Naast de prijs kun je in een bod op een woning meerdere voorwaarden opnemen die bepalen onder welke omstandigheden de koop doorgaat. De belangrijkste zijn het financieringsvoorbehoud en de bouwkundige keuring, maar ook afspraken over roerende zaken, de opleveringsdatum en eventuele andere ontbindende voorwaarden horen bij een compleet bod. Welke voorwaarden verstandig zijn, hangt af van de woning, jouw situatie en de markt. Hieronder werken we de meest gestelde vragen over biedvoorwaarden stuk voor stuk uit.
Welke voorwaarden kun je opnemen in een bod op een woning?
In een bod op een woning kun je ontbindende voorwaarden opnemen. Dat zijn afspraken die bepalen dat de koop alleen doorgaat als aan bepaalde eisen wordt voldaan. Gaat dat niet lukken, dan kun je de koop ontbinden zonder dat je een boete verschuldigd bent. De meest voorkomende voorwaarden zijn het financieringsvoorbehoud en de bouwkundige keuring.
Naast ontbindende voorwaarden kun je in een bod ook andere afspraken meenemen:
- Roerende zaken die je wilt overnemen, zoals gordijnen, witgoed of een tuinset
- De gewenste of uiterste opleveringsdatum
- Specifieke afspraken over werkzaamheden die de verkoper nog uitvoert voor de overdracht
- De hoogte van de waarborgsom of bankgarantie
Al deze afspraken komen uiteindelijk terecht in de koopovereenkomst. Let op: zodra die is ondertekend, is het contract bindend. Het heet weliswaar soms een ‘voorlopig koopcontract’, maar dat is een misleidende term. De enige manier om daarna nog van de koop af te komen zonder boete, is via een geldige ontbindende voorwaarde of tijdens de wettelijke bedenktijd van drie dagen.
Wat is een financieringsvoorbehoud en wanneer neem je het op?
Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde die bepaalt dat de koop niet doorgaat als je de hypotheek niet rondkrijgt. Je spreekt in het bod een bedrag af waarvoor je financiering moet kunnen regelen, en een termijn waarbinnen dat moet lukken. Lukt dat niet, dan kun je de koop ontbinden zonder boete.
In de meeste gevallen is het verstandig om een financieringsvoorbehoud op te nemen. Zeker als je nog geen definitieve hypotheektoezegging hebt, als je inkomenssituatie recent is veranderd, of als de woning bijzondere kenmerken heeft die een geldverstrekker kritisch kan beoordelen, zoals een energielabel G of een ongewone constructie.
Heb je al een hypotheekofferte op zak of koop je zonder hypotheek? Dan kun je overwegen het financieringsvoorbehoud weg te laten. Dat vergroot je kansen bij een verkoper. Maar doe dat alleen als je echt zeker bent van je financiering. Een bod zonder financieringsvoorbehoud dat vervolgens niet doorgaat, kost je tien procent van de koopsom als boete.
Wat doet een bouwkundige keuring voor je bij een bod?
Een bouwkundige keuring geeft je inzicht in de technische staat van de woning en de verwachte onderhoudskosten. Als je een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde opneemt, kun je de koop ontbinden als de herstelkosten boven een afgesproken bedrag uitkomen. Je beschermt jezelf daarmee tegen onverwachte en kostbare verrassingen na de aankoop.
Wanneer is een bouwkundige keuring als voorwaarde slim? Bij oudere woningen is het bijna altijd de moeite waard. Maar ook bij een woning die er aan de buitenkant goed uitziet, kunnen verborgen gebreken spelen. Denk aan funderingsproblemen, vochtschade, verouderde elektrische installaties of asbest. Een aankoopmakelaar kan je helpen inschatten of een keuring noodzakelijk is of dat je de risico’s op een andere manier kunt afdekken.
Soms kun je een bouwkundige keuring ook los van het bod uitvoeren, voordat je überhaupt een bod doet. Dat geeft je volledige duidelijkheid vooraf en maakt je bod sterker, omdat je de voorwaarde dan niet meer nodig hebt. Of dat haalbaar is, hangt af van de verkoper en de snelheid van het biedproces.
Hoe beïnvloeden voorwaarden je kansen bij een overboden woning?
Meer voorwaarden in een bod maken je aanbod minder aantrekkelijk voor de verkoper. Een verkoper wil zekerheid: hij wil weten dat de koop ook echt doorgaat. Elke ontbindende voorwaarde is een risico voor hem. Bij overboden woningen, waar meerdere bieders tegelijk op bieden, kan een bod met minder voorwaarden het verschil maken.
