Nee, je kunt een woning in Nederland niet verkopen zonder notaris. De wet verplicht dat de eigendomsoverdracht van onroerend goed via een notariële akte verloopt. Zonder tussenkomst van een notaris is de verkoop juridisch niet geldig en wordt de nieuwe eigenaar niet ingeschreven in het Kadaster. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de rol van de notaris bij een woningverkoop.
Is een notaris verplicht bij de verkoop van een woning?
Ja, een notaris is wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning in Nederland. Artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de levering van onroerend goed plaatsvindt via een notariële leveringsakte die vervolgens wordt ingeschreven in het Kadaster. De koopovereenkomst zelf hoeft niet door een notaris te worden opgesteld.
Dit geldt voor alle woningverkopen, van een appartement in Amsterdam tot een vrijstaande woning in de Achterhoek of Twente. Voor de eigendomsoverdracht is de notaris dus een vereiste. Naast de leveringsakte stelt de notaris ook de hypotheekakte op als de koper een hypotheek afsluit, wat in de meeste gevallen zo is.
Wie de notaris kiest, spreken koper en verkoper met elkaar af. Bij een verkoop kosten koper kiest de koper in de praktijk meestal de notaris.
Wat doet de notaris precies bij een woningverkoop?
De notaris vervult bij een woningverkoop een aantal essentiële taken. Hij of zij controleert de juridische status van de woning, stelt de leveringsakte op, begeleidt de eigendomsoverdracht en zorgt voor inschrijving in het Kadaster. Zonder deze stappen is de koper formeel geen eigenaar.
Concreet omvat het werk van de notaris het volgende:
- Controle van het Kadaster op eigendom, hypotheken en eventuele beslagen
- Opstellen van de conceptleveringsakte op basis van de koopovereenkomst
- Controleren van de identiteit van koper en verkoper
- Regelen van de financiële afwikkeling, inclusief de koopsom en eventuele verrekeningen
- Zorgen dat de leveringsakte door de betrokken partijen of hun gemachtigden wordt ondertekend
- Inschrijving van de eigendomsoverdracht bij het Kadaster
Bij een verkoop met hypotheek stelt de notaris daarnaast de hypotheekakte op voor de geldverstrekker van de koper. Dit zijn twee aparte aktes, maar ze worden doorgaans op dezelfde dag bij dezelfde notaris ondertekend.
Wie kiest en betaalt de notaris bij de verkoop van een huis?
Koper en verkoper spreken af wie de notaris kiest. Bij een bestaande woning die kosten koper wordt verkocht, kiest de koper in de praktijk meestal de notaris en betaalt de koper doorgaans de kosten van de leveringsakte en de inschrijving van de eigendomsoverdracht.
Dat de koper meestal kiest, is dus een gebruikelijke afspraak en geen algemeen wettelijk recht dat losstaat van de koopovereenkomst.
Als verkoper betaal je in principe niet voor de notariskosten van de levering. Wel kunnen er situaties zijn waarin je als verkoper eigen notariskosten hebt, bijvoorbeeld als er een bestaande hypotheek moet worden doorgehaald. Die kosten voor de royementsakte zijn voor rekening van de verkoper.
Wat zijn de kosten van een notaris bij woningverkoop?
De notariskosten bij een woningverkoop bestaan uit verschillende onderdelen en variëren per notariskantoor. De leveringsakte kost doorgaans tussen de 500 en 1.200 euro, afhankelijk van de complexiteit van de transactie en het tarief van de gekozen notaris. Notarissen zijn vrij in het bepalen van hun tarieven, dus het loont om offertes te vergelijken.
Disclaimer: bovenstaande bedragen zijn indicatieve voorbeelden. De werkelijke kosten kunnen per situatie, regio en notariskantoor aanzienlijk verschillen. Vraag altijd een persoonlijke offerte op bij een notaris voor een nauwkeurige opgave.
De meest voorkomende kostenposten zijn:
- Leveringsakte: de akte die de eigendomsoverdracht vastlegt
- Hypotheekakte: opgesteld voor de geldverstrekker van de koper, apart in rekening gebracht
- Kadastrale inschrijving: de officiële registratie van de nieuwe eigenaar
- Royementsakte: doorhaling van de oude hypotheek van de verkoper, voor rekening van de verkoper
Als verkoper heb je dus voornamelijk te maken met de kosten van de royementsakte als je nog een hypotheek op de woning hebt. Die kosten liggen doorgaans tussen de 150 en 400 euro. De overige notariskosten zijn voor rekening van de koper.
