Je huis in Nederland verkopen terwijl je in het buitenland woont, is goed mogelijk. Veel onderdelen van het verkoopproces kunnen op afstand worden geregeld. Voor de uiteindelijke eigendomsoverdracht bepaalt de notaris hoe je op afstand kunt tekenen of iemand kunt machtigen om namens jou te tekenen. Daardoor is het in veel situaties niet nodig om speciaal voor de verkoop naar Nederland te reizen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over woning verkopen vanuit buitenland, van belastingen tot de notarispassering.
Kan ik mijn huis in Nederland verkopen zonder er zelf bij te zijn?
Ja, in veel gevallen kun je je huis in Nederland verkopen zonder zelf fysiek aanwezig te zijn. Bezichtigingen en onderhandelingen kunnen door je makelaar worden begeleid en ook de overdracht bij de notaris kan via een gemachtigde plaatsvinden. De notaris bepaalt welke volmacht en identificatie daarvoor in jouw situatie nodig zijn. (notaris.nl)
Goede afspraken zijn daarbij belangrijk. Je makelaar kan de praktische begeleiding van de verkoop op zich nemen, maar de uiteindelijke beslissingen over bijvoorbeeld een bod en de voorwaarden blijven bij jou als verkoper. Door vooraf duidelijke communicatieafspraken te maken, kun je ook vanuit het buitenland nauw betrokken blijven bij het verkoopproces.
Wat is een volmacht en wanneer heb je die nodig?
Een volmacht is een juridisch document waarmee je iemand anders toestemming geeft om namens jou rechtshandelingen te verrichten. Kun je niet zelf aanwezig zijn bij de notariële eigendomsoverdracht, dan kan de notaris ervoor zorgen dat iemand namens jou de leveringsakte ondertekent. Vaak wordt hiervoor een medewerker van het notariskantoor gemachtigd.
Een volmacht kan bijvoorbeeld nodig zijn wanneer:
- Je kunt niet persoonlijk aanwezig zijn bij de notaris in Nederland
- Je wilt iemand anders machtigen om namens jou de koopovereenkomst te ondertekenen
Welke vorm de volmacht precies moet hebben, bepaalt de Nederlandse notaris die de overdracht verzorgt. Woon je in het buitenland, dan kan bijvoorbeeld legalisatie van je handtekening nodig zijn. Dat kan in bepaalde situaties bij een Nederlandse ambassade of consulaat-generaal of via een lokale notaris. Of daarnaast een apostille of een andere vorm van legalisatie nodig is, verschilt per land en document. Een apostille is dus niet automatisch in ieder land verplicht. Stem dit daarom eerst af met de Nederlandse notaris voordat je in het buitenland documenten laat opstellen of legaliseren.
Hoe vind je een betrouwbare makelaar als je in het buitenland woont?
De sleutel tot een succesvolle verkoop op afstand is een makelaar die gewend is om zelfstandig te werken en proactief communiceert. Kijk daarbij bijvoorbeeld naar aansluiting bij de NVM, lokale marktkennis en de manier waarop de makelaar jou tijdens het verkooptraject op de hoogte houdt. NVM-makelaars werken volgens de NVM Erecode en zijn als woningmakelaar gecertificeerd via VastgoedCert.
Let bij je keuze op de volgende punten:
- Vakbekwaamheid: Kies een NVM- of MVA-gecertificeerde makelaar. Deze zijn gebonden aan strenge gedragscodes en bieden daarmee meer zekerheid.
- Lokale kennis: Een makelaar die de buurt en de lokale markt kent, kan realistischer adviseren over de vraagprijs en de verkoopstrategie.
- Communicatie: Vraag hoe de makelaar je op de hoogte houdt. Regelmatige updates via e-mail, video-calls of een online portaal zijn essentieel als je op afstand zit.
- Full-service aanbod: Kies een makelaar die presentatie, bezichtigingen, onderhandelingen en administratie volledig uit handen neemt.
Vraag altijd om een gratis waardebepaling voordat je een keuze maakt. Zo krijg je een realistisch beeld van de verkoopwaarde en kun je de aanpak van verschillende makelaars vergelijken. Via huis verkopen kun je meer lezen over wat een professionele verkoopaanpak inhoudt.
