Bij de verkoop van een huis betaalt de koper in de meeste gevallen de notariskosten. Dit is in Nederland een vaste gewoonte: de koper kiest doorgaans de notaris en draagt de kosten voor de eigendomsoverdracht en de hypotheekakte. Als verkoper betaal je wel voor een beperkt aantal specifieke notariële handelingen die direct aan jouw kant van de transactie hangen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over notariskosten bij een woningverkoop.
Wat zijn de notariskosten bij de verkoop van een huis?
Notariskosten bij de verkoop van een huis zijn de kosten die een notaris in rekening brengt voor de juridische afhandeling van de eigendomsoverdracht. De notaris stelt de leveringsakte (ook wel transportakte) op, zorgt dat de woning officieel op naam van de koper wordt gezet en regelt de financiële afwikkeling. Deze kosten vallen onder de zogenoemde kosten koper.
De notaris speelt een onmisbare rol bij elke woningtransactie in Nederland. Zonder tussenkomst van een notaris kan een woning juridisch niet van eigenaar wisselen. De notaris controleert onder meer of er geen beslagen of hypotheken op de woning rusten, zorgt voor inschrijving in het Kadaster en verdeelt de koopsom op de juiste manier tussen alle betrokken partijen.
Wie betaalt de notariskosten: koper of verkoper?
In Nederland betaalt de koper de notariskosten. Dit is een breed geaccepteerde afspraak op de Nederlandse woningmarkt en wordt doorgaans vastgelegd in de koopovereenkomst met de term “kosten koper” (k.k.). De koper betaalt dus zowel de overdrachtsbelasting als de kosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte.
De term “kosten koper” staat in vrijwel elke woningadvertentie. Concreet betekent dit dat de koper naast de koopprijs ook de bijkomende kosten draagt. Voor een bestaande woning gaat het bij de koper in 2026 om de volgende kostenposten:
- Overdrachtsbelasting (2% voor reguliere kopers, 0% voor starters onder bepaalde voorwaarden)
- Kosten voor de leveringsakte bij de notaris
- Kosten voor de hypotheekakte (als de koper een hypotheek afsluit)
- Kadasterkosten voor inschrijving
Als verkoper draag je in principe geen notariskosten voor de overdracht zelf. Er zijn echter situaties waarin je als verkoper wél iets aan de notaris betaalt, zoals hieronder uitgelegd.
Wat betaalt de verkoper wél aan de notaris?
Hoewel de koper de hoofdkosten draagt, zijn er situaties waarbij de verkoper een eigen bijdrage aan de notaris betaalt. Dit betreft specifieke handelingen die direct verband houden met de verplichtingen of situatie van de verkoper, niet met de overdracht zelf.
Denk hierbij aan de volgende gevallen:
- Doorhaling van de hypotheek: Als er nog een hypotheek op de woning rust, moet deze na de verkoop worden doorgehaald in het Kadaster. De kosten hiervoor zijn voor rekening van de verkoper.
- Royement van beslagen of erfdienstbaarheden: Rusten er juridische lasten op de woning die voor de overdracht moeten worden opgeheven? Dan betaalt de verkoper de bijbehorende notariskosten.
- Opstellen van een volmacht: Kan de verkoper niet persoonlijk bij de notaris aanwezig zijn, dan wordt een notariële volmacht opgesteld. Deze kosten zijn voor de verkoper.
- Verdeling bij nalatenschap of scheiding: Wordt een woning verkocht als onderdeel van een erfenis of echtscheiding, dan kunnen extra notariskosten van toepassing zijn die de verkoper (mede) draagt.
In de meeste standaard verkoopsituaties zijn deze kosten beperkt. Het is verstandig om vooraf bij de notaris na te vragen welke kosten op jou als verkoper van toepassing zijn.
Kan de koper zelf een notaris kiezen?
Ja, de koper heeft in Nederland het recht om zelf een notaris te kiezen. Omdat de koper de notariskosten betaalt, heeft hij of zij ook de vrijheid om te bepalen bij welke notaris de overdracht plaatsvindt. Dit recht is wettelijk verankerd en mag door de verkoper niet worden beperkt.
In de praktijk kunnen verkoper en koper onderling afspraken maken over de keuze van de notaris, maar de doorslag geeft altijd de koper. Het loont voor kopers om offertes op te vragen bij meerdere notarissen, want de tarieven kunnen per kantoor aanzienlijk verschillen. Notarissen zijn vrij in het bepalen van hun tarieven, waardoor vergelijken zeker de moeite waard is.
Hoeveel zijn de notariskosten bij een woningverkoop gemiddeld?
De totale notariskosten bij een woningverkoop liggen voor de koper gemiddeld tussen de 1.000 en 2.500 euro, afhankelijk van de woningprijs, de notaris en de specifieke werkzaamheden. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor de leveringsakte, de hypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster.
Een grove indicatie van de afzonderlijke kostenposten voor de koper:
- Leveringsakte: circa 500 tot 1.000 euro
- Hypotheekakte: circa 500 tot 1.000 euro
- Kadasterkosten: circa 100 tot 200 euro
Voor de verkoper zijn de kosten bij een standaardtransactie beperkt. Alleen bij doorhaling van een hypotheek of andere bijzondere omstandigheden komen er extra kosten bij, die doorgaans tussen de 100 en 400 euro liggen.