Disclaimer: het genoemde bedrag van 150 tot 400 euro voor de royementsakte is een richtlijn op basis van gangbare praktijk en dient uitsluitend als voorbeeld. De werkelijke kosten kunnen per notariskantoor en situatie verschillen. Raadpleeg altijd je eigen notaris voor een exacte opgave.
Kan de verkoper kosten besparen door zelf een notaris te kiezen?
Als verkoper heb je meestal beperkte invloed op de notariskeuze wanneer de woning kosten koper wordt verkocht, omdat de koper doorgaans de notaris kiest en de kosten van de eigendomsoverdracht betaalt. Wel kunnen koper en verkoper hierover andere afspraken maken in de koopovereenkomst.
Het is verstandig om vooraf duidelijk te hebben welke kosten het gekozen notariskantoor bij jou als verkoper in rekening brengt, bijvoorbeeld voor het doorhalen van je hypotheek.
Disclaimer: of het samenvoegen van aktes bij één notaris daadwerkelijk goedkoper uitvalt, hangt af van het specifieke kantoor en de gemaakte afspraken. Dit is een voorbeeld van een mogelijke besparing en geen garantie. De uitkomst verschilt per situatie.
Wat je als verkoper wel kunt doen om kosten te besparen:
- Zorg dat alle benodigde documenten tijdig beschikbaar zijn, zodat de notaris geen extra werk heeft
- Bespreek vooraf met de koper wie de notaris kiest en of er een voorkeurskantoor is
- Laat duidelijk vastleggen welke notariskosten voor koper en welke voor verkoper zijn
De grootste besparing bij het huis verkopen zit echter niet in de notariskosten, maar in een sterke verkoopstrategie en een goede onderhandelingspositie. Daar maakt de keuze voor de juiste begeleiding het meeste verschil.
Hoe Thoma Post je helpt bij de verkoop van je woning
De notaris zorgt voor de juridische overdracht van je woning. Wij begeleiden juist het traject dat daaraan voorafgaat: van de waardebepaling en presentatie tot bezichtigingen, onderhandelingen en het vastleggen van de afspraken rondom de verkoop. Ook richting de overdracht houden we samen overzicht over de stappen die nog geregeld moeten worden.
Daarbij helpen we je onder andere met:
- Een gratis waardebepaling zodat je weet wat je woning in de huidige markt realistisch waard is
- Een professionele presentatie met foto, video en een marketingpakket passend bij de woning
- Begeleiding bij bezichtigingen en onderhandelingen, gericht op een zo goed mogelijk verkoopresultaat
- Private sales wanneer je discreet en buiten Funda wilt verkopen
- Onze gratis verhuisservice als extra ondersteuning rondom je verhuizing
Wil je weten wat er bij de verkoop van jouw woning komt kijken? Neem vrijblijvend contact op en ontdek hoe een persoonlijke aanpak het verschil maakt.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de notaris bij woningverkoop
De notaris is een verplicht onderdeel van elke woningverkoop, maar de stappen die daaraan voorafgaan bepalen in grote mate hoe soepel het hele traject verloopt. Thoma Post Makelaars begeleidt je als verkoopmakelaar van begin tot eind: van de waardebepaling en de verkoopstrategie tot aan de onderhandelingen en de uiteindelijke overdracht bij de notaris. Zo weet je zeker dat je goed voorbereid aan tafel zit en dat er geen verrassingen zijn op het moment dat de leveringsakte wordt ondertekend. Wil je weten hoe Thoma Post Makelaars jou kan helpen bij de verkoop van jouw woning? Neem gerust contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het notarisproces bij een woningverkoop?
Er bestaat geen vaste standaarddoorlooptijd van bijvoorbeeld twee tot zes weken. Koper en verkoper spreken in de koopovereenkomst af op welke datum de eigendomsoverdracht plaatsvindt. In de periode daarvoor voert de notaris de benodigde controles uit, vraagt stukken op en bereidt de leveringsakte en financiële afrekening voor.
Een particuliere koper heeft na ontvangst van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst bovendien een wettelijke bedenktijd van minimaal drie dagen. De uiteindelijke periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de sleuteloverdracht hangt vooral af van de gemaakte afspraken en eventuele ontbindende voorwaarden.
Wat gebeurt er als de koper zijn hypotheek niet rond krijgt vóór de notarisdatum?
Heeft de koper een financieringsvoorbehoud opgenomen en krijgt hij de benodigde financiering niet rond, dan kan hij de koop onder de afgesproken voorwaarden ontbinden. Daarbij moet hij zich houden aan de termijn en eventuele bewijsvereisten die in de koopovereenkomst zijn vastgelegd.
