Een gangbare makelaarscourtage in Nederland ligt doorgaans tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs van de woning, inclusief btw. Het gemiddelde ligt in 2026 rond de 1,2% tot 1,5%, maar dit verschilt per regio, woningtype en het pakket aan diensten dat de makelaar levert. In de secties hieronder vind je antwoord op de meest gestelde vragen over makelaarscourtage.
Hoeveel procent courtage rekent een makelaar gemiddeld?
De gemiddelde makelaarscourtage in Nederland bedraagt in 2026 ongeveer 1% tot 1,5% van de verkoopprijs, exclusief btw. Bij een woning van 350.000 euro betekent dit een courtage van ruwweg 3.500 tot 5.250 euro. Het exacte percentage varieert per makelaar, regio en dienstenpakket.
In stedelijke gebieden zoals Amsterdam liggen de percentages soms iets lager door hogere woningprijzen en meer concurrentie tussen makelaars. In regio’s zoals Twente, de Achterhoek of de Stedendriehoek kunnen de percentages iets hoger liggen, maar zijn de absolute bedragen door lagere woningprijzen vaak vergelijkbaar of zelfs lager.
Sommige makelaars werken ook met een vast tarief in plaats van een percentage. Dit kan aantrekkelijk zijn bij duurdere woningen, maar let er dan op wat er precies is inbegrepen. Een laag tarief zegt weinig als de dienstverlening beperkt is.
Welke factoren bepalen de hoogte van de makelaarscourtage?
De hoogte van de makelaarscourtage wordt bepaald door een combinatie van factoren: de waarde van de woning, de staat van de lokale markt, het dienstenpakket en de ervaring van de makelaar. Er is geen wettelijk vastgesteld tarief, dus er is ruimte voor variatie.
De belangrijkste factoren op een rij:
- Woningwaarde: Bij hogere verkoopprijzen hanteren makelaars soms een lager percentage, omdat het absolute bedrag al aanzienlijk is.
- Dienstenpakket: Een full-service makelaar die presentatie, bezichtigingen, onderhandelingen en juridische controle regelt, rekent meer dan een makelaar die alleen op Funda plaatst.
- Lokale marktomstandigheden: In een krappe markt verkoopt een woning sneller, wat invloed kan hebben op de inspanning van de makelaar en daarmee op het tarief.
- Regio: Tarieven verschillen per stad en regio, mede door verschillen in gemiddelde woningprijzen en concurrentie.
- Aanvullende diensten: Denk aan professionele fotografie, video, plattegronden of stylingadvies. Dit kan apart in rekening worden gebracht of zijn inbegrepen.
Wat is het verschil tussen courtage en opstartkosten?
Courtage is een percentage van de verkoopprijs dat de makelaar ontvangt na een succesvolle verkoop. Opstartkosten zijn vaste kosten vooraf voor de voorbereiding van de verkoop, zoals fotografie, de Funda-plaatsing en het opmaken van verkoopmateriaal. Dit zijn twee afzonderlijke kostenposten.
Niet elke makelaar rekent opstartkosten. Sommige makelaars verwerken alle kosten in de courtage, terwijl anderen een duidelijke scheiding maken. Het is verstandig om hier vooraf naar te vragen, zodat je een eerlijke vergelijking kunt maken tussen verschillende makelaars.
Let bij het vergelijken van offertes altijd op het totaalbedrag dat je betaalt, niet alleen op het courtagepercentage. Een makelaar met een laag percentage maar hoge opstartkosten kan uiteindelijk duurder uitvallen dan een makelaar met een iets hoger percentage zonder extra kosten.
Kan ik onderhandelen over de makelaarscourtage?
Ja, over de makelaarscourtage kun je in veel gevallen onderhandelen. Makelaars zijn niet gebonden aan vaste tarieven en er is ruimte voor afspraken op maat. Toch is het verstandig om niet alleen op prijs te focussen, maar ook op wat je terugkrijgt voor het bedrag.
