de bezichtiging
- Adviseren over het al dan niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring
- De juiste ontbindende voorwaarden meegeven in het koopcontract
- Een biedstrategie bepalen die aansluit op wat de woning werkelijk waard is
- De onderhandeling voeren en de koopovereenkomst controleren
Twijfel je of een kluswoning een slimme aankoop is, of wil je weten wat een aankoopmakelaar voor jou kan betekenen? Neem contact op en we kijken samen wat er bij jouw situatie past.