Is de termijn voor het financieringsvoorbehoud verstreken of kan de koper daar niet geldig een beroep op doen en komt hij vervolgens zijn verplichtingen niet na, dan kunnen de afspraken in de koopovereenkomst over ingebrekestelling, ontbinding, een contractuele boete en eventuele schadevergoeding van toepassing zijn. Een boete van bijvoorbeeld 10% van de koopsom is dus niet automatisch direct verschuldigd zodra de financiering niet lukt.
Moet ik als verkoper zelf aanwezig zijn bij de notaris?
Ja, in principe moet je als verkoper aanwezig zijn bij de ondertekening van de leveringsakte bij de notaris. Als je verhinderd bent, kun je iemand anders een notariële volmacht geven om namens jou te tekenen. Dit moet wel tijdig worden geregeld, omdat de notaris ook een volmachtakte moet opstellen. Bespreek dit ruim van tevoren met de notaris om vertraging te voorkomen.
Wat is het verschil tussen de koopovereenkomst en de leveringsakte?
De koopovereenkomst (ook wel de ‘voorlopige koopakte’ genoemd) is de overeenkomst die koper en verkoper tekenen om de afspraken over de verkoop vast te leggen, zoals de prijs, datum en eventuele ontbindende voorwaarden. De leveringsakte is de notariële akte die daarna wordt opgesteld en waarmee de eigendom officieel wordt overgedragen. Pas na ondertekening van de leveringsakte én inschrijving bij het Kadaster is de koper juridisch eigenaar van de woning.
Kan ik als verkoper aansprakelijk worden gesteld na de notariële overdracht?
Ja, ook na de overdracht kan onder omstandigheden discussie ontstaan over gebreken aan de woning. Of je als verkoper aansprakelijk bent, hangt onder andere af van de koopovereenkomst, de aard van het gebrek en wat koper en verkoper vóór de koop wisten of redelijkerwijs konden weten.
Als verkoper moet je bekende relevante gebreken en bijzonderheden melden. Bij een gebruikelijke koopovereenkomst kan daarnaast ook aansprakelijkheid ontstaan voor een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert, zelfs wanneer je het betreffende gebrek zelf niet kende.
Een ouderdomsclausule, niet-zelfbewoningsclausule of andere aanvullende bepaling kan in bepaalde situaties passend zijn, maar wordt niet automatisch bij iedere woning opgenomen en sluit aansprakelijkheid niet zonder meer uit. Bespreek daarom met je makelaar welke bepalingen bij jouw woning en situatie passen.
Zorg er ook voor dat je de vragenlijst over de staat van de woning eerlijk en volledig invult, zodat relevante informatie vóór de verkoop duidelijk wordt gedeeld.
Wat is een royementsakte en wanneer heb ik die als verkoper nodig?
Een royementsakte is een notariële akte waarmee de bestaande hypotheek op jouw woning officieel wordt doorgehaald in het Kadaster na de verkoop. Je hebt deze nodig als er nog een hypotheek op de woning rust op het moment van verkoop.
De kosten hiervan zijn doorgaans voor rekening van de verkoper en verschillen per notariskantoor. De notaris regelt het doorhalen meestal rondom de eigendomsoverdracht, zodat de hypotheekinschrijving van de verkoper na de aflossing uit het Kadaster wordt verwijderd.
Kan ik de notariskosten meenemen in de onderhandelingen over de verkoopprijs?
Ja, in principe is alles bespreekbaar bij de onderhandeling, inclusief wie welke kosten draagt. Hoewel het in Nederland gebruikelijk is dat de koper de notariskosten betaalt, kun je als verkoper afspreken om een deel van de kosten voor je rekening te nemen in ruil voor een hogere verkoopprijs of om de deal vlot te trekken. Laat dergelijke afspraken altijd schriftelijk vastleggen in de koopovereenkomst om misverstanden te voorkomen.
Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie over de rol van de notaris bij de verkoop en eigendomsoverdracht van een woning op basis van de regels en informatie die bekend zijn in september 2026. De precieze rechten, verplichtingen, kosten en afspraken kunnen per woning, koopovereenkomst en notariskantoor verschillen.
Dit artikel is geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Heb je vragen over de juridische overdracht, koopovereenkomst of specifieke bepalingen, laat je situatie dan beoordelen door een notaris, makelaar of andere passende deskundige. Aan de informatie in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.
