Bij de verkoop van een bestaande woning betaalt de koper in de meeste gevallen de notariskosten die horen bij de eigendomsoverdracht. Dit wordt vastgelegd in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld bij een verkoop ‘kosten koper’ (k.k.). Als verkoper betaal je de kosten die specifiek aan jouw kant van de verkoop ontstaan, zoals het doorhalen van een bestaande hypotheek. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over notariskosten bij een woningverkoop.
Wat zijn de notariskosten bij de verkoop van een huis?
Notariskosten bij de verkoop van een huis zijn de kosten die een notaris in rekening brengt voor de juridische afhandeling van de eigendomsoverdracht. De notaris stelt de leveringsakte (ook wel transportakte) op, zorgt dat de woning officieel op naam van de koper wordt gezet en regelt de financiële afwikkeling. Deze kosten vallen onder de zogenoemde kosten koper.
De notaris speelt een onmisbare rol bij elke woningtransactie in Nederland. Zonder tussenkomst van een notaris kan een woning juridisch niet van eigenaar wisselen. De notaris controleert onder meer of er geen beslagen of hypotheken op de woning rusten, zorgt voor inschrijving in het Kadaster en verdeelt de koopsom op de juiste manier tussen alle betrokken partijen.
Wie betaalt de notariskosten: koper of verkoper?
Wie welke notariskosten betaalt, wordt vastgelegd in de koopovereenkomst. Bij een bestaande woning die ‘kosten koper’ (k.k.) wordt verkocht, betaalt de koper doorgaans de kosten die horen bij de eigendomsoverdracht. Sluit de koper een hypotheek af, dan betaalt die ook de kosten voor de hypotheekakte. Als verkoper betaal je de kosten die specifiek samenhangen met jouw kant van de verkoop, zoals het doorhalen van een bestaande hypotheek.
De term “kosten koper” staat in vrijwel elke woningadvertentie. Concreet betekent dit dat de koper naast de koopprijs ook de bijkomende kosten draagt. Voor een bestaande woning gaat het bij de koper in 2026 om de volgende kostenposten:
- Overdrachtsbelasting: wie de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken betaalt in beginsel 2%. Kopers van 18 tot 35 jaar kunnen onder voorwaarden eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling
- Kosten voor de leveringsakte bij de notaris
- Kosten voor de hypotheekakte (als de koper een hypotheek afsluit)
- Kadasterkosten voor inschrijving
Let op: bovenstaande kostenposten zijn een indicatie. De exacte bedragen en voorwaarden kunnen per situatie, notariskantoor en woningtype verschillen. Raadpleeg altijd een notaris of adviseur voor informatie die op jouw specifieke situatie van toepassing is.
Als verkoper betaal je bij een verkoop kosten koper doorgaans niet de notariskosten voor de eigendomsoverdracht zelf. Er kunnen aan jouw kant wel notariskosten ontstaan, zoals hieronder uitgelegd.
Wat betaalt de verkoper wél aan de notaris?
Hoewel de koper de hoofdkosten draagt, zijn er situaties waarbij de verkoper een eigen bijdrage aan de notaris betaalt. Dit betreft specifieke handelingen die direct verband houden met de verplichtingen of situatie van de verkoper, niet met de overdracht zelf.
Denk hierbij aan de volgende gevallen:
- Doorhaling van de hypotheek: Als er nog een hypotheek op de woning rust, moet deze na de verkoop worden doorgehaald in het Kadaster. De kosten hiervoor zijn voor rekening van de verkoper.
- Doorhaling van beslagen of andere inschrijvingen: Rusten er juridische inschrijvingen op de woning die vóór of bij de overdracht moeten worden opgeheven? Dan kunnen hiervoor kosten voor rekening van de verkoper ontstaan. Een erfdienstbaarheid wordt niet automatisch beëindigd doordat een woning wordt verkocht.
- Opstellen van een volmacht: Kan de verkoper niet persoonlijk bij de notaris tekenen, dan kan onder voorwaarden met een volmacht worden gewerkt. Het notariskantoor kan hiervoor kosten rekenen.
- Verdeling bij nalatenschap of scheiding: Wordt een woning verkocht als onderdeel van een erfenis of echtscheiding, dan kunnen extra notariskosten van toepassing zijn die de verkoper (mede) draagt.
