Ja, courtage is onderhandelbaar. Er zijn geen wettelijke vaste tarieven of richtlijnen voor: de hoogte van de courtage spreek je vooraf af met de makelaar. Of je succesvol kunt onderhandelen, hangt af van factoren zoals de waarde van je woning, de lokale marktomstandigheden en de diensten die je afneemt. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over courtage, zodat je goed voorbereid het gesprek aangaat met een makelaar.
Hoeveel courtage vraagt een makelaar gemiddeld?
Er bestaat geen officieel gemiddeld courtagepercentage voor NVM-makelaars. NVM schrijft geen tarieven voor. Vaak wordt courtage afgesproken als een percentage van de koopsom; NVM noemt daarbij als voorbeeld percentages tussen 1% en 2,5%. Dit zijn voorbeeldpercentages ter illustratie — de werkelijke courtage kan per makelaar, opdracht en situatie aanzienlijk verschillen. Een vast bedrag afspreken is ook mogelijk. Voor consumenten worden de courtage en overige kosten inclusief btw vastgelegd.
Tarieven kunnen per makelaar, regio en dienstenpakket verschillen. Houd er ook rekening mee dat sommige makelaars opstartkosten of bijkomende kosten rekenen voor fotografie, plattegronden of plaatsing op Funda. Vraag daarom altijd om een volledig overzicht, zodat je tarieven eerlijk met elkaar vergelijkt.
Wat bepaalt de hoogte van de courtage?
De hoogte van de courtage wordt bepaald door een combinatie van de woningwaarde, het dienstenpakket van de makelaar en de lokale marktdynamiek. Wanneer de courtage als percentage van de koopsom is afgesproken, neemt de vergoeding in absolute zin toe bij een hogere verkoopprijs. Dat kan ruimte geven om over het percentage te onderhandelen. Tegelijkertijd speelt de hoeveelheid werk die een verkoop vergt een grote rol.
Factoren die de courtage beïnvloeden zijn onder andere:
- De verkoopprijs van de woning bij een hogere waarde is een lager percentage soms bespreekbaar
- Het dienstenpakket inclusief fotografie, video, stylingadvies en marketingcampagnes verhogen de waarde, maar ook de kosten
- De verkoopbaarheid van de woning en courant huis in een gewilde buurt kan sneller verkopen en daardoor een andere verkoopaanpak vragen
- De regio in Oost-Nederland en de Randstad kunnen tarieven onderling verschillen
- Aanvullende diensten zoals hypotheekadvies of een gratis waardebepaling kunnen meewegen in de totaalprijs
Hoe onderhandel je over de courtage met een makelaar?
Onderhandelen over courtage doe je het effectiefst door goed voorbereid het gesprek in te gaan. Vergelijk meerdere offertes, ken de marktwaarde van je woning en weet welke diensten je echt nodig hebt. Een makelaar die zijn meerwaarde kan aantonen, zal minder snel zakken, maar is ook meer waard.
Volg deze stappen voor een sterk onderhandelingsgesprek:
- Vraag een offerte op bij verschillende makelaars in jouw regio
- Vergelijk niet alleen het percentage maar ook wat er precies inbegrepen is
- Vraag naar een gratis waardebepaling zodat je weet wat je woning realistisch kan opbrengen
- Bespreek een succesfee sommige makelaars werken met een basistarief plus een bonus bij een hogere verkoopprijs
- Vraag naar kortingen bij combinatiediensten zoals wanneer je ook hypotheekadvies afneemt
- Wees transparant over je budget een eerlijk gesprek leidt vaker tot een maatwerkoplossing
Onderhandelen is zinvol, maar de kwaliteit van de begeleiding bij het verkopen van je huis mag daar niet onder lijden.
Wat is het verschil tussen courtage en een vaste vergoeding?
Courtage is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs, terwijl een vaste vergoeding een vooraf afgesproken bedrag is dat losstaat van de opbrengst. Bij courtage die als percentage van de koopsom is afgesproken, stijgt de vergoeding wanneer de verkoopprijs hoger uitvalt. Bij een vaste vergoeding verandert het afgesproken bedrag niet mee met de verkoopprijs. Een vaste vergoeding biedt meer kostenzekerheid vooraf. Welk bedrag of percentage in jouw situatie van toepassing is, hangt af van de afspraken met jouw makelaar — de genoemde modellen zijn ter illustratie en kunnen per opdracht sterk verschillen.