Een paar tips voor het onderhandelen:
- Vraag meerdere offertes op bij verschillende makelaars in jouw regio, zodat je een goed beeld hebt van de marktprijzen.
- Vergelijk het totaalpakket, niet alleen het percentage. Vraag wat er precies is inbegrepen en wat niet.
- Bespreek een succestarief: sommige makelaars bieden een lager basistarief met een bonus als de woning boven de vraagprijs wordt verkocht.
- Wees transparant over je verwachtingen: als je een goed onderhouden woning hebt in een gewilde buurt, kan een makelaar bereid zijn iets te bewegen op het tarief.
Onthoud dat een goede makelaar zichzelf terugverdient door een hogere verkoopprijs te realiseren. Een klein verschil in courtage weegt vaak niet op tegen het verschil in verkoopopbrengst.
Wat krijg je terug voor de makelaarscourtage?
Voor de makelaarscourtage krijg je bij een full-service makelaar de volledige begeleiding van het verkoopproces: van de waardebepaling en presentatie tot de onderhandelingen en de afhandeling bij de notaris. Hoe uitgebreid het pakket is, verschilt per makelaar en per afgesproken tarief.
Bij een volledige dienstverlening kun je doorgaans rekenen op:
- Een professionele waardebepaling en verkoopstrategie op maat
- Professionele fotografie, video en plattegronden
- Plaatsing op Funda en andere verkoopkanalen
- Organisatie en begeleiding van bezichtigingen
- Onderhandelingen namens jou als verkoper
- Controle van juridische documenten en koopovereenkomst
- Begeleiding tot en met de overdracht bij de notaris
Wil je weten wat er precies bij de verkoop van je woning komt kijken? Een goed makelaarskantoor legt dit van tevoren helder uit, zodat je nooit voor verrassingen staat.
Betaalt de koper of de verkoper de makelaarscourtage?
In Nederland betaalt de verkoper de makelaarscourtage aan de verkoopmakelaar. De koper betaalt geen courtage aan de verkoopmakelaar, maar als de koper een eigen aankoopmakelaar inschakelt, betaalt de koper daarvoor zelf de kosten.
Het inschakelen van een aankoopmakelaar is voor kopers zeker het overwegen waard. In een competitieve woningmarkt beschikt een aankoopmakelaar over lokale marktkennis, onderhandelingsvaardigheden en toegang tot woningen die soms nog niet publiek zijn aangeboden. De kosten van een aankoopmakelaar verdienen zich in veel gevallen terug via een betere deal of het voorkomen van kostbare juridische of bouwtechnische valkuilen.
Hoe Thoma Post je helpt bij de verkoop van je woning
Thoma Post is een full-service makelaarskantoor met meer dan 75 jaar ervaring in de Nederlandse vastgoedmarkt, actief in Oost-Nederland en in Amsterdam. Of je nu in Twente, de Achterhoek, de Stedendriehoek of Amsterdam woont, het team begeleidt je van A tot Z bij de verkoop van je woning, met als doel het maximale resultaat.
Wat Thoma Post voor je regelt:
- Gratis waardebepaling om de juiste vraagprijs te bepalen
- Professionele presentatie met foto, video en op maat gemaakt verkoopmateriaal
- Private sales voor een discrete verkoop buiten Funda
- Bezichtigingen en onderhandelingen volledig uit handen genomen
- Gratis verhuisservice als extra gemak bij de overdracht
- Transparante prijsafspraken zonder verborgen kosten
Wil je weten wat jouw woning waard is of wat Thoma Post voor jou kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op en ontdek wat een ervaren, lokale makelaar voor jou kan doen.
Veelgestelde vragen
Moet ik btw betalen over de makelaarscourtage?