Zijn notariskosten aftrekbaar bij de belasting?
Een deel van de notariskosten is aftrekbaar bij de belasting, maar dit geldt uitsluitend voor de koper en alleen voor specifieke kosten. De kosten voor de hypotheekakte zijn fiscaal aftrekbaar als onderdeel van de financieringskosten van de eigen woning. De kosten voor de leveringsakte zijn dat niet.
Voor verkopers geldt dat notariskosten in de meeste gevallen niet aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting. Verkoop je een woning met winst, dan valt die winst in Nederland doorgaans niet in box 1 en hoef je er geen belasting over te betalen, maar zijn de kosten ook niet aftrekbaar. Uitzonderingen kunnen gelden bij ondernemers of bij de verkoop van vastgoed in box 3. Raadpleeg bij twijfel een belastingadviseur of hypotheekadviseur voor jouw specifieke situatie.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de notariskosten bij de verkoop van je woning
De notariskosten zijn slechts één onderdeel van alles wat er bij een woningverkoop komt kijken. Thoma Post Makelaars begeleidt je als verkoopmakelaar van de eerste waardebepaling tot en met de sleuteloverdracht. Zo weet je precies waar je aan toe bent, ook als het gaat om vragen over wie welke kosten draagt. Met vestigingen in Twente, de Achterhoek, de Stedendriehoek en Amsterdam combineert Thoma Post Makelaars diepgaande lokale marktkennis met een persoonlijke aanpak. Neem vrijblijvend contact op en ontdek wat Thoma Post Makelaars voor jouw verkoop kan betekenen.
Veelgestelde vragen
Kan ik als verkoper onderhandelen over de notariskosten?
Als verkoper heb je weinig directe invloed op de notariskosten, omdat de koper de notaris kiest en de kosten betaalt. Wel kun je in de onderhandeling over de koopprijs indirect rekening houden met bijkomende kosten. Voor de kosten die wél voor jouw rekening komen, zoals de doorhaling van een hypotheek, kun je altijd vooraf een offerte opvragen bij de notaris en eventueel vergelijken met andere kantoren.
Wat gebeurt er met de notariskosten als de verkoop niet doorgaat?
Als de verkoop niet doorgaat vóórdat de akte bij de notaris is getekend, zijn de notariskosten doorgaans beperkt of nihil. Heeft de notaris al voorbereidende werkzaamheden verricht, dan kan hij een vergoeding in rekening brengen voor de gemaakte uren. Het is verstandig om vooraf bij de notaris te informeren naar de voorwaarden bij een ontbinding van de koopovereenkomst.
Hoe lang van tevoren moet ik als verkoper contact opnemen met de notaris?
In de meeste gevallen neemt de koper contact op met de notaris, maar als verkoper is het verstandig om tijdig te informeren of er zaken aan jouw kant geregeld moeten worden, zoals de doorhaling van een hypotheek. Doe dit bij voorkeur zodra de koopovereenkomst is getekend, zodat de notaris voldoende tijd heeft om alles voor de overdrachtsdag te regelen. Een doorlooptijd van vier tot zes weken is gebruikelijk.
Moet ik als verkoper persoonlijk aanwezig zijn bij de notaris voor de overdracht?
Ja, in principe moet je als verkoper aanwezig zijn bij de notaris op de dag van de eigendomsoverdracht om de leveringsakte te ondertekenen. Kun je er om welke reden dan ook niet bij zijn, dan kun je een notariële volmacht laten opstellen waarmee iemand anders namens jou tekent. Houd er rekening mee dat de kosten voor deze volmacht voor jouw rekening komen.
Wat is het verschil tussen de leveringsakte en de koopovereenkomst?
De koopovereenkomst (ook wel voorlopig koopcontract genoemd) is de overeenkomst die koper en verkoper tekenen om de afspraken over de verkoop vast te leggen, zoals de prijs en de opleveringsdatum. De leveringsakte is het officiële notariële document dat daarna wordt opgesteld en waarmee de eigendom van de woning juridisch wordt overgedragen aan de koper. Pas na ondertekening van de leveringsakte én inschrijving in het Kadaster is de koper officieel de nieuwe eigenaar.
Betaal ik als verkoper notariskosten als de woning 'vrij op naam' wordt verkocht?
Bij een woning die 'vrij op naam' (v.o.n.) wordt aangeboden, betaalt de verkoper — doorgaans een projectontwikkelaar of aannemer — de kosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. Als particuliere verkoper is vrij op naam minder gebruikelijk, maar het is mogelijk om dit als verkoopconditie af te spreken. Let op: ook bij vrij op naam betaalt de koper nog wel de kosten voor de eigen hypotheekakte.
Kan ik de notariskosten meefinancieren in mijn hypotheek als koper?
Nee, notariskosten kunnen in de meeste gevallen niet worden meegefinancierd in de hypotheek. Sinds 2018 mag je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde financieren, wat betekent dat bijkomende kosten zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten uit eigen middelen betaald moeten worden. Het is dus belangrijk dat kopers voldoende spaargeld achter de hand hebben om deze kosten te dekken.