In de meeste standaard verkoopsituaties zijn deze kosten beperkt. Het is verstandig om vooraf bij de notaris na te vragen welke kosten op jou als verkoper van toepassing zijn.
Kan de koper zelf een notaris kiezen?
Koper en verkoper spreken af wie de notaris kiest. Meestal kiest de koper de notaris, omdat de koper bij een verkoop kosten koper doorgaans de kosten van de eigendomsoverdracht betaalt. Het is dus niet zo dat de koper altijd een wettelijk recht heeft om eenzijdig de notaris te kiezen.
In de praktijk ligt de keuze bij een verkoop kosten koper meestal bij de koper, maar hierover kunnen koper en verkoper andere afspraken maken. Het kan voor kopers lonen om offertes op te vragen bij meerdere notarissen, omdat notarissen vrij zijn in het bepalen van hun tarieven. Let daarbij ook op eventuele kosten die het notariskantoor bij de verkoper in rekening brengt.
Hoeveel zijn de notariskosten bij een woningverkoop gemiddeld?
Notarissen hanteren geen vaste tarieven. Als globale indicatie liggen de notariskosten voor een leveringsakte en hypotheekakte samen rond €1.300 inclusief btw. De uiteindelijke kosten verschillen per notariskantoor en situatie en daarnaast kunnen bijvoorbeeld Kadasterkosten of aanvullende werkzaamheden in rekening worden gebracht.
Een grove indicatie van de afzonderlijke kostenposten voor de koper:
- Leveringsakte: circa 500 tot 1.000 euro
- Hypotheekakte: circa 500 tot 1.000 euro
- Kadasterkosten: circa 100 tot 200 euro
Bovenstaande bedragen zijn uitsluitend ter illustratie en bedoeld als globale richtlijn. De werkelijke kosten kunnen per notariskantoor, regio en specifieke situatie aanzienlijk afwijken. Vraag altijd een persoonlijke offerte op bij een notaris voor een nauwkeurige opgave.
Voor de verkoper kunnen daar bijvoorbeeld kosten voor het doorhalen van de hypotheek bij komen. Ook hiervoor bestaan geen vaste landelijke tarieven. De hoogte verschilt per notariskantoor en kan oplopen wanneer meerdere hypotheken of andere inschrijvingen moeten worden doorgehaald.
Zijn notariskosten aftrekbaar bij de belasting?
Een deel van de notariskosten kan aftrekbaar zijn in de inkomstenbelasting. Voor een koper kunnen de notariskosten voor de hypotheekakte onder voorwaarden aftrekbaar zijn wanneer deze betrekking hebben op een lening voor de eigen woning. De kosten van de leveringsakte zijn niet aftrekbaar.
Ook voor verkopers kan een specifieke notariskostenpost aftrekbaar zijn: de kosten voor het royeren, oftewel doorhalen, van de hypotheek op de verkochte eigen woning zijn aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Andere verkoopkosten, zoals makelaarskosten, taxatiekosten voor de verkoop en kosten voor het energielabel, zijn niet op dezelfde manier aftrekbaar.
Welke fiscale regels op jouw situatie van toepassing zijn, kan verschillen. Raadpleeg bij twijfel een belastingadviseur of hypotheekadviseur.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met de notariskosten bij de verkoop van je woning
De notariskosten zijn maar één onderdeel van alles wat er bij de verkoop van je woning komt kijken. Wij begeleiden je vanaf de eerste waardebepaling tot en met de overdracht en zorgen dat je weet welke stappen, afspraken en kosten je onderweg kunt verwachten. Zo houden we samen overzicht over het hele verkoopproces.
Wil je weten wat er bij de verkoop van jouw woning komt kijken? Neem vrijblijvend contact op en ontdek wat Thoma Post Makelaars voor jouw verkoop kan betekenen.
Veelgestelde vragen
Kan ik als verkoper onderhandelen over de notariskosten?
Als verkoper heb je bij een verkoop kosten koper meestal weinig invloed op de kosten van de leveringsakte, omdat de koper doorgaans de notaris kiest en deze kosten betaalt. Voor kosten die voor jouw rekening komen, zoals het doorhalen van een hypotheek, is het verstandig vooraf te bekijken welke bedragen het gekozen notariskantoor daarvoor rekent. Koper en verkoper kunnen bovendien afspraken maken over de verdeling en eventuele begrenzing van bepaalde notariskosten.