Ja, over de makelaarscourtage wordt 21% btw gerekend. Het courtagepercentage dat een makelaar noemt, is doorgaans exclusief btw, tenzij anders vermeld. Houd hier rekening mee bij het vergelijken van offertes: een courtage van 1,5% exclusief btw komt neer op 1,815% inclusief btw. Vraag altijd om een totaaloverzicht inclusief btw zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wat gebeurt er met de courtage als mijn woning niet verkocht wordt?
Bij de meeste makelaars betaal je alleen courtage als de woning daadwerkelijk wordt verkocht, dit heet een 'no cure, no pay'-afspraak. Opstartkosten zijn echter vaak wel verschuldigd, ongeacht de uitkomst, omdat die kosten al gemaakt zijn voor fotografie en plaatsing op Funda. Controleer dit altijd in de opdrachtovereenkomst voordat je tekent, zodat je precies weet waar je aan toe bent bij een eventuele mislukte verkoop.
Wat is een succestarief en wanneer is het interessant?
Een succestarief is een bonusafspraak waarbij de makelaar een extra vergoeding ontvangt als de woning boven een vooraf afgesproken prijs wordt verkocht. Dit motiveert de makelaar om het maximale uit de onderhandelingen te halen en kan in jouw voordeel werken in een actieve woningmarkt. Het is een interessante optie als je verwacht dat je woning populair is en mogelijk boven de vraagprijs kan worden verkocht. Bespreek dit tijdens het intakegesprek om te zien of jouw makelaar deze optie aanbiedt.
Hoe lang van tevoren moet ik een makelaar inschakelen voor de verkoop van mijn woning?
Het is verstandig om minimaal vier tot zes weken voor de gewenste startdatum van de verkoop een makelaar in te schakelen. In die periode kan de makelaar een gratis waardebepaling uitvoeren, de verkoopstrategie bepalen en alle presentatiematerialen zoals fotografie en plattegronden verzorgen. Hoe meer voorbereidingstijd, hoe sterker de lancering op Funda en andere kanalen. Een goede voorbereiding vergroot de kans op een snelle verkoop tegen de beste prijs.
Is een online makelaar goedkoper en wanneer is dat een goede keuze?
Online makelaars rekenen doorgaans lagere tarieven omdat ze minder persoonlijke begeleiding bieden, zoals het zelf organiseren van bezichtigingen of onderhandelingen. Dit kan een goede keuze zijn als je zelf ervaring hebt met vastgoed, voldoende tijd hebt en in een markt verkoopt waar woningen snel en eenvoudig worden verkocht. In een complexere markt of bij een bijzondere woning kan een full-service makelaar door betere onderhandelingen en lokale marktkennis echter een significant hogere verkoopprijs realiseren, waardoor het kostenverschil ruimschoots wordt goedgemaakt.
Kan ik tegelijkertijd met meerdere makelaars in zee gaan?
In principe is het mogelijk om met meerdere makelaars tegelijk te werken via een zogenoemde 'open opdracht', maar dit is in de praktijk ongebruikelijk en kan nadelen hebben. Makelaars investeren minder in de presentatie en marketing van je woning als ze niet zeker zijn van exclusiviteit, wat de kwaliteit van de verkoop kan beïnvloeden. Een exclusieve opdracht met één makelaar geeft meer zekerheid over inzet en kwaliteit. Spreek bij twijfel een duidelijke evaluatieperiode af in plaats van meerdere makelaars tegelijk in te schakelen.
Wat moet ik controleren in de opdrachtovereenkomst met een makelaar?
Controleer in ieder geval de looptijd van de opdracht, de hoogte van de courtage inclusief btw, welke diensten zijn inbegrepen, of er opstartkosten worden gerekend en wat de opzegtermijn is. Let ook op eventuele intrekkingskosten als je de opdracht tussentijds wilt beëindigen, want die kunnen oplopen. Een transparante makelaar legt alles helder uit en geeft je de ruimte om vragen te stellen. Neem de tijd om de overeenkomst goed door te lezen voordat je tekent.
