Het verkoopproces van een woning verloopt in grote lijnen via een vast traject: van waardebepaling en presentatie tot onderhandelingen, het tekenen van het koopcontract en de uiteindelijke overdracht bij de notaris. Hoe lang dit traject duurt, verschilt per verkoop en hangt onder andere af van de markt, de woning en de afgesproken leveringsdatum. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de stappen bij het verkopen van een huis.
Wat zijn de stappen bij het verkopen van een woning?
Het verkopen van een woning doorloopt een aantal vaste stappen: een waardebepaling, het opstellen van een verkoopstrategie, de presentatie en marketing, bezichtigingen, onderhandelingen, het tekenen van het voorlopig koopcontract en tot slot de notariële overdracht. Wie deze stappen kent, staat sterker en voorkomt onnodige verrassingen.
De meeste verkopers beginnen met een gratis waardebepaling om een realistisch beeld te krijgen van wat hun woning waard is. Daarna volgt de voorbereiding: professionele foto’s, een plattegrond, een pakkende omschrijving en een presentatiepakket op maat. Vervolgens wordt de woning gepubliceerd op platforms zoals Funda en via sociale media. Bezichtigingen worden ingepland, geïnteresseerden doen een bod en na succesvolle onderhandelingen wordt het koopcontract opgesteld. De sleuteloverdracht vindt plaats bij de notaris.
- Waardebepaling en verkoopstrategie bepalen
- Woning presentatieklaar maken en fotograferen
- Woning op de markt brengen via Funda en andere kanalen
- Bezichtigingen organiseren en begeleiden
- Onderhandelingen voeren over prijs en voorwaarden
- Voorlopig koopcontract opstellen en tekenen
- Wettelijke bedenktijd van drie dagen voor de koper
- Notariële overdracht en sleuteloverdracht
Hoe wordt de vraagprijs van een woning bepaald?
De vraagprijs van een woning wordt bepaald op basis van een combinatie van factoren: de actuele marktwaarde, vergelijkbare verkopen in de buurt, de staat van de woning, het energielabel en de locatie. Een professionele makelaar gebruikt al deze gegevens om tot een realistische en strategisch sterke vraagprijs te komen.
Een te hoge vraagprijs schrikt kopers af en leidt tot een langere verkooptijd. Een te lage prijs kost je geld. De kunst is om de woning zo te prijzen dat er interesse ontstaat en er bij voorkeur meerdere biedingen binnenkomen. Een gratis waardebepaling geeft je als verkoper een goed startpunt zonder dat je ergens aan vastzit.
Naast de marktanalyse speelt ook de verkoopstrategie een rol. Kies je voor een vaste vraagprijs, een bieden-vanaf-prijs of een verkoop met een biedtermijn? Elke aanpak heeft voor- en nadelen, afhankelijk van de vraag in de regio en het type woning.
Hoe lang duurt het verkoopproces gemiddeld?
Er bestaat geen vaste gemiddelde doorlooptijd van drie tot zes maanden voor het volledige verkoopproces van de eerste waardebepaling tot de sleuteloverdracht bij de notaris. In een krappe markt kan een woning al binnen enkele weken verkocht zijn. In een rustigere markt of bij een specifiek type woning kan het langer duren. Let op: dit zijn indicatieve termijnen ter illustratie. De werkelijke doorlooptijd verschilt per situatie en is afhankelijk van persoonlijke omstandigheden, de lokale markt en de afspraken tussen koper en verkoper.
De doorlooptijd hangt af van meerdere factoren:
- De vraag naar woningen in de regio
- De staat en de prijs van de woning
- De snelheid waarmee de koper zijn financiering rond krijgt
- De afgesproken leveringsdatum
Na het tekenen van het voorlopig koopcontract geldt geen vaste overdrachtsperiode van vier tot acht weken; de leveringsdatum wordt door koper en verkoper met elkaar afgesproken. In die tijd regelt de koper zijn hypotheek en worden de notariële documenten voorbereid. Houd hier rekening mee bij het plannen van je verhuizing. Let op: dit is een voorbeeld van een gangbare termijn. De exacte overdrachtsperiode wordt in overleg tussen koper en verkoper vastgelegd en kan per situatie afwijken.
Ter vergelijking: NVM meet in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 28 dagen tussen het te koop zetten van een woning en het moment van verkoop. Dat is echter nadrukkelijk niet hetzelfde als de volledige periode tot aan de overdracht bij de notaris.
Wat houdt de onderhandeling bij een woningverkoop in?