Wat gebeurt er met de notariskosten als de verkoop niet doorgaat?
Als de verkoop niet doorgaat voordat de overdracht heeft plaatsgevonden, kan het notariskantoor kosten rekenen voor werkzaamheden die al zijn uitgevoerd. Of en hoeveel je moet betalen, hangt af van de werkzaamheden, de offerte en de voorwaarden van het notariskantoor. Informeer daarom vooraf wat er gebeurt met de kosten wanneer de koopovereenkomst wordt ontbonden.
Hoe lang van tevoren moet ik als verkoper contact opnemen met de notaris?
In de meeste gevallen wordt de notaris na het sluiten van de koopovereenkomst bij de overdracht betrokken. Als verkoper is het belangrijk dat benodigde informatie, bijvoorbeeld over je hypotheek, tijdig beschikbaar is. Het notariskantoor vraagt onder andere een aflosnota op bij je hypotheekverstrekker. Zorg daarom dat je eventuele bijzonderheden zo snel mogelijk doorgeeft en volg de termijnen die de notaris aangeeft.
Moet ik als verkoper persoonlijk aanwezig zijn bij de notaris voor de overdracht?
Ja, in principe moet je als verkoper aanwezig zijn bij de notaris op de dag van de eigendomsoverdracht om de leveringsakte te ondertekenen. Kun je er om welke reden dan ook niet bij zijn, dan kun je een notariële volmacht laten opstellen waarmee iemand anders namens jou tekent. Houd er rekening mee dat de kosten voor deze volmacht voor jouw rekening komen.
Wat is het verschil tussen de leveringsakte en de koopovereenkomst?
De koopovereenkomst (ook wel voorlopig koopcontract genoemd) is de overeenkomst die koper en verkoper tekenen om de afspraken over de verkoop vast te leggen, zoals de prijs en de opleveringsdatum. De leveringsakte is het officiële notariële document dat daarna wordt opgesteld en waarmee de eigendom van de woning juridisch wordt overgedragen aan de koper. Pas na ondertekening van de leveringsakte én inschrijving in het Kadaster is de koper officieel de nieuwe eigenaar.
Betaal ik als verkoper notariskosten als de woning 'vrij op naam' wordt verkocht?
Bij een nieuwbouwwoning die ‘vrij op naam’ (v.o.n.) wordt verkocht, zijn de aankoopkosten voor de eigendomsoverdracht doorgaans in de koopprijs verwerkt. Over een nieuwbouwwoning is normaal gesproken geen overdrachtsbelasting verschuldigd; in plaats daarvan is btw in de koop-/aanneemsom verwerkt. De koper betaalt doorgaans nog wel de kosten die horen bij het afsluiten van een eigen hypotheek, zoals de hypotheekakte.
Ook bij een bestaande woning kunnen koper en verkoper afspraken maken waarbij de verkoper bepaalde kosten van de overdracht voor zijn rekening neemt. Welke kosten precies worden gedragen, moet duidelijk in de koopovereenkomst worden vastgelegd.
Kan ik de notariskosten meefinancieren in mijn hypotheek als koper?
Je kunt in beginsel maximaal 100% van de marktwaarde van de woning financieren met een reguliere hypotheek. Bijkomende aankoopkosten, zoals de kosten voor de notaris en eventuele overdrachtsbelasting, kun je daarom niet simpelweg boven op die 100% meefinancieren. Heb je voldoende verschil tussen de koopsom en de getaxeerde marktwaarde én past de hypotheek binnen de overige leennormen, dan kan de praktische uitwerking anders zijn. Welke financiering mogelijk is, hangt dus af van je persoonlijke situatie en de waarde van de woning.
Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie over notariskosten bij de verkoop en aankoop van een woning op basis van de regels en informatie die bekend zijn in september 2026. Welke kosten voor koper of verkoper zijn, hangt onder andere af van de afspraken in de koopovereenkomst, het type woning en de specifieke situatie. Notaristarieven zijn niet wettelijk vastgesteld en kunnen per notariskantoor verschillen.
Fiscale regels en voorwaarden kunnen wijzigen. Dit artikel is geen persoonlijk juridisch, fiscaal, financieel of hypotheekadvies. Laat bij twijfel je eigen situatie beoordelen door een notaris, belastingadviseur, hypotheekadviseur of andere passende deskundige. Aan de informatie in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.