Welke belastingen en kosten komen kijken bij verkoop vanuit het buitenland?
Woon je in het buitenland en verkoop je een woning in Nederland, dan kunnen zowel de Nederlandse belastingregels als de regels van je woonland relevant zijn. Welke fiscale behandeling geldt, hangt onder andere af van de status van de woning, je persoonlijke belastingpositie en het eventuele belastingverdrag tussen Nederland en je woonland. Nederlands vastgoed blijft ook voor iemand die in het buitenland woont relevant voor de Nederlandse belastingheffing.
Houd in ieder geval rekening met de volgende kostenposten:
- Makelaarscourtage: de hoogte van de courtage spreek je vooraf af met je makelaar. Dat kan bijvoorbeeld een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag zijn. Er bestaat geen officieel landelijk standaardpercentage. Kijk daarom altijd naar de gemaakte prijsafspraken en welke dienstverlening daarbij is inbegrepen.
- Notariskosten: Dbij een reguliere verkoop ‘kosten koper’ betaalt de koper doorgaans de kosten van de eigendomsoverdracht. Als verkoper kun je wel eigen notariskosten hebben, bijvoorbeeld voor het doorhalen van je hypotheek en voor een eventuele volmacht of extra werkzaamheden vanwege je verblijf in het buitenland.
- Kosten voor de volmacht: welke kosten hiermee gemoeid zijn, hangt af van de notaris en van de wijze waarop je identiteit en handtekening vanuit het buitenland moeten worden gecontroleerd of gelegaliseerd.
- Eventuele vermogenswinstbelasting: Nederland kent bij een normale particuliere verkoop van een eigen woning geen afzonderlijke vermogenswinstbelasting op de verkoopwinst. Woon je inmiddels in het buitenland, dan kan de fiscale positie van de woning echter anders zijn dan toen deze nog je hoofdverblijf was. Ook je woonland kan regels kennen over de verkoop van buitenlands vastgoed. Laat daarom vooraf beoordelen welke regels en welk belastingverdrag op jouw situatie van toepassing zijn.
- Hypotheek aflossen: Als er nog een hypotheek op de woning rust, wordt die verrekend bij de overdracht.
Bij internationale situaties is het verstandig om tijdig een belastingadviseur of fiscalist in te schakelen die ervaring heeft met grensoverschrijdende situaties. Wij kunnen je helpen met de verkoop van de woning; persoonlijk internationaal belastingadvies hoort bij een gespecialiseerde fiscalist of belastingadviseur.
Hoe verloopt de bezichtiging en onderhandeling op afstand?
Bezichtigingen en onderhandelingen kunnen volledig door je makelaar worden afgehandeld, zonder dat jij daarvoor aanwezig hoeft te zijn. Een goede makelaar plant de bezichtigingen in, begeleidt potentiële kopers door de woning en geeft je daarna een terugkoppeling over de reacties en biedingen.
Via telefoon, e-mail of videobellen kun je tussentijds worden bijgepraat over de belangstelling, feedback van kijkers en ontvangen biedingen. Je hoeft als verkoper dus niet tijdens iedere bezichtiging zelf mee te kijken om betrokken te blijven bij het verkoopproces.
Bij de onderhandelingen treedt de makelaar op als jouw vertegenwoordiger. Hij of zij informeert jou over biedingen en adviseert over een passende reactie. De uiteindelijke beslissing blijft altijd bij jou. Dankzij e-mail en digitale communicatiemiddelen verloopt dit proces in de praktijk soepel, ook over grote tijdsverschillen heen.
Wat gebeurt er bij de notarispassering als je niet in Nederland bent?
Als je niet aanwezig kunt zijn bij de notarispassering, kan iemand met een notariële volmacht namens jou tekenen. Dit is de meest gebruikte oplossing bij een huis verkopen in het buitenland. De gevolmachtigde verschijnt op de afgesproken datum bij de notaris en ondertekent alle documenten namens jou.