Beide modellen hebben voor- en nadelen:
- Courtage motiveert de makelaar om de hoogst mogelijke prijs te realiseren, maar de kosten zijn onzeker tot de verkoop rond is
- Vaste vergoeding geeft duidelijkheid over kosten, maar de makelaar heeft minder financieel belang bij een hogere opbrengst
Een percentage van de koopsom (courtage) is een veelgebruikte manier, maar een vaste vergoeding of een andere beloningsvorm is eveneens mogelijk. Welke vorm het meest interessant is, hangt af van de afspraken met de makelaar en de dienstverlening die daartegenover staat.
Wanneer is een lagere courtage niet altijd de beste keuze?
Een lagere courtage klinkt aantrekkelijk, maar kan uiteindelijk duurder uitpakken als de makelaar minder investeert in presentatie, marketing of onderhandelingen. De kwaliteit van de begeleiding bij het huis verkopen heeft direct invloed op de uiteindelijke verkoopprijs, en een paar duizend euro meer opbrengst weegt op tegen een iets hogere courtage. Dit is een algemeen voorbeeld ter illustratie; het werkelijke verschil in opbrengst of kosten hangt sterk af van jouw specifieke situatie, woning en makelaar.
Situaties waarin een lagere courtage risico’s meebrengt:
- De makelaar biedt een basisdienstenpakket zonder professionele fotografie of video
- Er is beperkte of geen inzet op marketingcampagnes en online zichtbaarheid
- De makelaar heeft weinig lokale marktkennis in jouw regio
- Er is nauwelijks persoonlijk contact of begeleiding tijdens het verkoopproces
Een goede makelaar kan waarde toevoegen door actief te onderhandelen, je woning sterk te presenteren en de juiste doelgroep te bereiken. Kijk daarom niet alleen naar de hoogte van de courtage, maar naar het totale dienstenpakket en het verwachte netto verkoopresultaat.
Hoe Thoma Post helpt bij de courtage en het verkoopproces
Thoma Post is een full-service makelaar actief in Oost-Nederland, waaronder Twente, de Achterhoek en de Stedendriehoek, en in Amsterdam. Het kantoor werkt transparant: je weet vooraf precies welke diensten zijn inbegrepen en welke kosten je kunt verwachten. Geen verrassingen achteraf.
Wat Thoma Post biedt bij de verkoop van je woning:
- Gratis waardebepaling zodat je weet wat je woning realistisch kan opbrengen
- Professionele presentatie met foto- en videopakketten op maat
- Volledige verkoopbegeleiding van bezichtigingen tot onderhandelingen
- Private sales voor wie discreet wil verkopen, buiten Funda
- Gratis verhuisservice als extra service bij de verkoop
- Transparante prijslijst zodat je altijd weet waar je aan toe bent
Wil je weten wat de courtage van Thoma Post inhoudt en wat jouw woning kan opbrengen? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Kan ik de courtage ook achteraf nog aanpassen als de samenwerking tegenvalt?
De courtage wordt vooraf vastgelegd in de opdracht tot dienstverlening. Willen jij en de makelaar de prijsafspraken later wijzigen, dan kunnen jullie daar samen nieuwe afspraken over maken. Bij een NVM-makelaar moeten afwijkende afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Heb je een klacht over de uitvoering van de opdracht, dan kun je die eerst schriftelijk bij de makelaar indienen en eventueel voorleggen aan de Geschillencommissie Makelaardij.
Lees de overeenkomst daarom goed door vóór je tekent, en zorg dat alle afspraken over diensten, looptijd en tarieven zwart op wit staan.
Wat is een succesfee en wanneer is dat een slimme keuze?
Een succesfee is een extra vergoeding bovenop het basistarief die de makelaar ontvangt wanneer jouw woning boven een vooraf afgesproken streefprijs wordt verkocht. Dit model kan interessant zijn als je verwacht dat jouw woning bij de juiste presentatie meer kan opbrengen dan de marktwaarde. Het motiveert de makelaar extra om het onderste uit de kan te halen, maar zorg dat de drempelprijs en bonuspercentages duidelijk zijn vastgelegd.
Moet ik btw betalen over de courtage en is die aftrekbaar?
Over makelaarsdiensten wordt in beginsel 21% btw berekend. Bij dienstverlening aan consumenten moet de prijs inclusief btw worden vermeld. Bij een NVM-makelaar worden het loon en de kosten in de opdracht tot dienstverlening eveneens inclusief btw vastgelegd. Er hoort dus niet achteraf nog onverwacht 21% btw bovenop een aan jou als consument gecommuniceerde totaalprijs te komen.