Bij een woningverkoop gaat de onderhandeling niet alleen over de prijs, maar ook over de voorwaarden: de opleveringsdatum, roerende zaken die meegaan en eventuele ontbindende voorwaarden zoals een financieringsvoorbehoud. Een goede onderhandeling vraagt om strategie, marktkennis en inzicht in de positie van de koper.
Als verkoper begin je vanuit de vraagprijs. Een koper doet een openingsbod, waarna jij als verkoper een tegenbod kunt doen of het bod kunt accepteren. Soms zijn er meerdere geïnteresseerden tegelijk, wat kan leiden tot een biedingsprocedure. In dat geval brengen meerdere kopers een bod uit en kies jij als verkoper met wie je verder gaat.
Belangrijke aandachtspunten tijdens de onderhandeling zijn:
- Ontbindende voorwaarden: de koper kan het koopcontract ontbinden als de financiering niet rond komt en aan de afgesproken voorwaarden voor het financieringsvoorbehoud is voldaan
- Bouwkundige keuring: een koper kan als voorwaarde stellen dat de woning gekeurd wordt
- Opleveringsdatum: wanneer wil de koper de woning overnemen?
- Roerende zaken: denk aan gordijnen, witgoed of een tuinhuisje
Wat staat er in het voorlopig koopcontract?
Het voorlopig koopcontract, ook wel de koopovereenkomst genoemd, legt alle afspraken tussen koper en verkoper schriftelijk vast. Het bevat de koopsom, de opleveringsdatum, de ontbindende voorwaarden, de staat van de woning en de afspraken over roerende zaken. Ondanks de naam “voorlopig” is dit een juridisch bindend document.
Zodra de koper een kopie van de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft ontvangen, gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Binnen deze periode kan de koper zonder opgave van reden van de koop afzien. Na afloop van de bedenktijd is de koop definitief, tenzij een ontbindende voorwaarde van toepassing is.
Als verkoper is het belangrijk om het contract zorgvuldig door te lezen. Let op de exacte omschrijving van de woning, de lijst met roerende zaken en de termijnen. Een makelaar begeleidt je hierbij en zorgt dat er niets over het hoofd wordt gezien.
Wat gebeurt er bij de notaris tijdens de overdracht?
Bij de notaris vindt de juridische eigendomsoverdracht van de woning plaats. De notaris benoemt de belangrijkste onderdelen van de leveringsakte, waarna de akte wordt ondertekend. Vervolgens zorgt de notaris voor de inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers van het Kadaster. De koopsom loopt via de derdengeldenrekening van de notaris. De sleuteloverdracht vindt doorgaans rond het tekenen van de leveringsakte plaats.
Voorafgaand aan de overdracht vindt doorgaans een eindinspectie plaats. De koper controleert dan of de woning in de afgesproken staat is en of de roerende zaken aanwezig zijn. Zijn er gebreken? Dan worden die vastgelegd en kunnen er aanvullende afspraken worden gemaakt.
Bij de notaris worden ook de financiële afrekeningen verwerkt. Denk aan de makelaarskosten, de notariskosten en eventuele hypotheekrestschuld. De notaris zorgt voor een correcte verdeling en maakt de bedragen over naar de juiste partijen. Na ondertekening en inschrijving van de leveringsakte is de juridische eigendomsoverdracht afgerond. Let op: de exacte kosten en bedragen verschillen per situatie en zijn afhankelijk van onder meer de verkoopprijs, de hypotheekvorm en de gemaakte afspraken. De hier genoemde kostenposten zijn voorbeelden ter illustratie. Raadpleeg altijd een makelaar of financieel adviseur voor een berekening die op jouw situatie is afgestemd.
Hoe Thoma Post je helpt bij het verkopen van je woning
Thoma Post begeleidt verkopers van begin tot eind door het volledige verkooptraject, met als doel het maximale resultaat voor jouw woning. Of je nu in Twente, de Achterhoek, de Stedendriehoek of Amsterdam woont: de lokale makelaars kennen de markt en denken actief met je mee.
Wat Thoma Post voor je regelt:
- Een gratis waardebepaling zonder verplichtingen
- Een professioneel presentatiepakket met foto’s, video en plattegronden
- Begeleiding van bezichtigingen en onderhandelingen
- De mogelijkheid van private sales, buiten Funda om
- Een gratis verhuisservice na de verkoop
Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe het verkoopproces er voor jou uitziet? Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt en ontdek wat Thoma Post voor je kan betekenen.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn woning verkopen terwijl ik nog een lopende hypotheek heb?