Sommige notarissen bieden ook de mogelijkheid van digitaal ondertekenen of een videoverbinding aan, maar dit is nog niet overal standaard en afhankelijk van de specifieke notaris en situatie. Informeer hier tijdig naar, zodat je weet welke opties beschikbaar zijn.
Zorg dat de volmacht volledig en correct is opgesteld voordat de passeerdatum wordt gepland. Een onvolledige of ongeldige volmacht kan de overdracht vertragen of zelfs blokkeren. Stem dit altijd af met zowel de makelaar als de notaris ruim voor de geplande datum.
Hoe Thoma Post je helpt bij verkoop vanuit het buitenland
Woon je in het buitenland en wil je je woning in Nederland verkopen? Dan kunnen wij een groot deel van het traject hier voor je organiseren. We begeleiden de verkoop vanaf de waardebepaling en presentatie tot de bezichtigingen, onderhandelingen en afstemming richting de notaris. Jij blijft daarbij op afstand betrokken bij de belangrijke beslissingen.
Wij kunnen je onder andere helpen met:
- Een gratis waardebepaling om de juiste vraagprijs te bepalen
- Professionele foto- en videopresentatie van jouw woning
- Volledige begeleiding van bezichtigingen en onderhandelingen
- Heldere communicatie via korte lijnen, ook op afstand
- Optioneel: private sales buiten Funda voor een discrete verkoop
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop
Wil je weten wat jouw woning waard is en hoe we de verkoop kunnen organiseren terwijl jij in het buitenland woont? Neem contact op met één van onze kantoren bij jou in de buurt en bespreek vrijblijvend de mogelijkheden.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het gemiddeld om een huis in Nederland te verkopen vanuit het buitenland?
Er bestaat geen vaste verkooptijd die specifiek geldt voor verkopers die in het buitenland wonen. Hoe snel een woning wordt verkocht, hangt onder andere af van het woningtype, de regio, vraagprijs, presentatie en marktomstandigheden. De actuele landelijke verkooptijd zegt bovendien niet automatisch iets over een individuele woning.
Woon je in het buitenland, dan is het vooral verstandig om extra voorbereidingstijd in te calculeren voor zaken zoals identificatie, een eventuele volmacht en legalisatie van documenten. Hoeveel extra tijd daarvoor nodig is, verschilt per land en notariskantoor. Stem dit vroeg in het traject af met je makelaar en de notaris in plaats van uit te gaan van een standaard totale doorlooptijd van twee tot vier maanden.
Moet ik in Nederland belasting betalen over de verkoopwinst als ik in het buitenland woon?
Bij de normale particuliere verkoop van een eigen woning kent Nederland geen afzonderlijke vermogenswinstbelasting over de verkoopwinst. Woon je in het buitenland, dan moet echter eerst worden vastgesteld hoe de Nederlandse woning fiscaal wordt behandeld. Een woning die niet langer je hoofdverblijf is, kan onder andere fiscale gevolgen hebben die anders zijn dan bij een reguliere eigen woning in Nederland. Daarnaast kan je woonland belastingregels hebben voor de verkoop van buitenlands vastgoed.
Welke belastingregels en verdragsafspraken voor jou gelden, hangt af van je woonland en persoonlijke situatie. Laat dit daarom vooraf beoordelen door een belastingadviseur of fiscalist met kennis van internationale situaties.
Kan ik een volmacht ook regelen in het land waar ik nu woon, of moet dat per se via een Nederlandse notaris?
Je kunt bepaalde formaliteiten voor een volmacht ook vanuit het buitenland regelen. Welke route mogelijk is, bepaalt de Nederlandse notaris die de woningoverdracht verzorgt. Soms kan je handtekening bijvoorbeeld bij een Nederlandse ambassade of consulaat-generaal worden gelegaliseerd en in andere situaties kan een lokale notaris worden gebruikt.
Een apostille is daarbij niet altijd verplicht. Of je een apostille, een andere vorm van legalisatie of helemaal geen legalisatie nodig hebt, hangt af van het land, het document en internationale afspraken. Voor documenten uit sommige landen geldt juist een andere legalisatieprocedure. Vraag daarom altijd eerst aan de Nederlandse notaris welke vorm hij of zij accepteert.