Dat betekent niet dat je klakkeloos voorwaarden moet laten vallen. Het gaat erom dat je bewuste keuzes maakt. Sommige voorwaarden kun je weglaten als je de situatie goed kent. Andere zijn juist essentieel om jezelf te beschermen.
Een paar overwegingen die meespelen:
- Ken je financiële positie. Heb je al een hypotheekofferte of koop je volledig met eigen geld? Dan is het financieringsvoorbehoud minder noodzakelijk.
- Beoordeel de staat van de woning vooraf. Heb je al een bouwkundige keuring laten uitvoeren, dan hoef je die niet als voorwaarde op te nemen.
- Weeg het risico af. Een voorwaarde weglaten vergroot je kansen, maar vergroot ook je risico als de koop toch niet rondkomt. Zorg dat je die afweging bewust maakt.
- Denk aan de overdrachtstermijn. Een flexibele opleveringsdatum die past bij de verkoper kan soms net zo veel waarde hebben als een hogere prijs.
Een aankoopmakelaar helpt je deze afweging te maken zonder dat je jezelf onnodig blootstelt aan risico’s.
Welke afspraken over roerende zaken kun je meenemen in een bod?
Roerende zaken zijn losse spullen in de woning die niet standaard bij de koop zijn inbegrepen, zoals gordijnen, lampen, witgoed, een tuinset of een vloer. Je kunt in je bod aangeven welke roerende zaken je wilt overnemen en voor welk bedrag. Die afspraken worden dan vastgelegd in de koopovereenkomst.
Wat wel en niet bij de woning hoort, is soms een punt van discussie. Een vuistregel: alles wat zonder beschadiging verwijderd kan worden, is in principe roerend. Een inbouwkeuken is onroerend, een vrijstaande wasmachine is roerend. Maar er zijn genoeg grijze gevallen, zoals ingebouwde kasten, zonwering of een jacuzzi.
Maak die afspraken altijd schriftelijk en concreet. Mondeling overeengekomen roerende zaken die niet in het contract staan, zijn bij een conflict lastig af te dwingen. Vraag bij de bezichtiging al door wat er achterblijft en wat wordt meegenomen, zodat je weet waar je aan toe bent voordat je een bod uitbrengt.
Wanneer is de opleveringsdatum een onderhandelingspunt?
De opleveringsdatum is vrijwel altijd een onderhandelingspunt. Verkopers hebben soms een sterke voorkeur voor een bepaalde datum, bijvoorbeeld omdat ze zelf nog een woning zoeken of juist al iets gevonden hebben. Een bod dat aansluit op die wens, kan net zo aantrekkelijk zijn als een hogere prijs.
Informeer bij de verkoper of zijn makelaar wat de gewenste overdracht is. Als jij flexibel kunt zijn, gebruik dat dan als troef. Andersom geldt hetzelfde: als jij een harde deadline hebt, neem die dan op in je bod zodat daar later geen verwarring over ontstaat.
Bij nieuwbouwwoningen ligt de opleveringsdatum anders. Die wordt bepaald door de bouwplanning en is zelden onderhandelbaar. Wel kun je afspraken maken over wat er precies klaar moet zijn bij oplevering en wat er nog wordt afgemaakt. Dat verdient altijd aandacht in de koopovereenkomst.
Hoe een aankoopmakelaar je helpt bij biedvoorwaarden
Een bod uitbrengen is meer dan een bedrag noemen. De voorwaarden die je opneemt, bepalen voor een groot deel hoe sterk je bod is en hoe goed je jezelf beschermt. Een aankoopmakelaar van Thoma Post helpt je daarbij op een concrete manier:
- Beoordelen welke voorwaarden voor jouw situatie verstandig zijn
- Inschatten of een bouwkundige keuring noodzakelijk is of vooraf gedaan kan worden
- Adviseren over de combinatie van prijs en voorwaarden die jouw kansen vergroot
- Signaleren van risico’s die je bij een bezichtiging misschien niet zelf ziet
- Controleren of alle gemaakte afspraken goed in de koopovereenkomst staan
Wil je weten wat een aankoopmakelaar voor jou kan betekenen bij een specifieke woning of in jouw zoektocht? Neem contact op en we kijken samen wat er nodig is.
De informatie in dit artikel is algemeen van aard. Persoonlijke omstandigheden, de staat van de woning en de lokale markt kunnen van invloed zijn op welke voorwaarden in jouw situatie verstandig zijn. Laat je bij twijfel adviseren door een aankoopmakelaar of hypotheekadviseur.
