Nee, je kunt een woning in Nederland niet verkopen zonder notaris. De wet verplicht dat de eigendomsoverdracht van onroerend goed via een notariële akte verloopt. Zonder tussenkomst van een notaris is de verkoop juridisch niet geldig en wordt de nieuwe eigenaar niet ingeschreven in het Kadaster. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de rol van de notaris bij een woningverkoop.
Is een notaris verplicht bij de verkoop van een woning?
Ja, een notaris is wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning in Nederland. Artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de levering van onroerend goed uitsluitend plaatsvindt via een notariële leveringsakte. Zonder deze akte gaat de eigendom juridisch niet over op de koper, ongeacht wat er mondeling of schriftelijk is afgesproken.
Dit geldt voor alle woningverkopen, van een appartement in Amsterdam tot een vrijstaande woning in de Achterhoek of Twente. De notaris is dus geen optie, maar een vereiste. Naast de leveringsakte stelt de notaris ook de hypotheekakte op als de koper een hypotheek afsluit, wat in de meeste gevallen zo is.
Wat je als verkoper wel zelf kunt regelen, is de keuze voor een specifieke notaris. Maar de notaris zelf weglaten uit het proces is wettelijk niet mogelijk.
Wat doet de notaris precies bij een woningverkoop?
De notaris vervult bij een woningverkoop een aantal essentiële taken. Hij of zij controleert de juridische status van de woning, stelt de leveringsakte op, begeleidt de eigendomsoverdracht en zorgt voor inschrijving in het Kadaster. Zonder deze stappen is de koper formeel geen eigenaar.
Concreet omvat het werk van de notaris het volgende:
- Controle van het Kadaster op eigendom, hypotheken en eventuele beslagen
- Opstellen van de conceptleveringsakte op basis van de koopovereenkomst
- Controleren van de identiteit van koper en verkoper
- Regelen van de financiële afwikkeling, inclusief de koopsom en eventuele verrekeningen
- Ondertekening van de leveringsakte door beide partijen
- Inschrijving van de eigendomsoverdracht bij het Kadaster
Bij een verkoop met hypotheek stelt de notaris daarnaast de hypotheekakte op voor de geldverstrekker van de koper. Dit zijn twee aparte aktes, maar ze worden doorgaans op dezelfde dag bij dezelfde notaris ondertekend.
Wie kiest en betaalt de notaris bij de verkoop van een huis?
In Nederland heeft de koper in principe het recht om de notaris te kiezen, tenzij de verkoper en koper hierover andere afspraken maken. De kosten voor de leveringsakte en de inschrijving in het Kadaster zijn dan ook voor rekening van de koper. Dit is een gebruikelijke afspraak in de Nederlandse vastgoedpraktijk.
De redenering hierachter is logisch: de koper heeft er het meeste belang bij dat de eigendomsoverdracht correct verloopt en wil zelf kunnen bepalen bij welke notaris hij of zij dit onderbrengt.
Als verkoper betaal je in principe niet voor de notariskosten van de levering. Wel kunnen er situaties zijn waarin je als verkoper eigen notariskosten hebt, bijvoorbeeld als er een bestaande hypotheek moet worden doorgehaald. Die kosten voor de royementsakte zijn voor rekening van de verkoper.
Wat zijn de kosten van een notaris bij woningverkoop?
De notariskosten bij een woningverkoop bestaan uit verschillende onderdelen en variëren per notariskantoor. De leveringsakte kost doorgaans tussen de 500 en 1.200 euro, afhankelijk van de complexiteit van de transactie en het tarief van de gekozen notaris. Notarissen zijn vrij in het bepalen van hun tarieven, dus het loont om offertes te vergelijken.
De meest voorkomende kostenposten zijn:
- Leveringsakte: de akte die de eigendomsoverdracht vastlegt
- Hypotheekakte: opgesteld voor de geldverstrekker van de koper, apart in rekening gebracht
- Kadastrale inschrijving: de officiële registratie van de nieuwe eigenaar
- Royementsakte: doorhaling van de oude hypotheek van de verkoper, voor rekening van de verkoper
Als verkoper heb je dus voornamelijk te maken met de kosten van de royementsakte als je nog een hypotheek op de woning hebt. Die kosten liggen doorgaans tussen de 150 en 400 euro. De overige notariskosten zijn voor rekening van de koper.
Kan de verkoper kosten besparen door zelf een notaris te kiezen?
Als verkoper kun je beperkt kosten besparen via de notariskeuze, omdat de meeste notariskosten voor rekening van de koper komen. Toch zijn er situaties waarin het voor de verkoper voordelig kan zijn om een voorkeur voor een notaris aan te geven of hierover afspraken te maken in de koopovereenkomst.
Een voorbeeld: als je als verkoper al een goede relatie hebt met een notariskantoor of als je de royementsakte en de leveringsakte bij dezelfde notaris onderbrengt, kan dit administratief efficiënter zijn en soms ook goedkoper uitvallen. Sommige notarissen bieden combinatietarieven aan.
Wat je als verkoper wel kunt doen om kosten te besparen:
- Zorg dat alle benodigde documenten tijdig beschikbaar zijn, zodat de notaris geen extra werk heeft
- Bespreek vooraf met de koper wie de notaris kiest en of er een voorkeurskantoor is
- Vraag meerdere offertes op voor de royementsakte als je die zelf betaalt
De grootste besparing bij het huis verkopen zit echter niet in de notariskosten, maar in een sterke verkoopstrategie en een goede onderhandelingspositie. Daar maakt de keuze voor de juiste begeleiding het meeste verschil.