Wat als ik het niet eens ben met een bod terwijl mijn makelaar zegt dat ik het moet accepteren?
De uiteindelijke beslissing over het accepteren of afwijzen van een bod ligt altijd bij jou als verkoper, nooit bij de makelaar. De makelaar adviseert op basis van marktkennis en onderhandelingservaring, maar jij geeft de definitieve goedkeuring. Je kunt vooraf wel afspraken maken over hoe biedingen aan je worden voorgelegd en hoe snel je wilt kunnen reageren, zeker wanneer er een groot tijdsverschil is.
Wat zijn de meest voorkomende fouten bij het verkopen van een huis vanuit het buitenland?
Er is geen betrouwbare landelijke bron waaruit blijkt welke fouten bij verkoop vanuit het buitenland het meest voorkomen. Wel zijn er een aantal praktische aandachtspunten die extra belangrijk zijn wanneer je op afstand verkoopt: tijdig afstemmen met de notaris over identificatie en een eventuele volmacht, duidelijke communicatieafspraken met je makelaar en vooraf nagaan welke fiscale regels in Nederland en je woonland relevant zijn.
Ook is het verstandig vooraf af te spreken wie praktische zaken rond de woning regelt, zoals toegang voor fotografie, bezichtigingen, onderhoud en de eindinspectie. Zo voorkom je dat er tijdens het verkoopproces onduidelijkheid ontstaat omdat je zelf niet in Nederland bent.
Kan ik mijn woning ook verkopen als er nog huurders in wonen?
Ja, het is mogelijk om een bewoonde woning te verkopen, maar dit heeft wel invloed op het verkoopproces en de verkoopwaarde. Een verkoop beëindigt een bestaande huurovereenkomst niet automatisch. Huurders hebben in Nederland huurbescherming en een verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen omdat de woning wordt verkocht. Welke mogelijkheden er zijn, hangt onder andere af van het type huurovereenkomst.
Een woning met een lopende huurovereenkomst kan daardoor voor een andere doelgroep interessant zijn dan een woning die leeg en vrij van huur kan worden geleverd. Dat kan invloed hebben op de verkoopstrategie en de marktwaarde, maar het is te absoluut om te zeggen dat alleen beleggers zo’n woning kunnen kopen of dat de verkoopprijs per definitie lager is. Bespreek de huursituatie vooraf met je makelaar en laat bij twijfel de huurovereenkomst juridisch beoordelen.
Is het mogelijk om de woning te verkopen zonder dat deze op Funda verschijnt?
Ja, sommige makelaars, waaronder Thoma Post, bieden zogenaamde private sales aan waarbij de woning buiten Funda om wordt verkocht. Dit kan aantrekkelijk zijn als je de verkoop discreet wilt houden of als je eerst gericht potentiële kopers uit een bestaand netwerk wilt benaderen.
Bij private sales is het openbare bereik kleiner dan bij een reguliere marktintroductie via Funda. Of dat uiteindelijk leidt tot een hoger of lager verkoopresultaat is vooraf niet te voorspellen. Bespreek daarom met je makelaar welke aanpak het beste aansluit op jouw woning, gewenste discretie en verkoopdoelstellingen.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met het verkopen van je woning vanuit het buitenland
Een woning verkopen terwijl je in het buitenland woont, vraagt vooral om goede regie en duidelijke communicatie. Wij kunnen het verkoopproces in Nederland voor je begeleiden en houden je op afstand op de hoogte van wat er gebeurt. Van de waardebepaling en verkoopstrategie tot de bezichtigingen, biedingen en afstemming richting de notaris.
De uiteindelijke beslissingen over de verkoop blijven bij jou. Voor de juridische formaliteiten rond een volmacht werken we samen met de notaris en voor persoonlijke internationale belastingvragen verwijzen we je naar een fiscalist of belastingadviseur. Zo weet je gedurende het hele traject wie waarvoor verantwoordelijk is.
Wil je weten hoe we jouw woning kunnen verkopen terwijl jij in het buitenland woont? Neem gerust contact met ons op.