Ja, dat kan. Bij de notariële overdracht wordt de resterende hypotheekschuld verrekend met de verkoopopbrengst. Heeft de woning meer opgebracht dan de openstaande hypotheek, dan ontvang je het verschil. Is er sprake van een restschuld, dan moet je die zelf aanvullen of een regeling treffen met je geldverstrekker. Bespreek dit vooraf met je makelaar en hypotheekverstrekker, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij het verkopen van een woning?
Een van de meest voorkomende fouten is het instellen van een te hoge vraagprijs, waardoor de woning lang te koop blijft staan en kopers argwanend worden. Andere valkuilen zijn slechte presentatiefoto’s, een woning die niet verkoopklaar is tijdens bezichtigingen en het onderschatten van het belang van onderhandelingsstrategie. Een ervaren makelaar helpt je deze fouten te vermijden en zorgt voor een professionele aanpak van begin tot eind.
Moet ik verborgen gebreken melden aan potentiële kopers?
Als verkoper heb je een mededelingsplicht: je bent verplicht om bekende gebreken en andere relevante informatie te melden die van invloed kunnen zijn op de aankoop. Denk aan vochtproblemen, funderingsschade of een lekkend dak. Het verzwijgen van bekende gebreken kan na de overdracht leiden tot juridische aansprakelijkheid. Wees transparant en leg relevante informatie vast in het koopcontract om conflicten achteraf te voorkomen.
Wat is het verschil tussen een bieden-vanaf-prijs en een vaste vraagprijs?
Bij een vaste vraagprijs geef je een concreet bedrag aan waarvoor je de woning wilt verkopen; kopers weten precies waar ze aan toe zijn. Bij een bieden-vanaf-prijs stel je een minimumprijs in en nodig je kopers uit om een bod te doen, wat in een populaire markt kan leiden tot meerdere biedingen boven de minimumprijs. Welke strategie het beste werkt, hangt af van de vraag in jouw regio en het type woning. Een makelaar adviseert je welke aanpak voor jouw situatie het meeste oplevert.
Hoe kan ik mijn woning zo aantrekkelijk mogelijk presenteren voor bezichtigingen?
Zorg voor een opgeruimde, neutrale uitstraling: verwijder persoonlijke spullen, repareer kleine gebreken en zorg voor voldoende licht en frisse lucht tijdens bezichtigingen. Professionele fotografie en eventueel een video of 3D-plattegrond maken een groot verschil in de online presentatie, die voor de meeste kopers het eerste contactmoment is. Kleine investering in styling of een likje verf kunnen de verkoopwaarde merkbaar verhogen. Je makelaar kan je adviseren welke aanpassingen de meeste impact hebben.
Wat gebeurt er als de koper zijn financiering niet rond krijgt na het tekenen van het koopcontract?
Als de koper een financieringsvoorbehoud heeft bedongen, kan hij de koop ontbinden zonder boete wanneer de hypotheek niet wordt goedgekeurd. Dit moet dan wel binnen de afgesproken termijn worden gemeld, doorgaans voorzien van een afwijzingsbrief van de geldverstrekker. Is er geen financieringsvoorbehoud opgenomen, dan riskeert de koper een boete van doorgaans 10% van de koopsom. Let op: dit percentage is een veelgehanteerd voorbeeld; de exacte boete is afhankelijk van wat er in het koopcontract is vastgelegd en kan per situatie verschillen. Als verkoper is het verstandig om duidelijke termijnen en voorwaarden in het koopcontract op te nemen.
Is het verstandig om meerdere makelaars tegelijk in te schakelen voor de verkoop?
In de meeste gevallen werk je met één makelaar via een exclusieve opdracht, wat zorgt voor een consistente verkoopstrategie en duidelijke communicatie richting kopers. Het inschakelen van meerdere makelaars tegelijk kan verwarrend overkomen op de markt en leidt soms tot tegenstrijdige informatie. Kies daarom een makelaar die jouw woning en regio goed kent, en maak duidelijke afspraken over de looptijd van de opdracht en de vergoeding.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met het verkoopproces van jouw woning
Het verkoopproces van een woning is een traject waarbij de juiste begeleiding het verschil maakt tussen een vlotte verkoop en onnodige stress. Thoma Post Makelaars staat je als ervaren verkoopmakelaar bij in elke fase: van de eerste waardebepaling en de verkoopstrategie tot de onderhandelingen en de uiteindelijke overdracht bij de notaris. Met lokale marktkennis en een persoonlijke aanpak zorgt Thoma Post Makelaars ervoor dat jouw woning optimaal wordt gepresenteerd en voor de beste prijs van de hand gaat. Wil je weten hoe Thoma Post Makelaars jouw verkoopproces kan begeleiden? Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt en ontdek wat ze voor je kunnen betekenen.