Hoe Thoma Post je helpt bij de verkoop van je woning
De notaris regelt de juridische overdracht, maar de weg daarnaartoe vraagt om de juiste voorbereiding, presentatie en onderhandeling. Precies daar maakt Thoma Post het verschil. Als NVM makelaar actief in Oost-Nederland en in de regio Amsterdam begeleidt Thoma Post je van het eerste gesprek tot aan de sleuteloverdracht.
Wat Thoma Post voor je regelt:
- Gratis waardebepaling zodat je weet wat je woning realistisch waard is in de huidige markt
- Professionele presentatie met opvallende foto- en videopresentaties en een volledig op maat gemaakt marketingpakket
- Bezichtigingen en onderhandelingen volledig uit handen genomen, gericht op de maximale verkoopprijs
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda om
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop
Transparantie staat bij Thoma Post centraal: je weet van tevoren precies wat de kosten zijn en het verkoopproces verloopt via een helder 8-stappenplan. Wil je weten wat jouw woning waard is of wat Thoma Post voor jou kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op en ontdek hoe een persoonlijke aanpak het verschil maakt.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de notaris bij woningverkoop
De notaris is een verplicht onderdeel van elke woningverkoop, maar de stappen die daaraan voorafgaan bepalen in grote mate hoe soepel het hele traject verloopt. Thoma Post Makelaars begeleidt je als verkoopmakelaar van begin tot eind: van de waardebepaling en de verkoopstrategie tot aan de onderhandelingen en de uiteindelijke overdracht bij de notaris. Zo weet je zeker dat je goed voorbereid aan tafel zit en dat er geen verrassingen zijn op het moment dat de leveringsakte wordt ondertekend. Wil je weten hoe Thoma Post Makelaars jou kan helpen bij de verkoop van jouw woning? Neem gerust contact op voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het notarisproces bij een woningverkoop?
Nadat de koopovereenkomst is getekend, heeft de koper wettelijk recht op een bedenktijd van drie dagen. Daarna bereidt de notaris de leveringsakte voor, wat doorgaans twee tot zes weken in beslag neemt. De feitelijke ondertekening bij de notaris duurt meestal maar een uur, maar de volledige doorlooptijd van getekende koopovereenkomst tot sleuteloverdracht is in de praktijk vier tot acht weken.
Wat gebeurt er als de koper zijn hypotheek niet rond krijgt vóór de notarisdatum?
Als de koper een ontbindende voorwaarde voor financiering heeft opgenomen in de koopovereenkomst, kan hij de koop ontbinden zonder financiële gevolgen als de hypotheek niet wordt goedgekeurd. Lukt dit niet binnen de afgesproken termijn én is er geen ontbindende voorwaarde, dan riskeert de koper een boete van doorgaans 10% van de koopsom. Als verkoper is het dus verstandig om duidelijke afspraken te maken over de financieringsvoorbehoud en de bijbehorende deadline.
Moet ik als verkoper zelf aanwezig zijn bij de notaris?
Ja, in principe moet je als verkoper aanwezig zijn bij de ondertekening van de leveringsakte bij de notaris. Als je verhinderd bent, kun je iemand anders een notariële volmacht geven om namens jou te tekenen. Dit moet wel tijdig worden geregeld, omdat de notaris ook een volmachtakte moet opstellen. Bespreek dit ruim van tevoren met de notaris om vertraging te voorkomen.
Wat is het verschil tussen de koopovereenkomst en de leveringsakte?
De koopovereenkomst (ook wel de 'voorlopige koopakte' genoemd) is de overeenkomst die koper en verkoper tekenen om de afspraken over de verkoop vast te leggen, zoals de prijs, datum en eventuele ontbindende voorwaarden. De leveringsakte is de notariële akte die daarna wordt opgesteld en waarmee de eigendom officieel wordt overgedragen. Pas na ondertekening van de leveringsakte én inschrijving bij het Kadaster is de koper juridisch eigenaar van de woning.
Kan ik als verkoper aansprakelijk worden gesteld na de notariële overdracht?
Ja, als verkoper blijf je na de overdracht aansprakelijk voor verborgen gebreken die je kende maar niet hebt gemeld. Daarom is het belangrijk om in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule of een 'as is'-clausule op te nemen als de woning ouder is. Zorg er ook voor dat je de vragenlijst over de staat van de woning eerlijk en volledig invult, zodat je achteraf niet met juridische claims wordt geconfronteerd.
Wat is een royementsakte en wanneer heb ik die als verkoper nodig?
Een royementsakte is een notariële akte waarmee de bestaande hypotheek op jouw woning officieel wordt doorgehaald in het Kadaster na de verkoop. Je hebt deze nodig als er nog een hypotheek op de woning rust op het moment van verkoop. De kosten hiervan (doorgaans €150 tot €400) zijn voor rekening van de verkoper. De notaris regelt dit meestal gelijktijdig met de eigendomsoverdracht, zodat de koper een hypotheekvrije woning ontvangt.
Kan ik de notariskosten meenemen in de onderhandelingen over de verkoopprijs?
Ja, in principe is alles bespreekbaar bij de onderhandeling, inclusief wie welke kosten draagt. Hoewel het in Nederland gebruikelijk is dat de koper de notariskosten betaalt, kun je als verkoper afspreken om een deel van de kosten voor je rekening te nemen in ruil voor een hogere verkoopprijs of om de deal vlot te trekken. Laat dergelijke afspraken altijd schriftelijk vastleggen in de koopovereenkomst om misverstanden te voorkomen.