Makelaarskosten voor de verkoop van je eigen woning zijn voor de inkomstenbelasting niet aftrekbaar. Als particuliere consument kun je de betaalde btw normaal gesproken ook niet als voorbelasting terugvragen.
Wat gebeurt er met de courtage als mijn woning niet verkocht wordt?
Dit hangt af van het type overeenkomst dat je hebt afgesloten. Bij een ‘no cure, no pay’-afspraak betaal je geen courtage als de woning niet wordt verkocht, maar mogelijk wel opstartkosten voor gemaakte kosten zoals fotografie of Funda-plaatsing. Bij een vaste vergoeding of abonnementsmodel kunnen er wel kosten in rekening worden gebracht, ongeacht de uitkomst. Controleer dit altijd vooraf in de opdracht tot dienstverlening.
Bij de NVM-consumentenvoorwaarden geldt daarnaast dat je een verkoopopdracht altijd mag intrekken, zonder opzegtermijn. De makelaar heeft dan in beginsel recht op de afgesproken kosten voor zover die daadwerkelijk zijn gemaakt, maar niet automatisch op een deel van de courtage. In de opdracht kunnen hierover andere afspraken zijn vastgelegd.
Is het slim om te kiezen voor een online makelaar met een lager tarief?
De dienstverlening van online makelaars verschilt per aanbieder. Bij sommige modellen voer je als verkoper zelf werkzaamheden uit, zoals bezichtigingen, terwijl andere online makelaars meer onderdelen van het verkoopproces verzorgen. Een lager tarief betekent daarom niet automatisch dat er minder persoonlijke begeleiding of lokale marktkennis beschikbaar is.
Vergelijk vooraf welke werkzaamheden zijn inbegrepen en welke taken je zelf moet uitvoeren. Bij NVM-makelaars worden de afgesproken werkzaamheden en kosten schriftelijk vastgelegd in de opdracht tot dienstverlening.
Hoe vergelijk ik makelaarsoffertes op een eerlijke manier?
Vergelijk offertes altijd op basis van het totaalpakket, niet alleen het percentage. Let op wat wél en niet is inbegrepen, zoals professionele fotografie, video, plattegronden, stylingadvies en plaatsing op Funda. Cijfers over gemiddelde verkooptijd en verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs kunnen aanvullende informatie geven, maar moeten wel in context worden bekeken. Ze worden bijvoorbeeld beïnvloed door het type woningen dat een makelaar verkoopt, de lokale markt en de gekozen vraagprijsstrategie.
Vanaf welk moment in het verkoopproces kan ik het beste over courtage onderhandelen?
Onderhandelen doe je het beste vóórdat je de opdracht tot dienstverlening tekent, dus tijdens het eerste kennismakingsgesprek of intakegesprek. Op dat moment heb je de meeste onderhandelingsruimte, zeker als je meerdere offertes hebt opgevraagd. Na ondertekening gelden de afgesproken tarieven. Wijzigen kan nog steeds wanneer jij en de makelaar daar samen mee instemmen; bij een NVM-makelaar moeten afwijkende afspraken schriftelijk worden vastgelegd.
Hoe Thoma Post Makelaars helpt met courtage en verkoopstrategie
Bij het onderhandelen over courtage en het kiezen van de juiste verkoopstrategie is het waardevol om een ervaren partij aan je zijde te hebben. Thoma Post Makelaars begeleidt verkopers door het hele proces: van de eerste waardebepaling tot aan de sleuteloverdracht. Als verkoopmakelaar actief in Oost-Nederland en Amsterdam biedt Thoma Post Makelaars volledige transparantie over tarieven en diensten, zodat je precies weet wat je krijgt voor de courtage die je betaalt. Wil je weten wat Thoma Post Makelaars voor jou kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op en ontdek wat jouw woning kan opbrengen.
Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie over makelaarscourtage en de verkoop van een woning op basis van de regels en informatie die bekend zijn in augustus 2026. De hoogte van de courtage, bijkomende kosten, dienstverlening en voorwaarden verschillen per makelaar en per opdracht. De afspraken in de door jou ondertekende opdracht tot dienstverlening zijn uiteindelijk bepalend. Financiële en rekenkundige voorbeelden in dit artikel zijn uitsluitend ter illustratie; de werkelijke bedragen, percentages en uitkomsten kunnen per situatie aanzienlijk verschillen.
Dit artikel is geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Controleer offertes en voorwaarden altijd zorgvuldig en vraag bij twijfel uitleg aan je makelaar of een passende deskundige. Aan de informatie in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.
