Wat moet je onderzoeken als je een huis koopt

Onderzoeksplicht

Als koper van een huis heb je een onderzoeksplicht. Wat betekent dat? Niets anders dan dat je moet onderzoeken of de woning voldoet aan jouw eisen en wensen (zet ze op papier als geheugensteuntje). De onderzoeksplicht is juridisch vooral van belang als je na de eigendomsoverdracht problemen tegenkomt. Heb je zelf niets onderzocht, dan is de schade vaak lastig te verhalen.

Wat moet je precies onderzoeken?

Om aan jouw onderzoeksplicht te voldoen moet je eigenlijk alles onderzoeken wat voor jou van belang is.

Dus als je een goed geïsoleerd huis wilt, moet je onderzoeken hoe het huis is geïsoleerd. En als je een goed onderhouden huis zoekt, moet je onderzoeken of er echt geen gebreken zijn.

Wanneer je een hekel hebt aan lawaai van de buren, moet je onderzoeken hoe gehorig de huizen zijn en wat voor buren er wonen. En ga zo maar door (heb je een lijst met eisen en wensen op papier?).

Eigenschappen die de verkoper garandeert, hoef je niet te onderzoeken. Deze eigenschappen moeten dan wel in de koopakte zijn vastgelegd!

Neem bijvoorbeeld de garantie dat het souterrain als slaapkamer geschikt is. Als het souterrain dan bij de eerste de beste regenbui vol met water komt te staan, is het toch niet als slaapkamer te gebruiken. De verkoper is hiervoor dan aansprakelijk en moet de schade die je lijdt vergoeden.

Moet de verkoper ook iets doen?

Tegenover jouw onderzoeksplicht staat de mededelingsplicht van de verkoper. Als je een woning koopt mag je ervan uitgaan dat de woning als zodanig is te gebruiken. De verkoper heeft een mededelingsplicht over gebreken die hij kent of behoort te kennen en die het normale gebruik van de woning in de weg staan.

Daarnaast moet de verkoper jouw vragen eerlijk beantwoorden. Stel belangrijke vragen daarom schriftelijk, zodat je bij eventuele problemen de vragen en antwoorden als bewijs hebt.

Als de verkoper bijvoorbeeld de open haard niet gebruikt, maar daar een plant in heeft staan. Jij wilt de open haard gebruiken om een vuurtje te stoken. Moet je daar dan iets over vragen? Ja! Dat zijn de dingen die je moet vragen! Als de verkoper zegt dat de open haard gewoon te gebruiken is, dan kun je daarop vertrouwen (zet dat dan ook op papier).

Als de verkoper het niet zeker weet, of een ontwijkend antwoord geeft, dan kun je het laten onderzoeken. Of je houdt er bij het bieden rekening mee dat er extra werkzaamheden nodig zijn om de open haard in gebruik te kunnen nemen.

Hoe ver gaat de onderzoeksplicht?

Als er bijvoorbeeld een scheurtje in een muur zit, waarvan de verkoper zegt dat het geen kwaad kan (omdat zijn aannemer al naar gekeken heeft). Moet je dit dan toch nog onderzoeken? In zo’n geval (als je de verkoper vertrouwt en deze vindt het goed) kun je in de koopovereenkomst opnemen, dat de verkoper garandeert dat dit scheurtje geen kwaad kan. Hij is er dan voor aansprakelijk als er toch een probleem zou zijn.

Zodra een verkoper iets schriftelijk moet garanderen zal je zien dat hij veel voorzichtiger wordt. Als de verkoper iets niet wil garanderen is het zeker zaak om een nader onderzoek in te stellen. Beter een kleine uitgave aan een nader onderzoek (al blijkt alles in orde te zijn), dan een grote uitgave bij latere gebreken.

Gaat de onderzoeksplicht alleen over bouwkundige zaken?

Nee. De onderzoeksplicht gaat over alle aspecten die voor jou van belang kunnen zijn. Dus ook zaken als rechten van derden (recht van overpad over een paadje naast je huis bijvoorbeeld), bodemverontreiniging (de bodem is goed, maar kun je er ook groente in kweken?), bestemmingsplan (er is nu vrij uitzicht, maar blijft dat ook zo?) en alle andere dingen die voor jou als koper belangrijk zijn.

Meer weten over dit onderwerp?

Silke Leferink, Marketeer

• 053 - 4340038
• silkeleferink@thomapost.nl